Belgische Senaat

ZITTING 2009-2010

17 MAART 2010

Wetsontwerp tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken

Evocatieprocedure

AMENDEMENTEN

Nr. 88 VAN DE HEER VASTERSAVENDTS C.S.

Art. 13

Het artikel aanvullen met een letter D), luidende :

D) het artikel wordt aangevuld met een paragraaf 9, luidende :

« § 9. — In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, na een gerechtelijke procedure door de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter volledig ongegrond verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.

Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten, van de vereniging van mede-eigenaars. »

Verantwoording

Paragraaf 8 regelt dat een mede-eigenaar, die eiser is, niet moet bijdragen in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, wanneer de eis gegrond is. Hij dient dit wel te doen wanneer de eis ongegrond is.

Dit amendement strekt ertoe om de mede-eigenaar, die verweerder is bij een eis van de vereniging, te vrijwaren van bijdrage in de kosten en erelonen, ten laste van de vereniging, wanneer de eis van de vereniging ongegrond is. Wanneer de eis van de vereniging (gedeeltelijk of volledig) gegrond is, dient hij wel bij te dragen. In dit laatste geval is een dubbele bijdrage verantwoord omdat de mede-eigenaar (verweerder) in gebreke bleef.

Nr. 89 VAN DE HEER MAHOUX

Art. 18

Tussen het eerste en tweede lid een lid invoegen, luidende :

« De syndici moeten aan alle personen bedoeld in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek de wetswijzigingen die krachtens deze wet tot stand komen, meedelen in de maand die volgt op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad ».

Verantwoording

Hoewel men zich kan voorstellen dat mede-eigenaars van meerdere onroerende goederen oog hebben voor wetswijzigingen inzake mede-eigendom, is dat wellicht niet het geval voor gewone mede-eigenaars die niet op de hoogte worden gebracht van nieuwe bepalingen die uit voorliggende tekst ontstaan.

Het voorliggend amendement strekt er dus toe de syndici wettelijk te verplichten om systematisch alle mede-eigenaars op de hoogte te brengen van die nieuwe bepalingen.

Nr. 90 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 2

Het A) vervangen als volgt :

« A) het eerste en het tweede lid worden vervangen als volgt :

« De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief deel en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.

Die beginselen zijn eveneens van toepassing op de onroerende gehelen die, behalve gemeenschappelijke gronden, inrichtingen of diensten, al dan niet bebouwde percelen bevatten, waarop privatieve eigendomsrechten gelden.

Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking.

Ieder onroerend goed of groep van onroerende goederen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom. ».

Verantwoording

Uit de debatten in de commissie voor de Justitie van de Senaat blijkt dat er onenigheid bestaat over het toepassingsgebied van het wetsontwerp.

In de Kamer heeft men immers amendement nr. 97 (Stuk 52-1334/8) aangepast, waardoor het voor de toepassing van de wet, niet meer noodzakelijk om «gebouwen» moest gaan. Die keuze werd als volgt verantwoord : « De bij deze wet vastgestelde regels inzake mede-eigendom moeten ook van toepassing kunnen zijn op de onbebouwde kavels waarop later een gebouw in mede-eigendom zal komen en die deel uitmaken van woonparken» want «momenteel vallen die kavels immers niet onder de bepalingen inzake mede-eigendom en blijven ze vaak onbeheerd ».

In de Senaat heeft men tegen die argumentatie bezwaar gemaakt, omdat de interpretatie in de rechtsleer van het begrip «gebouw of groep van gebouwen», zoals het in de wet van 1994 gebruikt wordt, naar verluidt zowel de bebouwde als de niet-bebouwde woonpercelen omvat.

Maar uit de studie van de rechtspraak en de rechtsleer blijkt dat dit niet zo vanzelfsprekend is. Sommige rechters steunen immers op het huidige artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, waarin sprake is van « ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten » om de wet van 1994 niet toe te passen, met als argument dat men uit de formulering van de wet kan afleiden dat « le régime nouveau ne s’applique donc pas si le bien privatif d’un des consorts n’est pas bâti » ( vredegerecht van het kanton Couvin-Philippeville, zitting houdend in Philippeville, vonnis van 1 oktober 2008, rol 07A81, repertoriumnr. : 593/08). Die beslissing steunt op een bepaalde rechtsleer: Michel Hanotiaux, in : Copropriété, colloquium op 7.10.1994 georganiseerd door het Centre de recherches juridiques de l’UCL, Ed. UCL, blz. 45-46 en blz. 52).

Dat vonnis werd in beroep vernietigd (Rechtbank van eerste aanleg, zitting houdend in Dinant, vonnis van 28 oktober 2009, RG : 08/1133/A , volgnr. 158), steunend op rechtsleer die stelt dat « dans le prolongement de l’acceptation donnée par la doctrine à la notion d’immeuble bâti, une partie privative doit être considérée comme bâtie si elle va l’être, ou est susceptible de l’être » (H. Casman, « le champ d’application de la loi : Les immeubles concernés », in : La copropriété forcée des immeubles et groupes d’immeubles bâtis, colloquium op 16 maart 2001 georganiseerd door het Centre de recherches juridiques de l’UCL, blz. 12), wat bewijst dat de zaken niet zo vanzelfsprekend zijn.

Om die rechtsonzekerheid te verhelpen, stellen de indieners van dit amendement bijgevolg voor het begrip « gebouw of groep van gebouwen » in de wet te handhaven, maar uitdrukkelijk de onroerende gehelen aan het toepassingsgebied toe te voegen die, behalve gemeenschappelijke bestanddelen, al dan niet bebouwde percelen bevatten waarop een privatief eigendomsrecht geldt.

Aangezien het toepassingsgebied duidelijk vermeld wordt in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, menen de indieners dat de verwijzing in de volgende artikelen van het Burgerlijk Wetboek over de mede-eigendom kan worden gehandhaafd zoals bepaald is door de Kamer, te weten « onroerend goed of groep van onroerende goederen ». Dat maakt deze artikelen van het Burgerlijk Wetboek minder omslachtig.

Nr. 91 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 5

Dit artikel vervangen als volgt :

« Art. 5. — In hetzelfde Wetboek wordt een onderafdeling 1/1 ingevoegd, houdende artikel 577-4/1, en luidend als volgt :

« Onderafdeling I/1. Secundaire mede-eigendommen

« Art. 577-4/1. § 1. Zo de basisakte, overeenkomstig artikel 577-3, vierde lid, voorziet in de vorming van een secundaire mede-eigendom, voorzien de statuten van de hoofdmede-eigendom in de oprichting voor de betrokken mede-eigenaars van een secundaire vereniging van mede-eigenaars, en bepalen zij het doel en de werkingsregels ervan.

De wijzigingen die aan de statuten worden aangebracht, worden goedgekeurd overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 2°, f).

Die secundaire vereniging heeft rechtspersoonlijkheid onder dezelfde voorwaarden als de hoofdvereniging van mede-eigenaars.

§ 2. De hoofdvereniging van mede-eigenaars blijft exclusief bevoegd voor de beslissingen die een weerslag hebben op de belangen welke die van de betrokken secundaire vereniging van mede-eigenaars overstijgen.

De algemene vergadering van de hoofdvereniging van mede-eigenaars, die alleen gemachtigd is voor het beheer van wat alle mede-eigenaars aanbelangt, kan geen beslissing nemen die valt onder het doel van een secundaire vereniging, behalve wanneer deze beslissing het hele mede-eigendom betreft.

§ 3. Het doel van de secundaire vereniging bestaat in het beheer, het onderhoud, het herstellen en het verbeteren van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke onderdelen van de uitrusting van gebouwen of delen van gebouwen die onder haar bevoegdheid vallen.

Dit doel kan worden uitgebreid overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 2°, f).

Dit doel kan echter geen inbreuk maken op de bevoegdheden die de hoofdvereniging behoudt over de gemeenschappelijke delen van het hele mede-eigendom, zoals de toegangswegen, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen en hoofdleidingen.

§ 4. De secundaire vereniging beslist in een afzonderlijke vergadering over de aangelegenheden die tot haar doel behoren.

§ 5. Enkel de leden van het secundaire mede-eigendom staan in voor de lasten ervan; de andere mede-eigenaars zijn daarvan vrijgesteld. Alle mede-eigenaars dragen echter bij aan de betaling van de uitgaven die in ieders belang worden gemaakt.

§ 6. De secundaire vereniging wijst een syndicus aan. Bij ontstentenis hiervan wordt deze functie waargenomen door de syndicus van de hoofdvereniging.

§ 7. De mede-eigenaars die zich in een secundaire vereniging hebben verenigd, behouden hun lidmaatschap van de nog bestaande hoofdvereniging, en worden bijeengeroepen in algemene vergadering.

§ 8. De secundaire vereniging is vertegenwoordigd in de raad van mede-eigendom van de hoofdvereniging, wanneer er een bestaat.

§ 9. De secundaire vereniging kan in rechte optreden voor ieder geschil dat haar doel betreft.

§ 10. Voor het overige zijn de bepalingen van de artikelen 577-3 en volgende van toepassing op alle secundaire mede-eigendommen bedoeld in § 1.

Verantwoording

De Raad van State is van oordeel dat de mogelijkheid om binnen een hoofdonverdeeldheid een of meer subonverdeeldheden te vormen, kan beantwoorden aan een noodzaak. De Raad van State merkt echter op dat deze nieuwe rechtsfiguur bij het ontwerp slechts incidenteel en beperkend wordt beschouwd en geregeld in artikel 577-3, vierde lid en in artikel 577-4/1. Bijgevolg beveelt hij aan om, met het oog op de rechtszekerheid, binnen de afdeling van het Burgerlijk Wetboek die over mede-eigendom handelt, aan de invoering van deze nieuwe rechtsfiguur een afzonderlijke onderafdeling te wijden, waarin melding moet worden gemaakt van alle regels die daarop van toepassing zijn.

Bovendien oordeelt de Raad van State dat de regel, opgenomen in artikel 577-4/1, derde lid, in fine, ontoereikend is om conflicten inzake verdeling tussen hoofdonverdeeldheid en subonverdeeldheid te voorkomen.

Om aan het advies tegemoet te komen, bepaalt het amendement dat in de statuten van de hoofdonverdeeldheid de werkingregels worden opgenomen van de subonverdeeldheden — die de indieners, ingevolge de besprekingen in de commissie voor de Justitie van de Senaat, « secundaire mede-eigendommen » wensen te noemen — binnen de hoofdmede-eigendom, en dat deze statuten aangeven hoe de rechten van de mede-eigenaars die bij de hoofdonverdeeldheid betrokken zijn zich verhouden tot de rechten van de mede-eigenaars van de subonverdeeldheid.

Met het oog op de eerbiediging van het eigendomsrecht moeten deze statuten met een vier vijfde meerderheid van stemmen van de algemene vergadering van de hoofdvereniging van mede-eigenaars worden aangenomen.

Bovendien wordt de tekst herzien en aangevuld om de grote lijnen van de werking van de nieuwe rechtsentiteit vast te stellen.

Met de oprichting van secundaire verenigingen wil de wetgever de decentralisatie van de beheersbevoegdheden organiseren, om het bestuur van de mede-eigendom van groepen van gebouwen of grote complexen te vergemakkelijken. Met secundaire verenigingen kunnen immers kleinere beheerseenheden worden samengesteld, die makkelijker kunnen worden beheerd en gedeeltelijk autonoom zijn.

Secundaire verenigingen zijn bijzondere rechtspersonen en moeten zorgen voor het beheer, het onderhoud en de herstelling of verbetering van een of meerdere gebouwen of delen van gebouwen, terwijl de hoofdvereniging zich alleen met de gemeenschappelijke belangen van het geheel moet bezighouden.

Een ander gevolg van de oprichting van secundaire verenigingen is een opsplitsing van de lasten betreffende gebouwen, een gebouw of deel van een gebouw, aangezien het beheer en het behoud ervan worden geïsoleerd van de rest. De mede-eigenaars van de kavels waaruit het gebouw bestaat zullen dus de lasten betalen voor de gemeenschappelijke delen ervan, en niet die van de gemeenschappelijke delen van de andere gebouwen. Zij blijven wel bijdragen tot de betaling van de lasten en uitgaven voor de gemeenschappelijke delen en uitrusting die voor alle kavels van belang zijn.

De werking van de organen van de secundaire verenigingen en van de hoofdvereniging is gescheiden, en de ene vereniging kan niet in de plaats van de andere optreden. Deze specialisatie houdt in dat de bevoegdheden onder de algemene vergaderingen verdeeld zijn. Die van de hoofdvereniging, die alleen gemachtigd is om zaken te beheren die alle mede-eigenaars aanbelangen, kan geen beslissingen nemen omtrent wat aan een secundaire vereniging werd toegewezen, behalve indien haar beslissing werd genomen voor het hele mede-eigendom. Anderzijds kan de algemene vergadering van de bijzondere rechtspersoon geen beslissingen nemen aangaande het beheer van een gebouw of deel van een gebouw waarvoor zij niet bevoegd is. Ook de respectieve uitvoeringsorganen kunnen elkaar niet vervangen.

De secundaire vereniging, die rechtspersoonlijkheid bezit, kan in rechte optreden voor ieder geschil dat haar doel of de belangen van een haar leden betreft, zelfs tegen de hoofdvereniging.

Nr. 92 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

(Subamendement op l'amendement nr. 73 van de heer Vandenberghe c.s.)

Art. 2

In het voorgestelde vierde lid van B), de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º het woord « hoofdonverdeeldheid » vervangen door het woord « hoofdmede-eigendom »;

2º het woord « subonverdeeldheden » vervangen door de woorden « secundaire mede-eigendommen ».

Verantwoording

De indieners van het amendement menen, na de besprekingen in de commissie van de Justitie van de Senaat, dat men in plaats van hoofdonverdeeldheid en subonverdeeldheden beter de woorden « hoofdmede-eigendom » en « secundaire mede-eigendommen » kan gebruiken.

Deze wijzigingen sluiten rechtstreeks aan bij amendement nr. 91, dat in het Burgerlijk Wetboek een Onderafdeling I/1, « Secundaire mede-eigendommen » invoegt, waarmee het deze nieuwe rechtsfiguur vorm geeft, zoals de Raad van State heeft aanbevolen.

Nr. 93 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 9

Een C)/1 invoegen, luidende :

« C)/1 Paragraaf 1, 2°, wordt aangevuld met een punt f), luidende :

« f) over de wijzigingen aan de statuten ten gevolge van de oprichting van één of meer secundaire mede-eigendommen ».

Verantwoording

Dit amendement moet worden gelezen samen met de amendementen van dezelfde indieners, die in het Burgerlijk Wetboek een Onderafdeling I/1 betreffende de secundaire mede-eigendommen invoegen.

Het bepaalt dat de algemene vergadering van de hoofdmede-eigendom met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen — de meerderheid bepaald in artikel 577-7, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek — de wijzigingen aan de statuten (van de hoofdeigendom dus) kan goedkeuren ten gevolge van de oprichting van een of meer secundaire mede-eigendommen.

Deze wijzigingen betreffen de oprichting van de secundaire vereniging van de mede-eigenaars die betrokken zijn bij de secundaire mede-eigendom, zijn doel, — alsook, in voorkomend geval, de uitbreiding van zijn doel — en zijn werkingsregels.

Nr. 94 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 10

In K), een 11º/1 invoegen, luidende :

« 11º/1 desgevallend, het postinterventiedossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld. »

Verantwoording

Overeenkomstig artikel 49bis van het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele bouwplaatsen, kunnen de mede-eigenaars, in hun hoedanigheid van eventuele toekomstige opdrachtgevers, in de gevallen van bouwwerken of groepen van bouwwerken waarop de beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van toepassing zijn, hun taken en verplichtingen inzake het gedeelte van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de gemeenschappelijke gedeelten, aan de syndicus toevertrouwen.

Het is een mogelijkheid, geen verplichting. Bijgevolg zal de syndicus — ook al wordt die mogelijkheid over het algemeen toegepast — voor die opdracht niet altijd gemachtigd worden door de mede-eigenaars.

Als hij hiervoor gemachtigd is, zijn de gevolgen als bepaald in het laatste lid van artikel 49bis van het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele bouwplaatsen, tweeledig.

Enerzijds zal het postinterventiedossier in het kantoor van de syndicus gratis kunnen worden geraadpleegd door elke belanghebbende.

Anderzijds zal de verplichting tot het overhandigen van het postinterventiedossier tussen opeenvolgende eigenaars bij een gedeeltelijke overdracht, beperkt zijn tot de gedeelten ervan die betrekking hebben op de overgedragen privatieve delen. Het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de overblijvende privatieve delen en op de gemeenschappelijke delen moet dus niet worden overgedragen aan de nieuwe eigenaars. Het eerstgenoemde dossier blijft in handen van de betrokken mede-eigenaar en het laatstegenoemde blijft in het kantoor van de syndicus.

Overeenkomstig artikel 36bis van het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele bouwplaatsen, mogen we echter niet vergeten dat elk deel van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op een privatief deel, ook informatie moet bevatten over elementen die betrekking hebben op andere privatieve delen of die tot de delen in gedwongen mede-eigendom behoren, indien die elementen kunnen worden beschadigd door de uitvoering van werken in het privatieve deel. Concreet betekent dit dat men voor elk privatief deel bijvoorbeeld nagaat wat de draagbalken of draagmuren zijn en waar zich in de muren de water-, gas-, elektriciteitsleidingen en afvoerbuizen bevinden.

Aangezien de rol van de syndicus in het bewaren van het postinterventiedossier duidelijk geformuleerd wordt in het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele bouwplaatsen, willen de indieners ernaar verwijzen in het voorliggend amendement dat amendement 23 zal vervangen, teneinde die bepaling niet uit het oog te verliezen.

De verplichtingen van de syndicus zullen « desgevallend » van toepassing zijn aangezien, zoals hierboven werd uitgelegd, niet alle mede-eigenaars hun taken en verplichtingen die betrekking hebben op het postinterventiedossier zullen toevertrouwen aan hun syndicus.

Nr. 95 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

(Subamendement op amendement 35 van de heer Delpérée c.s.)

Art. 15

In het voorgestelde artikel 577-11, § 2, de volgende wijzigingen aanbrengen :

a) in het eerste lid, het 5º doen vervallen;

b) het vijfde lid doen vervallen.

Verantwoording

Overeenkomstig artikel 49bis van het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele bouwplaatsen, kunnen de mede-eigenaars, in hun hoedanigheid van eventuele toekomstige opdrachtgevers, in de gevallen van bouwwerken of groepen van bouwwerken waarop de beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van toepassing zijn, hun taken en verplichtingen inzake het gedeelte van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de gemeenschappelijke gedeelten, aan de syndicus toevertrouwen.

Als de syndicus hiervoor gemachtigd is, zal het postinterventiedossier in het kantoor van de syndicus gratis kunnen worden geraadpleegd door elke belanghebbende.

Bij de eigendomsoverdracht zal dat dossier daar blijven. Er moet dus niet in voorwaarden van overdracht worden voorzien.

Nr. 96 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 6/1

Een artikel 6/1 invoegen, luidende :

« Art. 6/1. — In Boek II, Titel Il, Hoofdstuk III, Afdeling II, wordt een Onderafdeling 2/1 ingevoegd, luidende : « Deelverenigingen van mede-eigenaars ». »

Verantwoording

In zijn advies stelde de Raad van State voor om de bepalingen met betrekking tot de deelverenigingen onder te brengen in een afzonderlijke onderafdeling.

Nr. 97 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 6/2 (nieuw)

Een artikel 6/2 invoegen, luidende :

« Art. 6/2. — In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-5/1 ingevoegd, luidende :

« Art. 577-5/1. § 1. In het geval dat de basisakte voorziet in de vorming van deelverenigingen zoals bepaald in artikel 577-3, wordt de vereniging van mede-eigenaars die alle mede-eigenaars omvat de hoofdvereniging genoemd.

Na de opname van de deelverenigingen in de statuten en de overschrijving ervan op het hypotheekkantoor, verkrijgen de deelverenigingen van mede-eigenaars afzonderlijke rechtspersoonlijkheid ten opzichte van de hoofdvereniging van mede-eigenaars De deelvereniging is enkel bevoegd voor de particulier gemeenschappelijke delen eigen aan de deelvereniging, die in de basisakte worden vermeld. ledere deelvereniging is samengesteld uit alle mede-eigenaars van de particulier gemeenschappelijke delen. De statuten bepalen de werkingsregels van de deelverenigingen.

De hoofdvereniging blijft exclusief bevoegd voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.

De deelverenigingen werken overeenkomstig de bepalingen voorzien in artikelen 577-4, § 4 en 577-5, § 1, tweede en derde lid, §§ 3 en 4, en de onderafdelingen 3 tot 6 van deze afdeling.

§ 2. In afwijking van § 1 kan de algemene vergadering de beslissingen aanduiden de welke toekomen aan subonverdeeldheden zonder rechtspersoonlijkheid, waarbij de mede-eigenaars van deze subonverdeeldheid beslissingen nemen met betrekking tot de particulier gemeenschappelijke delen die in de statuten zijn aangeduid.

Verantwoording

In zijn advies stelde de Raad van State voor om de bepalingen met betrekking tot de deelverenigingen onder te brengen in een afzonderlijke onderafdeling.

Daarom wordt de bepaling ondergebracht in een artikel 577-5/1 in een nieuwe onderafdeling 2/l, waarbij de bevoegdheden van de deelvereniging duidelijker worden geregeld.

De deelverenigingen worden geregeld door het vierde lid van artikel 577-3 en door het nieuwe artikel 577-5/1.

Bij het vaststellen van de bevoegdheid van de deelverenigingen wordt het criterium gehanteerd van de particulier gemeenschappelijke delen en de algemeen gemeenschappelijke delen.

De particulier gemeenschappelijke delen zijn de gemeenschappelijke delen die aan twee of meer mede-eigenaars toebehoren, maar niet aan het geheel van de mede-eigendom.

De algemeen gemeenschappelijke delen zijn de gemeenschappelijke delen die toekomen aan alle mede-eigenaars van de mede-eigendom.

Er wordt gekozen om de deelverenigingen bevoegd te maken voor de particulier gemeenschappelijke delen, die eigen zijn aan de betreffende deelvereniging en die in de basisakte worden vastgelegd.

De deelverenigingen genieten rechtspersoonlijkheid, die ontstaat na de opname van de deelverenigingen in de statuten en de overschrijving ervan op het hypotheekkantoor.

De hoofdvereniging blijft exclusief bevoegd voor de aigemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.

Het artikel voorziet bovendien welke bepalingen van overeenkomstige toepassing zijn op de deelverenigingen.

De werkingsregels van de deelverenigingen worden in de statuten bepaald.

In de tweede paragraaf wordt voorzien dat de algemene vergadering de beslissingen met betrekking tot de particulier gemeenschappelijke delen kan aanduiden, waarover de mede-eigenaars van deze particulier gemeenschappelijke delen kunnen beslissen. De particulier gemeenschappelijke delen moeten wel bepaald zijn in de statuten.

Nr. 98 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op subamendement nr. 78)

Art. 8

Een punt 7º toevoegen, luidende :

« 7º een nieuwe paragraaf 9 invoegen, luidende :

« § 9. De algemene vergadering keurt ten laatste op de eerstvolgende algemene vergadering de notulen houdende de beslissingen van de vorige algemene vergadering goed.

De algemene vergadering kan de notulen na elke behandeling van een agendapunt goedkeuren, na de voorlezing ervan door de syndicus of de lezing ervan door de mede-eigenaars. »

Verantwoording

Het artikel 577-8, § 4, 2º-l), zoals overgezonden door de Kamer bepaalt dat de ontwerpnotulen aan het einde van de zitting moeten worden ondertekend door de voorzitter, de aangewezen secretaris en de op dat ogenblik nog aanwezige eigenaars.

Bij algemene vergaderingen met een hele reeks te behandelen agendapunten, zou deze verplichting ertoe kunnen leiden dat de mede-eigenaars tot midden in de nacht moeten aanwezig blijven om de opgemaakte ontwerpnotulen goed te keuren.

De goedkeuring van de notulen is onder andere erg belangrijk wanneer men een vordering instelt voor de vrederechter.

Omdat de goedkeuring van de notulen voorzien wordt ten laatste op de eerstvolgende algemene vergadering, zou de termijn van drie maanden om een vordering in te stellen bij de vrederechter verstreken kunnen zijn, alvorens de goedkeuring van de notulen plaatsvindt. Artikel 577-9, § 2 dient daarom ook te worden aangepast.

Nr. 99 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 9

Het artikel aanvullen met een punt C)/l, luidende :

« C)/l. Paragraaf 1, 1º wordt aangevuld met de letters e) en f), luidende :

« e) over de oprichting van deelverenigingen, zoals voorzien in artikel 577, 4/1, § 1;

f) over de aanduidingen van de beslissingen de welke toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden, zoals bedoeld in artikel 577, 4/1, § 2. ». »

Verantwoording

Dit amendement beoogt de oprichting van deelverenigingen en de aanduiding van de beslissingen die toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden te onderwerpen aan een meerderheid van drie vierden.

Nr. 100 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 9

Het artikel aanvullen met een punt C)/l, luidende :

« C)/l. Paragraaf 1, 2º wordt aangevuld met de letters f) en g), luidende :

« f) over de oprichting van deelverenigingen, zoals voorzien in artikel 577, 4/1, § 1;

g) over de aanduidingen van de beslissingen de welke toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden, zoals bedoeld in artikel 577, 4/1, § 2. ». »

Verantwoording

Dit amendement beoogt de oprichting van deelverenigingen en de aanduiding van de beslissingen die toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden te onderwerpen aan een meerderheid van vier vijfden.

Nr. 101 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 9

Het artikel aanvullen met letters C)/l en C)/2, luidende :

« C)/l. Paragraaf 1, 1º wordt aangevuld met de letter e), luidende :

« e) over de aanduidingen van de beslissingen de welke toekomen aan de mede-eigenaars van de suhonverdeeldheden, zoals bedoeld in artikel 577, 4/1, § 2. »

C)/2. Paragraaf 1, 2º wordt aangevuld met de letter f), luidende :

« f) over de oprichting van deelverenigingen, zoals voorzien in artikel 577, 4/1, § 1. ». »

Verantwoording

Dit amendement beoogt de aanduiding van de beslissingen die toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden te onderwerpen aan een meerderheid van drie vierden.

Om over te gaan tot de oprichting van deelverenigingen is een meerderheid van vier vijfden nodig.

Nr. 102 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 10

In letter H), het voorgestelde 2º-l) doen vervallen.

Verantwoording

Dit amendement volgt uit het amendement nr. 98 op artikel 8 waarbij een negende paragraaf wordt toegevoegd aan artikel 577-6 Burgerlijk Wetboek.

Nr. 103 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 13

Letter B) vervangen door wat volgt :

« B) paragraaf 2, tweede lid wordt vervangen door wat volgt :

« Deze vordering moet ingesteld worden binnen de drie maanden na de goedkeuring van de notulen, overeenkomstig artikel 577-6, § 9. » »

Verantwoording

Bij een vordering voor de vrederechter zijn de goedgekeurde notulen van de algemene vergadering van groot belang voor het al dan niet slagen van de vordering.

Daarom is het noodzakelijk dat de termijn om de vordering in te stellen tot drie maanden na de goedkeuring van de notulen van de algemene vergadering.

Overeenkomstig de voorgestelde paragraaf 9 in het subamendement nr. 98 op amendement nr. 78, worden de notulen goedgekeurd ten laatste op de eerstvolgende algemene vergadering of na de behandeling van een agendapunt

Nr. 104 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 14

Letter B) doen vervallen.

Verantwoording

Naar analogie met amendement nr. 76 op artikel 6 wordt voorgesteld om het register met de beslissingen van de algemene vergadering beschikbaar te stellen op de zetel van de vereniging van de mede-eigenaars.

Nr. 105 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 37)

Art. 17/1

In het voorgestelde artikel 17/1 de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º In de inleidende zin de woorden « tweede lid » vervangen door de woorden « tweede en derde lid ».

2º Het artikel aanvullen met een tweede lid, luidende :

« De syndicus is gehouden een aan de dwingende bepalingen van de wet aangepaste versie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom voor te leggen op de eerstvolgende algemene vergadering, die deze tekst goedkeurt. »

Verantwoording

Doordat de syndicus een gecoördineerde tekst opmaakt van de statuten, na de bepalingen die strijdig zijn met de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek, wordt het duidelijk voor de mede-eigenaars welke de regeling is waaraan de vereniging van mede-eigenaars is onderworpen

Nr. 106 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 18

Dit artikel vervangen door wat volgt :

« Art. 18. — Deze wet is vanaf de eerste dag van de derde maand volgend op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad van toepassing op elk gebouw of groep van gebouwen, die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden.

Met uitzondering van artikel 4, letter F) die in werking treedt op de dag overeenkomstig het eerste lid, is artikel 4 van deze wet slechts van toepassing op de gebouwen of groepen van gebouwen opgericht of waarvan de verdeling van het eigendomsrecht op de private kavels, zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid gebeurt na de inwerkingtreding van deze wet.

Behoudens wat de statuten betreft, is het recht van de mede-eigenaar om een vertaling te krijgen van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars, overeenkomstig artikel 577-11/1 van het Burgerlijk Wetboek slechts van toepassing op de documenten die na de inwerkingtreding van de wet, overeenkomstig het eerste lid, worden opgesteld. »

Verantwoording

Het wetsontwerp bepaalt dat de wet van toepassing is op elk onroerend goed of groep van onroerende goederen vanaf de eerste dag van de derde maand na de publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Doordat het wetsontwerp voorziet in nieuwe verplichtingen die moeten bepaald worden in de basisakte of het reglement van mede-eigendom, zoals bijvoorbeeld het bepalen van de waarde van de private kavels, zouden de statuten van elke vereniging van mede-eigenaars moeten worden gewijzigd, wat een zware kost met zich meebrengt voor deze vereniging.

Het amendement maakt daarom een uitzondering op de toepassing van de wettelijke bepalingen wat betreft het artikel 4, dat slechts van toepassing wordt op de gebouwen en groepen van gebouwen die na de inwerkingtreding van de wet worden opgericht of waarop de wetgeving met betrekking tot het appartementsrecht na deze inwerkingtreding van toepassing wordt.

Om de kosten voor de vereniging van mede-eigenaars te beperken tengevolge van het recht op een vertaling van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars, conform artikel 577-11/1, is deze verplichting, behoudens voor wat de statuten betreft, slechts van toepassing op de documenten die opgesteld worden na de inwerkingtreding van deze wet.

Nr. 107 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 36)

Art. 15/1 (nieuw)

In het voorgestelde artikel 577-11/1, eerste lid, de woorden « de bevoorrechte hypothecaire schuldeisers » vervangen door de woorden « de bevoorrechte schuldeisers, de hypothecaire schuldeisers ».

Verantwoording

Artikel 12 van de hypotheekwet van 16 december 1851 bepaalt het volgende : « Voorrecht is een recht dat uit hoofde van de bijzondere aard der schuldvordering aan een schuldeiser toekomt en hem voorrang verleent boven de andere schuldeisers, zelfs de hypothecaire ».

Dit subamendement strekt om die rangorde te verzekeren.

Nr. 108 VAN DE HEER VASTERSAVENDTS C.S.

Art. 13

In het voorgestelde artikel 577-9, in de Franse tekst van § 8, de volgende wijzigingen aanbrengen :

A. Na de woorden « le copropriétaire », het woord « qui » vervangen door de woorden « dont la demande »;

B. Na de woorden « à l'association des copropriétaires, » de woorden « voit sa prétention » doen vervallen.

Verantwoording

In de Nederlandse tekst was er duidelijkheid over het feit dat bij de bedoelde vordering, de mede-eigenaar eiser is. In paragraaf 9, ingevoegd bij amendement nr. 88, gaat het om de vordering waarbij de mede-eigenaar verweerder is.

De Franse tekst van paragraaf 8 is niet duidelijk over het feit dat bij de bedoelde vordering, de mede-eigenaar eiser is. Dit amendement strekt er daarom toe om dit te verduidelijken.