Belgische Senaat

ZITTING 2009-2010

27 JANUARI 2010

Wetsontwerp tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken

Evocatieprocedure

AMENDEMENTEN

Nr. 9 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 2

Dit artikel hernummeren als artikel 3.

Verantwoording

Overeenkomstig het advies van de Raad van State wordt de volgorde van ontwerpartikelen 2 en 3 omgekeerd. Artikel 3 wijzigt immers het opschrift van afdeling II van hoofdstuk III van titel II van boek II van het Burgerlijk Wetboek, waarin de artikelen 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek bedoeld in artikel 2 vervat zijn.

Nr. 10 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 2

De volgende wijzigingen aanbrengen in de Nederlandse tekst van dit artikel :

1º In A), eerste zin, van het voorgestelde lid, de woorden « het eigendomsrecht » vervangen door de woorden « de eigendom », en de woorden « een gebouwd privatief deel » door de woorden « een privatief deel ».

2º In B), eerste zin, van het voorgestelde lid, de woorden « gebouwen of delen van gebouwen » vervangen door de woorden « onroerende goederen of delen van onroerende goederen ».

Verantwoording

1º In de Franse tekst staat « dont la propriété », in de Nederlandse tekst « waarvan het eigendomsrecht ». De Nederlandse tekst zou moeten worden vervangen door « waarvan de eigendom ».

In de Nederlandse tekst staat « gebouwd privatief deel », in de Franse « partie privative ». Het woord « bâtie » werd in de Franse tekst geschrapt, dus moet in de Nederlandse tekst het woord « gebouwd » worden geschrapt.

2º In de Franse tekst staat « immeuble ou partie d'immeubles », in de Nederlandse « gebouwen of delen van gebouwen ». De Nederlandse tekst moet worden vervangen door « onroerende goederen of delen van onroerende goederen ».

Nr. 11 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 3

Dit artikel hernummeren als artikel 2.

Verantwoording

Overeenkomstig het advies van de Raad van State wordt de volgorde van ontwerpartikelen 2 en 3 omgekeerd. Artikel 3 wijzigt immers het opschrift van afdeling II van hoofdstuk III van titel II van boek II van het Burgerlijk Wetboek, waarin de artikelen 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek bedoeld in artikel 2 vervat zijn.

Nr. 12 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 4

In dit artikel de volgende wijzigingen aanbrengen :

a) in C), in de eerste zin van het voorgestelde lid, de woorden « respectieve waarde » vervangen door de woorden « objectieve respectieve waarde »;

b) in dezelfde zin, de woorden « met name » invoegen tussen het woord « die » en de woorden « wordt bepaald »;

c) in dezelfde zin, de woorden « objectieve consistentie » vervangen door het woord « bestemming »;

d) in C), de tweede zin van het voorgestelde lid vervangen als volgt :

« Dit verslag wordt bij de statuten van het onroerend goed of de groep van onroerende goederen gevoegd. ».

e) in de Nederlandse tekst van E), in het voorgestelde 4º, het woord « bevoegdheid » vervangen door het woord « bevoegdheden ».

Verantwoording

A/ Het woord « objectieve » wordt ingevoegd vóór de woorden « respectieve waarde » om te verduidelijken dat er rekening moet worden gehouden met de objectieve waarde van het goed en niet met de subjectieve waarde. Tot nu toe en overeenkomstig het unanieme standpunt in de rechtsleer, wordt altijd de objectieve waarde in aanmerking genomen en niet de subjectieve. De voorliggende tekst is echter niet duidelijk op dat vlak. Er wordt bijgevolg voorgesteld om dat woord in de wettekst op te nemen om discussie te voorkomen. De verwijzing naar de objectieve waarde betekent dat de privatieve kavel objectief moet worden bekeken, met andere woorden er wordt geen rekening gehouden met de waarde van de binneninrichting. De (subjectieve) afwerking door de eigenaar (bijvoorbeeld vergulde kranen in de badkamer terwijl de buurman gewone kranen heeft geplaatst, een super ingerichte keuken terwijl de buurman een gewone keuken heeft geplaatst, ...) mag niet in aanmerking worden genomen wanneer de « waarde » wordt bepaald.

Door het woord « met name » toe te voegen, wordt verduidelijkt dat de opsomming van de elementen die bijdragen tot de waardebepaling van de respectieve privatieve kavels, niet limitatief is. De huidige formulering wekt de indruk dat het om een exhaustieve lijst van elementen gaat die voor de waardebepaling in aanmerking worden genomen.

Bovendien vervallen de woorden « objectieve consistentie ». De betekenis en de draagwijdte van die woorden zijn immers niet duidelijk en zullen onvermijdelijk tot interpretatieproblemen en discussies leiden. De woorden « objectieve consistentie » zouden kunnen worden vervangen door het woord « bestemming ». De bestemming (handelszaak, woning, parking, ...) is immers een erg belangrijk element om de waarde van een kavel te bepalen. Het lijkt onontbeerlijk om dat in de opsomming op te nemen.

B/ De verplichting om in de basisakte van het onroerend goed of de groep onroerende goederen het verslag van een deskundige op te nemen betreffende de bepaling van het aandeel in de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, wordt vervangen door de verplichting om dat verslag bij de statuten van het onroerend goed of de groep onroerende goederen te voegen. Zo waarborgt men dat de rechtvaardiging van de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen gehandhaafd wordt. Bijgevolg is de opname van het verslag in de statuten niet noodzakelijk waardoor die statuten duidelijker en minder duur worden.

C/ Dit voorstel strekt er enkel toe de Franse tekst in overeenstemming te brengen met de Nederlandse tekst. In de Franse versie staat « pouvoirs » in het meervoud.

Nr. 13 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 4

In F), in de voorgestelde § 4, het woord « exclusief » doen vervallen.

Verantwoording

Het gaat om een wijziging die werd voorgesteld door de Raad van State.

Nr. 14 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 6

In dit artikel A) vervangen als volgt :

« A) in paragraaf 1, wordt er tussen het eerste en het tweede lid een lid ingevoegd, luidende :

« Zij kiest woonplaats in de woonplaats of maatschappelijke zetel van de syndicus. ». »

Verantwoording

Overeenkomstig het advies van de Raad van State, wordt de bepaling over de keuze van woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars een nieuw lid, het tweede lid van artikel 577-5, § 1.

In het huidige ontwerp impliceert de bepaling dat de keuze van woonplaats een voorwaarde is voor de vereniging van mede-eigenaars om rechtspersoonlijkheid te verkrijgen. Dat is echter niet het geval.

Nr. 15 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 7

In de inleidende zin, de woorden « onderafdeling III » vervangen door de woorden « boek II, titel II, hoofdstuk III, afdeling II, onderafdeling III ».

Verantwoording

Het gaat om een wetgevingstechnische wijziging die door de Raad van State wordt voorgesteld.

Nr. 16 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 8

Dit artikel vervangen als volgt :

« Art. 8. Artikel 577-6 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt vervangen als volgt :

« Art. 577-6. — § 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.

In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden niet kan deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De syndicus wordt door de belanghebbenden schriftelijk geïnformeerd wie de lasthebber is.

§ 2. Ieder jaar moet er minstens één algemene vergadering worden gehouden op de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde datum. Indien deze datum op een wettelijke feestdag valt, wordt deze vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag of op een andere door de algemene vergadering vastgelegde dag.

Onverminderd artikel 577-8, § 4, 1º, kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Het verzoek tot bijeenroeping wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht. Geeft die daar binnen dertig dagen geen gevolg aan, kan een van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

De betrokken mede-eigenaars moeten bij de bijeenroeping de in artikel 577-8, § 4, 1º en 1-3 bepaalde nadere regels en termijnen naleven.

§ 3. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig de in artikel 577-8, § 4, 1º, 1-1, opgenomen bepalingen. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.

§ 4. De algemene vergadering moet door een mede-eigenaar worden voorgezeten.

Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede-eigendom, beraadslaagt de algemene vergadering alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

Indien dat quorum niet werd bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.

§ 5. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

§ 6. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.

De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.

De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag alleen maar gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.

Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.

§ 7. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de eenparigheid vereisen.

Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.

§ 8. Een lasthebber of iemand die door de vereniging van mede-eigenaars in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

§ 9. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen eenparig en schriftelijk alle besluiten nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. »

Verantwoording

Om tegemoet te komen aan het advies van de Raad van State, die ervoor pleit een logische structuur in acht te nemen bij het opstellen van artikel 577-6 BW, wijzigen de indieners van het amendement de volgorde van de leden van de paragrafen, om te antwoorden op de volgende vragen :

— 577-6, § 1 : wie maakt deel uit van de algemene vergadering : paragraaf 1, eerste lid, en ontworpen vierde en vijfde lid;

— 577-6, § 2 : wanneer vergadert de algemene vergadering : ontworpen paragraaf 1, tweede lid, en huidige paragraaf 2, zoals aangevuld door het ontwerp;

— 577-6, § 3 : welke punten kunnen op de agenda worden geplaatst : ontworpen paragraaf 1/1;

— 577-6, § 4 : hoe werkt de algemene vergadering : ontworpen paragraaf 1, derde lid, en paragraaf 3 en volgende, zoals gewijzigd bij het ontwerp.

Tevens worden in dit amendement verscheidene opmerkingen opgepikt die in de diverse ontvangen adviezen werden gemaakt :

A/ § 1 wordt, overeenkomstig het advies van de Raad van State, als volgt gewijzigd :

— in de eerste zin van het tweede lid worden de woorden « private kavel » vervangen door de woorden « privatieve kavel »;

— de tweede zin van het tweede lid wordt herschreven, om beter aan te geven dat met de gevallen waarin een belanghebbende bij het eigendomsrecht op een privatieve kavel die verdeeld is of bezwaard met een zakelijk recht, geen lasthebber kan aanwijzen, de fysieke onmogelijkheid wordt bedoeld omdat hij bijvoorbeeld aan de andere kant van de wereld woont en niet omdat hij afwezig of onbekwaam is zoals bedoeld door de Raad van State, wat uiteraard door de wettelijke vertegenwoordiging wordt geregeld;

— het lid dat bepaalt « Indien slechts één gerechtigde van een kavel aanwezig is, wordt hij geacht de andere houders van rechten van rechtswege te vertegenwoordigen, zonder dat hij zich daarbij [hoeft te] beroepen op een document waaruit zijn aanwijzing formeel blijkt » en dat betrekking heeft op het recht van eigendom op een privatieve kavel die verdeeld is of die bezwaard is met een zakelijk recht, wordt uiteindelijk niet de laatste zin van het tweede lid, zoals de Raad van State dat in punt 5.3. over artikel 8 voorstelt, maar wordt geschrapt.

Zoals de Raad van State immers in punt 5.4. over artikel 8 zegt, heeft die bepaling geen bestaansreden, aangezien bij verdeling het recht om deel te nemen aan de beraadslaging van de algemene vergadering geschorst wordt tot de houders van rechten op de privatieve kavel een lasthebber hebben aangewezen en alleen die lasthebber zal worden opgeroepen voor de algemene vergaderingen (aanhef § 1, tweede lid, zoals geformuleerd in dit amendement).

De indieners van het amendement menen dat er in dat geval een minimum aan ernst aan de dag moet worden gelegd. Om de mede-eigenaars voor hun verantwoordelijkheid te plaatsen, zullen ze bijgevolg precies moeten bepalen wie hun lasthebber is.

B/ De laatste zin van § 1, tweede lid, zoals gewijzigd door dit amendement, wordt gewijzigd als volgt :

1/ de woorden « één gerechtigde » worden vervangen door « één belanghebbende »;

2/ in de Nederlandse versie worden de woorden « houders van rechten » vervangen door het woord « gerechtigden ».

Het is immers nuttig in de Nederlandse tekst de woorden « houders van rechten » te vervangen door de woorden « gerechtigden », om de tekst coherenter te maken. Tevens worden de Nederlandse en de Franse teksten op elkaar afgestemd. Het woord « mandataire » betekent overigens « lasthebber/volmachtdrager », terwijl het in de tekst gaat om de toestand waarin slechts één van de belanghebbenden aanwezig is. Daarom wordt in het Frans het woord « mandataire » vervangen door het woord « titulaire ».

C/ In § 2, eerste lid, worden de woorden « kan [...] gehouden worden » vervangen door de woorden « wordt [...] gehouden ». De huidige tekst bepaalt immers dat wanneer de statutair vastgelegde datum voor de jaarlijkse algemene vergadering samenvalt met een wettelijke feestdag, die vergadering kan worden gehouden op de eerstvolgende werkdag of op een andere dag die door de algemene vergadering wordt vastgelegd. Het doel van de tekst is evenwel dat wanneer de statutaire datum van de algemene vergadering op een wettelijke feestdag valt, die vergadering in elk geval op een ander tijdstip plaatsvindt, ook al staat daarover niets in de statuten.

D/In § 2, derde lid, wordt de termijn om de algemene vergadering te houden verlengd tot 30 dagen (in de huidige tekst : 15 dagen). Het duurt immers vaak lang om een algemene vergadering te organiseren en de zaak moet omzichtig worden aangepakt. Bovendien is er heel wat materiële voorbereiding nodig. Daarom moet er overlegd worden met de eventuele raadsman van de mede-eigendom, om een geschikte datum, een lokaal, enz. te vinden. Bovendien moet in bepaalde mede-eigendommen de oproep in verscheidene talen worden verstuurd.

E/ In § 7, tweede lid, worden de woorden « de onthoudingen niet beschouwd als uitgebrachte stemmen » vervangen door de woorden« de onthoudingen, de blanco- en de nietige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen ».

De beslissingen van de algemene vergadering worden immers genomen bij absolute meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het moment van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Het wetsontwerp dat de Kamer van volksvertegenwoordigers heeft aangenomen, bepaalt dat bij de berekening van de vereiste meerderheid de onthoudingen niet worden beschouwd als uitgebrachte stemmen. Die regel biedt opheldering voor een betwist punt. Het ontwerp regelt echter het probleem van de blanco- en nietige stemmen niet. De indieners van dit amendement wensen bijgevolg dat ze voor de berekening van de vereiste meerderheid niet worden beschouwd als uitgebrachte stemmen, zoals dat nu geldt voor de onthoudingen.

Nr. 17 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 9

In dit artikel A) vervangen als volgt :

« A) in § 1, 1º, wordt een b)/1 ingevoegd, luidende :

« b)/1 over de voorlopige en definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen van een onroerend goed, wanneer de syndicus in het kader van de verkoop van dit goed een contractuele relatie heeft of heeft gehad met de projectontwikkelaar. ».

Verantwoording

Ingevolge de aanneming van amendement nr. 104 in de Kamer, wordt artikel 577-7, § 1, 1º, b) aangevuld met de woorden « over de voorlopige en definitieve oplevering », wat als gevolg heeft dat in de wet wordt bepaald dat de algemene vergadering beslist met een meerderheid van drie vierden van de stemmen « over de voorlopige en definitieve oplevering en over alle werken betreffende de gemeenschappelijke delen, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen ».

Volgens het advies van de Raad van State horen de wijzigingen op basis van amendement nr. 104 niet thuis in artikel 577-7, § 1, 1º, b), dat over de werken in het algemeen gaat.

Amendement 104 betreft immers de voorlopige en definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen van een onroerend goed wanneer de syndicus een contractuele relatie heeft of heeft gehad met de projectontwikkelaar in het kader van de verkoop van dat goed.

De verantwoording van amendement nr. 104 luidt als volgt : « Bij de aankoop van een appartement op plan, is het vaak zo dat de eigenaars elkaar niet kennen op het ogenblik waarop de gemene delen dienen te worden opgeleverd. Zeer vaak is het een chaotische toestand en is de syndicus nog steeds diegene die door de promotor werd aangesteld en dus in eerste instantie gewerkt heeft voor de projectontwikkelaar. Deze komt in het merendeel van de gevallen tussen bij de oplevering van de gemene delen en moet dus in feite de belangen van de mede-eigenaars verdedigen, tegen zijn eerste opdrachtgever in, waarvoor hij de kavels heeft verkocht. Om die redenen wordt voorgesteld dat over de voorlopige en definitieve oplevering van de gemene delen moet beslist worden door de algemene vergadering met een meerderheid van drie vierden van de stemmen. »

Bijgevolg bepaalt dit amendement dat amendement nr. 104 in een afzonderlijk punt wordt opgenomen en expliciteert het tegelijk het bedoelde geval.

Nr. 18 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 9

In B), in het voorgestelde punt c), eerste lid, de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º in het Nederlands de woorden « van minder » vervangen door de woorden « omvattende minder »

2º het woord « kelders » invoegen tussen de woorden « met uitzondering van » en de woorden « garages en parkings ».

Verantwoording

1º In de Nederlandse tekst wordt het woord « van » vervangen door het woord « omvattende » om de tekst duidelijker te maken.

2º Bovendien wordt het woord « kelders » toegevoegd aan de privatieve kavels waarmee geen rekening wordt gehouden bij het tellen van de privatieve kavels.

Aangezien het tijdens de bespreking in de Kamer immers niet opportuun werd geacht om een raad van mede-eigendom op te richten wanneer de 20 kavels uit garages bestaan, lijkt het eveneens niet opportuun dat te verplichten wanneer de 20 kavels uit kelders bestaan.

Er wordt dus een amendement ingediend op artikel 11 om de kavels die enkel uit kelders, garages en parkeerplaatsen bestaan, uit te sluiten.

Bijgevolg bepaalt dit amendement logischerwijs dat de algemene vergadering kan beslissen tot de oprichting van een raad van mede-eigendom in elk mede-eigendom van minder dan 20 kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen.

Nr. 19 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 9

In de Franse tekst van de in D) voorgestelde aanvulling van paragraaf 3, de woorden « ou de disposition » invoegen tussen de woorden « d'acquisition » en de woorden « , elle peut statuer ».

Verantwoording

In overeenstemming brengen van de Franse tekst met de Nederlandse, die « daden van verwerving of beschikking » vermeldt, terwijl de Franse tekst het enkel heeft over « actes d'acquisition ».

Nr. 20 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 9

Het voorgestelde artikel aanvullen met een E), luidende :

« E) er wordt een paragraaf 4 ingevoegd, luidende :

« § 4. Met een meerderheid van drie vierde van de stemmen beslist de algemene vergadering over de uitvoering van werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zal worden beheerd door de vereniging van mede-eigenaars.

De beslissing van de algemene vergadering om de werken aan deze privatieve delen te laten uitvoeren door de vereniging van mede-eigenaars wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. ». ».

Verantwoording

Dit amendement strekt om een praktisch probleem op te lossen. De terrassen, de terrasvloeren, de leuningen en de balustrades en scheidingen van terrassen zijn krachtens vele statuten volledig of gedeeltelijk privatief. Om bepaalde werkzaamheden uit te voeren aan die gedeelten heeft men vaak grote, dure steigers nodig en moet dikwijls een beroep worden gedaan op een adviesbureau en op een veiligheidscoördinator. Om praktische redenen wordt voorgesteld de algemene vergadering de mogelijkheid te geven de beslissing te nemen om die werkzaamheden door de vereniging van mede-eigenaars te laten uitvoeren indien er in die vergadering een meerderheid van drie vierde is om zulks te doen.

Nr. 21 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 10

Punt A vervangen als volgt :

« A) in paragraaf 1 worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1º het eerste lid wordt aangevuld met de woorden « of iedere belanghebbende derde »;

2º tussen het eerste en het tweede lid wordt een nieuw lid ingevoegd, luidende :

« De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars moeten worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst. »;

Verantwoording

Dit amendement wordt ingediend omdat het voor een belanghebbende derde — bijvoorbeeld een leverancier — nuttig kan zijn een rechter te verzoeken dat hij een syndicus in een mede-eigendom aanwijst, om de eventuele schuldvordering die hij ten opzichte van de vereniging van mede-eigenaars heeft te beschermen.

Nr. 22 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 10

In B), de tweede zin van het voorgestelde derde lid vervangen als volgt :

« Het feit alleen dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft geen aanleiding tot een vergoeding. »

Verantwoording

Zoals de bepaling nu is geformuleerd, kan men denken dat de wetgever erin voorziet dat wanneer het mandaat van de syndicus afloopt, de vereniging van mede-eigenaars geen enkele verplichting meer heeft tegenover hem.

Dat is echter niet de bedoeling van de indieners van het ontwerp.

Daarom bepaalt het amendement, overeenkomstig het advies van de Raad van State, dat het feit dat het mandaat van de syndicus niet vernieuwd wordt, geen aanleiding kan geven tot enige vergoeding.

Nr. 23 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 10

G) vervangen als volgt :

« G) Paragraaf 4, 2º, wordt vervangen als volgt :

« 2º de beslissingen van de algemene vergadering en, in voorkomend geval, het postinterventiedossier te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3 en er de notulen van op te stellen en ze binnen dertig dagen na de algemene vergadering te bezorgen aan de mede-eigenaars. »

Verantwoording

In dit amendement wordt een idee overgenomen dat werd uitgewerkt in wetsvoorstel 52 0241/001, dat de volksvertegenwoordigers de Donnea, Marghem en Hamal in de Kamer van volksvertegenwoordigers hebben ingediend.

Het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen verplicht de verkoper ertoe een postinterventiedossier te bezorgen aan de koper.

Het postinterventiedossier is het dossier dat voor de veiligheid en de gezondheid nuttige elementen bevat waarmee bij eventuele latere werkzaamheden moet worden rekening gehouden en dat aangepast is aan de kenmerken van het bouwwerk.

Bij die verplichting, opgelegd bij artikel 48 van het koninklijk besluit, zijn ook de notarissen betrokken, omdat zij in de akte melding moeten maken van de overhandiging van het postinterventiedossier.

Als de verkoper de enige eigenaar is van het verkochte onroerende goed, staat hij in voor de bewaring van het postinterventiedossier voor het geval hij — of zijn erfgenamen — het goed zouden verkopen.

Voor flatgebouwen in mede-eigendom, zal dit waarschijnlijk een taak zijn voor de syndicus. De wet zegt hier weliswaar niets over, maar eigenlijk is de syndicus de enige persoon die zich daarmee kan bezighouden. De syndicus moet immers kostenramingen vragen, werkzaamheden voorstellen aan de vergadering en — als de vergadering ermee instemt — er toezicht op uitoefenen. De syndicus ontvangt de rekeningen en betaalt ze.

Uit de praktijk blijkt dat de mede-eigenaars zich slechts zelden met die taken bezighouden, vooral als het flatgebouw meer dan drie appartementen telt.

Het is daarom maar normaal dat de syndicus ook het postinterventiedossier bewaart en dat hij, overeenkomstig amendement nr. 35 op artikel 15 van onderhavig ontwerp, de personen die het recht hebben om er kennis van te nemen, informeert.

Nr. 24 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 10

Een I/1 invoegen, luidende :

« I/1 In § 4, 7º, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

a) de woorden « artikel 577-11, § 1 » worden vervangen door de woorden « artikel 577-11, § 2 »;

b) het woord « vijftien »wordt vervangen door het woord « dertig ». ».

Verantwoording

a) Ten gevolge van de nieuwe formulering van artikel 15 van het ontwerp (artikel 577-11 CC) door amendement nr. 35, is het § 2 die betrekking heeft op de inlichtingen die de notaris aan de syndicus vraagt in geval van overdracht van de eigendom van een kavel onder levenden.

b) Artikel 577-8, § 4, 7º, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de syndicus beschikt over een termijn van vijftien dagen om een overzicht van de in artikel 577-11, § 1, (dat dus artikel 577-11, § 2, wordt) bedoelde schulden te bezorgen aan de notaris die hierom verzoekt. De praktijk wijst echter uit dat die termijn zeer kort is.

Er wordt een termijn van dertig dagen voorgesteld, waardoor de syndicus de tijd krijgt om de mede-eigenaars correcte financiële overzichten te bezorgen. Om deze documenten op te stellen beschikt de syndicus bovendien het best over een termijn die vergelijkbaar is met die van de notaris, die reeds over een langere termijn beschikt.

Nr. 25 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 10

Een I/2 invoegen, luidende :

« I/2 Paragraaf 4, 8º, wordt aangevuld met de volgende zin : « De mededeling wordt aangeplakt in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. ».

Verantwoording

In de praktijk ondervindt de syndicus soms ernstige moeilijkheden om de persoonsgegevens van de personen die bij de mede-eigendom betrokken zijn, te achterhalen. Alle personen die beschikken over een persoonlijk of zakelijk recht inlichten over de dag waarop de algemene vergadering plaatsvindt, is een complexe opdracht die kan worden vergemakkelijkt door de betrokken mededeling aan te plakken in de gemeenschappelijke delen van de betrokken mede-eigendom. Dit is het doel van dit amendement.

Nr. 26 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 10

Onder J), in de voorgestelde bepaling onder 9º, de woorden « in diens afwezigheid » invoegen tussen de woorden « aan zijn opvolger of » en de woorden « aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering ».

Verantwoording

Technisch amendement ter verduidelijking van de identiteit van de geadresseerde van het dossier over het beheer van het gebouw, dat de syndicus bezorgt wanneer zijn opdracht ten einde loopt. Zijn opvolger dient dat dossier te ontvangen en indien er geen opvolger is, de voorzitter van de laatste algemene vergadering.

Nr. 27 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 10

Onder K), de volgende wijzigingen aanbrengen :

a) in het voorgestelde 11º, de woorden « en, inzonderheid, via een internetsite » vervangen door de woorden « en met name via een internetsite »;

b) in het voorgestelde 16º, de woorden « Elke mede-eigendom die met uitzondering van » vervangen door de woorden « Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, ».

Verantwoording

De Raad van State heeft voorgesteld om het voorbeeld van de internetsite als middel om documenten van de mede-eigendom te verkrijgen, te schrappen, omdat een voorbeeld geen normatieve waarde heeft en dus niet in een wettekst moet voorkomen. De indieners van het amendement wensen echter dat deze specifieke manier om informatie te verkrijgen in de wet wordt vermeld, zodat ze niet wordt uitgesloten. Het is een signaal.

In het 16º wordt een terminologische wijziging aangebracht. Bovendien worden de kelders toegevoegd aan de privatieve kavels waarmee geen rekening wordt gehouden om het maximumaantal van 20 privatieve kavels vast te stellen.

Nr. 28 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 11

In de eerste zin van het voorgestelde artikel 577-8/1, de woorden « omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van » vervangen door de woorden « omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, ».

Verantwoording

Het woord « kelders » wordt toegevoegd aan de privatieve kavels waarmee geen rekening wordt gehouden om het maximumaantal van 20 privatieve kavels vast te stellen.

Zoals men het tijdens de bespreking in de Kamer inopportuun heeft geacht om een raad van mede-eigendom verplicht te maken wanneer de twintig kavels garages zijn, lijkt het eveneens inopportuun om dit te doen wanneer de twintig kavels kelders zijn.

Nr. 29 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 11

In de tweede zin van het voorgestelde artikel 577-8/1, de woorden « Deze raad » vervangen door de woorden « Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, ».

Verantwoording

Het wetsvoorstel beoogt in het algemeen een grotere transparantie in het beheer van de mede-eigendom, maar ook een daadwerkelijke deelname van de mede-eigenaars in dit beheer. In het licht van deze doelstelling is het onontbeerlijk dat de raad van mede-eigendom uitsluitend uit mede-eigenaars zou bestaan.

Deze maatregel zorgt voor transparantie en democratie binnen de mede-eigendom.

Nr. 30 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 12

Het voorgestelde artikel 577-8/2 vervangen als volgt :

« Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een verificateur van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald. ».

Verantwoording

Dit amendement wil de hoedanigheid van de verificateur van de rekeningen verduidelijken. Het ontwerp dat de Kamer van volksvertegenwoordigers heeft aangenomen, bepaalt dat hij ofwel mede-eigenaar, ofwel een daartoe erkende expert is. Het begrip expert is echter geen bestaand juridisch begrip. Bijgevolg wordt voorgesteld dat de verificateur van de rekeningen al dan niet onder de mede-eigenaars wordt gekozen, naar gelang van de persoon die daarvoor op dat ogenblik het meest geschikt lijkt.

Nr. 31 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 13

In het onder A) voorgestelde tweede lid, de woorden « vordering tot bewaring van rechten » vervangen door de woorden « de vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten ».

Verantwoording

Wijziging voorgesteld door de Raad van State. Het Franse begrip « voie de recours » heeft niet het systematische karakter van het begrip « demande » — dat trouwens in de Nederlandse versie is opgenomen : « vordering ». Er wordt dan ook voorgesteld de tekst te wijzigen en alleen het begrip « demande » te gebruiken. Op voorstel van de Raad van State wordt bovendien voorgesteld om melding te maken van zowel de bewarende als de dringende vorderingen. Deze laatste zijn nog niet in de ontwerptekst opgenomen.

Nr. 32 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 13

In A), van de laatste zin van de tweede van de twee voorgestelde leden een onderscheiden lid maken.

Verantwoording

Wijziging voorgesteld door de Raad van State. De zin die door dit amendement wordt verplaatst moet een onderscheiden lid vormen, daar die bepaling niet uitsluitend de vorderingen ingesteld door de syndicus betreft.

Nr. 33 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 13

In C), in de voorgestelde § 8, de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º in de Franse tekst, de woorden « honoraires et dépenses de procédure » en de woorden « honoraires et dépenses » telkens vervangen door de woorden « honoraires et dépens ».

2º Van de laatste zin van de voorgestelde § 8 een onderscheiden lid maken.

3º Paragraaf 8 aanvullen met een lid, luidende :

« Als de vordering volledig ongegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar bij aan de erelonen en kosten van de vereniging van mede-eigenaars. ».

Verantwoording

1º De juiste Franse term voor « dépenses de procédure » is « dépens ».

2º Wijziging voorgesteld door de Raad van State, omwille van de duidelijkheid.

3º Amendement ter verduidelijking van het geval van de mede-eigenaar die voor de rechtbank ongelijk krijgt in zijn geschil met de vereniging van mede-eigenaars. In dat geval moet hij bijdragen aan de procedurekosten.

Nr. 34 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 14

In de Franse tekst van het voorgestelde A), § 1/1, tweede lid, de woorden « la dernière l'adresse » vervangen door de woorden « la dernière adresse ».

Verantwoording

Tekstverbetering voorgesteld door de Raad van State.

Nr. 35 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 15

Het voorgestelde artikel 577-11 vervangen als volgt :

« Art. 577-11. § 1. In het vooruitzicht van de overdracht van de eigendom van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen:

1º het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid;

2º het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;

3º de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;

4º in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;

5º de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;

6º een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.

Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager de partijen in kennis van diens verzuim.

§ 2. In geval van overdracht van de eigendom van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de verening van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen:

1º het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

2º een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan pas na die datum om betaling is verzocht;

3º een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

4º een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

5º in voorkomend geval het postinterventiedossier.

De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.

De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.

Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.

Als het postinterventiedossier te omvangrijk is om te fotokopiëren en samen met het antwoord van de syndicus te versturen, vermeldt die laatste in zijn briefwisseling waar het kan worden geraadpleegd.

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in deze paragraaf, eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.

Bij een overdracht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overdrachtsovereenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

§ 3. In geval van overdracht, verdeling of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betreffende privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.

§ 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar(s).

§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :

1º is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;

2º blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.

Onder « werkkapitaal » wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Onder « reservekapitaal » wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking. ».

Verantwoording

Er werden maar liefst 9 amendementen ingediend om artikel 577-11 als voorgesteld in het oorspronkelijke wetsvoorstel (stuk Kamer, nr. 52-1334/1) te wijzigen, waarbij soms eenvoudige informatie werd vermengd met het verschuldigd zijn van deze of gene last. De structuur van het uiteindelijk aangenomen artiekl 577-11 ontbeert samenhang en bevat overlappingen. Wij stellen dan ook voor het artikel anders op te bouwen en enigszins anders te verwoorden.

De aangenomen tekst bevat twee informatieregelingen die elkaar grotendeels overlappen en waarvoor niet dezelfde regels gelden. Paragraaf 1 heeft betrekking op alle overdrachten, bevat geen uiterste termijn om de nieuwe mede-eigenaar in te lichten, belast de notaris ermee deze informatie bij ter post aangetekende brief op te vragen, en geeft de syndicus vijftien dagen om te antwoorden, terwijl § 3 enkel slaat op de verkoop en de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de verkoper om ten laatste voor de ondertekening van de verkoopsovereenkomst of het aankoopbod, deze informatie op te vragen en de syndicus geen termijn krijgt waarbinnen hij op het verzoek moet antwoorden. Deze opeenstapeling van vragen om informatie in de paragrafen 1 en 3 zorgt voor een onduidelijke tekst en rechtsonzekerheid.

Wij stellen voor de volgorde van de paragrafen om te keren, zodat in § 1, wordt begonnen met het informatieverzoek, dat logischerwijze voorafgaat aan de vraag van de schuld die behandeld wordt in § 2. De derde paragraaf behandelt dan het informeren van de syndicus door de optredende notaris bij overdracht, verdeling of splitsing van het eigendomsrecht.

Sedert de wet van 30 juni 1994 hebben de rechtspraak en de notarissen vragen bij de precieze datum van de overdracht van een privatieve kavel. Moest hiervoor de datum van de voorlopige koopakte worden gebruikt, die van de authentieke akte of de vaste datum van de overdracht als bepaald in artikel 1328 van het Burgerlijk Wetboek? Zowel de notarissen als de rechtspraak opteren meestal voor de laatste mogelijkheid. Er wordt dan ook voorgesteld dit in de wettekst in te voegen. Anders blijft er twijfel bestaan over de datum en blijft dit een bron van rechtsonzekerheid. De datum is belangrijk voor het opstellen van de rekeningen tussen de overdrager en de verkrijger van een privatieve kavel.

Paragraaf 1 betreft de inlichtingen die de verkrijger nodig heeft bij de overdracht van een onroerend goed. De verkrijger moet met kennis van zaken kunnen handelen en dus beschikken over deze informatie vóór de ondertekening van de overdracht, het aankoopbod of de voorlopige koopakte.

Het is in de praktijk ondenkbaar dat een immobiliëntransactie langer dan vijftien dagen geblokkeerd wordt omdat de verkrijger niet kan beschikken over de notulen van de algemene vergaderingen, de afrekeningen van de lasten of andere nuttige inlichtingen overeenkomstig de voorgestelde § 1. Wij stellen dan ook een termijn van vijftien dagen voor waarbinnen de syndicus de inlichtingen moet verstrekken.

Voor de meer algemene vraag van de notaris aan de syndicus als bedoeld in § 2, wordt voorzien in een termijn van 30 dagen. De inlichtingen die hier gevraagd worden, vergen enige voorbereiding van de syndicus. Hij moet dus genoeg tijd krijgen om de info te verzamelen.

In § 1 bepalen de indieners eveneens dat de notaris de partijen van het verzuim op de hoogte brengt als de syndicus de gevraagde informatie en documenten niet binnen vijftien dagen bezorgt. De transactie mag in dat geval niet geblokkeerd blijven.

In § 2, die in dit amendement § 3 is geworden, gaat het over de splitsing van het eigendomsrecht en vervolgens ten overvloede nog over de gevallen waarin de eigendom van een kavel bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning. De voorgestelde tekst schrapt de opsomming van de gevallen waarin het eigendomsrecht wordt gesplitst, zodat die herhaling wordt vermeden. Bovendien is in het huidige ontwerp de datum van overschrijving de datum waarop de operatie van kracht wordt, wat tot problemen kan leiden bij bijvoorbeeld overdracht van de eigendom van een kavel na een overlijden, omdat de overschrijving slechts betrekking heeft op de akten onder levenden. De datum van overschrijving is trouwens niet altijd makkelijk te bepalen gezien de mogelijke « navettes » van onvolledige dossiers die teruggestuurd worden door het hypotheekkantoor. Wij stellen dan ook voor de verwijzing naar de dag van overschrijving van de akte te schrappen. Aan de lijst met door de notaris te verstrekken gegevens, wordt ook de identificatie van de privatieve kavel toegevoegd. Dat is belangrijk voor de syndicus. Een mede-eigenaar kan bijvoorbeeld meerdere appartementen bezitten maar er slechts één verkopen. Dan moet de syndicus weten om welk appartement het gaat. De oorspronkelijke formulering van het voorstel is algemener en dus duidelijker dan de nieuwe formulering « van de nieuwe mede-eigenaar en het nieuwe adres van de partij die haar eigendomstitel afstaat ».

Het vierde lid van § 1 van de aangenomen tekst van artikel 577-11 bepaalt « Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de vermelde schulden voor de periode na de datum van de eigendomsoverdracht ». Deze toevoeging leidt tot verwarring en wij stellen dan ook voor die opnieuw te schrappen. Het is trouwens niet correct om te zeggen dat de verkrijger enkel de lasten draagt voor de periode na de overdracht van de eigendom, aangezien het criterium de invorderbaarheid van de betaling is; de verkrijger moet dan ook — behoudens andersluidende overeenkomst — de lasten dragen die zijn ontstaan voor de eigendomsoverdracht maar pas daarna invorderbaar zijn geworden.

Paragraaf 4 heeft eveneens betrekking op de informatie bepaald in § 1 van het ontwerp, verschaft in het kader van een overdracht, tussen levenden of na overlijden; de termen « verkopende mede-eigenaar » zijn dus te eng. Er wordt voorgesteld ze te vervangen door de woorden « overdragende mede-eigenaars ».

Ten slotte bepalen de indieners van het amendement, overeenkomstig amendement nr. 26 op artikel 10, dat de syndicus ook het postinterventiedossier moet doorgeven (§ 2, 5°).

Paragraaf 2, vijfde lid, bepaalt hoe het postinterventiedossier kan worden geraadpleegd als het te omvangrijk is om per post te versturen. Voor grote gebouwen kan dit dossier alleen immers meerdere kilo's wegen of een hele kast vullen.

Nr. 36 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 15/1 (nieuw)

Een artikel 15/1 invoegen, luidende :

« Art. 15/1. In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-11/1 ingevoegd, luidende :

« Art. 577-11/1. Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.

Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij aangetekende brief op de hoogte.

Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalf werkdagen na ontvangst van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen ». ».

Verantwoording

Dit amendement stelt voor om de afhouding van achterstallen op lasten door de notaris verplicht te maken, met betaling aan de syndicus indien de verkoper daarmee instemt of de schuldvordering zeker, opeisbaar en niet langer betwistbaar is. Het is niettemin evident dat achterstallen op lasten geen bevoorrechte hypothecaire schulden zijn, of hypothecaire schulden die in principe het voorwerp zijn van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.

Bij ontstentenis van instemming van de verkoper, beschikt de syndicus over een termijn om een bewarend of uitvoerend derdenbeslag uit te voeren.

Nr. 37 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.

Art. 17/1 (nieuw)

Een artikel 17/1 invoegen, luidende :

« Art. 175/1. Artikel 577-14 van hetzelfde Wetboek wordt aangevuld met een tweede lid, luidende :

« De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen. ». »

Verantwoording

Wijziging voorgesteld door de Raad van State. Het tweede lid van ontwerpartikel 18 wordt verplaatst naar artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat de regels betreffende de gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen van dwingend recht zijn. Deze plaats lijkt geschikter dan ontwerpartikel 18, aangezien deze regel van permanente aard is en artikel 18 betrekking heeft op de inwerkingtreding en de overgangsbepalingen van het wetsontwerp.

Bovendien wordt dit lid herschreven, omdat in het geval dat bepalingen niet stroken met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen of groepen van onroerende goederen, de naar de Senaat overgezonden tekst bepaalt dat zij « niet van toepassing [zijn] en worden geacht te zijn vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen ».

Aangezien de bepalingen van dwingend recht zijn, is het juridisch correcter om aan te geven dat de nieuwe bepalingen gewoon in de plaats komen van de bepalingen die niet stroken met de wet.

Nr. 38 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 18

In dit artikel de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º in het eerste lid, de woorden « op elk onroerend goed of groep van onroerende goederen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden » doen vervallen;

2º het tweede lid doen vervallen;

3º in het derde lid, het woord « echter » doen vervallen.

Verantwoording

1º Wijziging voorgesteld door de Raad van State. Het is onnodig om geschrapte, vanzelfsprekende woorden te herhalen.

2º Wijziging voorgesteld door de Raad van State. Dit hangt samen met de invoeging in het wetsontwerp van artikel 17/1, dat het lid dat in dit amendement wordt geschrapt overneemt en wijzigt. Zo wordt deze bepaling vervat in het artikel dat de dwingende aard van de bepalingen betreffende het mede-eigendom instelt.

3º Tekstwijziging.

Nr. 39 VAN MEVROUW TAELMAN

Art. 5

Het voorgestelde artikel 577-4 /1 vervangen door wat volgt :

« Art. 577-4/1. Indien overeenkomstig artikel 577-3, vierde lid wordt voorzien in de vorming van een subonverdeeldheid kan in de basisakte ten aanzien van het betreffende deel van het gebouw of van de groep van gebouwen een afzonderlijke vergadering gecreëerd worden, voor limitatief opgesomde aangelegenheden die noodzakelijk zijn voor het behoud en het beheer van betreffende deel van het gebouw. De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars machtigt deze vergadering om voor de derhalve afgebakende aangelegenheden beslissingen te nemen in haar naam. »

Verantwoording

In de huidige versie van het wetsontwerp wordt ten aanzien van de subonverdeeldheden voorzien in de creatie van een secundaire vereniging van mede-eigenaars. Meerdere verenigingen van mede-eigenaars zouden derhalve kunnen bestaan binnen één en dezelfde mede-eigendom of groep van gebouwen, elk met hun eigen regelgeving en specifieke belangen.

Het bestaan van verschillende « subverenigingen » binnen één en dezelfde mede-eigendom, waarbij elke subvereniging er een andere manier van werken kan op nahouden, elke subvereniging zijn eigen regels en belangen kan nastreven, elke subvereniging overruled kan worden door de overkoepelende vereniging van mede-eigenaars die op zich wederom tegenstrijdige belangen kan hebben en andere werkwijzen kan hanteren, komt de duidelijkheid en de transparantie van de mede-eigendom niet ten goede. Door de veelheid aan beslissingen dreigt men het overzicht te verliezen, wat niet strookt met de bedoeling van het huidig wetsontwerp.

In het voorgestelde artikel kan aan een subonverdeeldheid tevens de rechtspersoonlijkheid toegekend mits voldaan wordt aan bepaalde vereisten. Aldus zouden binnen de mede-eigendom verschillende instanties bestaan die over de rechtspersoonlijkheid beschikken.

Het bestaan van verschillende rechtspersoonlijkheden op verschillende niveaus kan tot gevolg hebben dat een subvereniging kan procederen tegen de hoofdvereniging en andersom,s alsook subverenigingen tegen elkaar. Tevens kunnen er zich bevoegdheidsconflicten tussen de sub- en hoofdvereniging voordoen. Het aantal onenigheden binnen een gebouw of groep van gebouwen dreigt derhalve te escaleren. Meer en meer bevoegdheidsconflicten zullen aanhangig gemaakt worden bij een rechter, waardoor de mede-eigendom in een vacuüm van besluiteloosheid dreigt te verworden.

In elke subonverdeeldheden kan in navolging van het huidige wetsvoorstel een aparte syndicus aangesteld worden. Elke syndicus zal de belangen dienen van de vereniging van mede-eigenaars waarvoor hij dient op te treden. In de overkoepelende vereniging van mede-eigenaars zullen derhalve verschillende syndici aanwezig zijn die er elk een andere agenda op nahouden. Het zal met ander woorden nog moeilijker worden om binnen een deel van een gebouw of een groep van gebouwen tot een beslissing te komen die door de andere delen wordt ondersteund

Door een dergelijke regeling in te voeren dreigt de transparantie van de mede-eigendom aldus volledig verloren te gaan. Vandaar dat het beter zou zijn om af te stappen van het principe om secundaire verenigingen met aparte rechtspersoonlijkheid op te richten. Toch mag men ook niet blind zijn voor de realiteit van grote onverdeeldheden en erkennen dat in sommige gevallen er nood kan zijn aan een subonverdeeldheid. Daarom strekt dit amendement ertoe dat de algemene vergadering een subonverdeeldheid kan oprichten die gemachtigd is om voor limitatief opgesomde aangelegenheden die noodzakelijk zijn voor het behoud en het beheer van de betreffende deel van het gebouw, eigen beslissingen te nemen voor haar deel. Het is de algemene vergadering van mede-eigenaars die uiteraard steeds de machtiging kan beperken, uitbreiden of ongedaan maken.

Nr. 40 VAN MEVROUW TAELMAN

(Subamendement op amendement nr. 16)

Art. 8

Het voorgestelde artikel 577-6, § 2, eerste lid, vervangen als volgt :

« Ieder jaar moet er minstens één algemene vergadering worden gehouden. De algemene vergadering bepaalt de datum waarop deze jaarlijkse algemene vergadering het daarop volgend jaar wordt gehouden. »

Verantwoording

Het voorgestelde artikel 8 bepaalt dat er ieder jaar minstens één algemene vergadering moet worden gehouden op de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde datum.

De praktijk leert dat op vraag van de mede-eigenaars de datum voor het houden van de algemene vergadering meerdere keren kan wijzigen. In de huidige context is het dus noodzakelijk om voor iedere wijziging van de datum van de algemene vergadering een wijziging van het reglement van mede-eigendom te laten gebeuren, wat de nodige rompslomp en kosten met zich meebrengen.

Het is bijvoorbeeld heel goed mogelijk dat de statutair vastgesteld datum in een vakantieperiode ligt. Zo kan de statutair vastgelegde vergadering plaatsvinden in de krokusvakantie, de paasvakantie, etc. Dit kan tot gevolg hebben dat op deze algemene vergadering het vereiste aantal aanwezigen niet behaald wordt en er een tweede vergadering zal moeten gepland worden. Dit zou dus onnodige bijkomende kosten tot gevolg kunnen hebben.

De datum voor het houden van de algemene vergadering kan tevens gewijzigd worden omwille van eventuele vakantieplannen van de voorzitter van de algemene vergadering, of van de syndicus.

Het gevaar bestaat er tevens in dat het vastleggen van een vaste datum voor syndici die actief zijn in meerdere mede-eigendommen tot gevolg kan hebben dat meerdere algemene vergaderingen op dezelfde dag zullen moeten plaatsvinden, en mogelijkerwijs overlappen, waardoor de syndicus in het slechtste geval zelf niet kan aanwezig zijn op de algemene vergadering.

Het fixeren van een datum of een periode kan alleen maar praktische problemen opleveren. Bij een eventuele wijziging moet enerzijds het reglement gewijzigd worden.

Anderzijds zijn er extra kosten verbonden aan deze wijziging. De aanpassing van het reglement dient noodzakelijker wijs via een authentieke akte te gebeuren (art. 577-4, § 1 BW). Ook hier zullen notarissen en promotoren reeds een datum/periode kunnen vaststellen, wat gevolgen zal hebben voor de latere syndici van het gebouw.

Nr. 41 VAN MEVROUW TAELMAN

Art. 10

In letter C), het voorgestelde § 2, eerste lid, aanvullen met de woorden « en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad om dan in de Kruispuntbank van ondernemingen te worden opgenomen. ».

Verantwoording

Hoewel de verenigingen van mede-eigenaars reeds zijn opgenomen in de kruispuntbank van ondernemingen (KBO) zou het echter niet slecht zijn om hierin ook de gegevens van de syndicus op te nemen.

Enerzijds worden de gegevens van de betreffende vereniging, die in dit wetsontwerp woonplaats kiest bij de syndicus, aldus duidelijk wettelijke gegevens. Anderzijds zal het hierdoor ook mogelijk worden dat elke derde, zonder zich te moeten verplaatsen naar de betreffende mede-eigendom, kennis kan nemen van de gegevens van de syndicus.

Het zou er tevens makkelijker op worden om diegenen die het beroep van syndicus illegaal uitoefenen op te sporen, alsook om de verenigingen van mede-eigenaars te informeren of de betrokkene gerechtigd is om als syndicus op te treden.

Door deze inschrijving in de KBO wordt het dus noodzakelijk om de benoeming van de syndicus te publiceren in het Belgisch Staatsblad.

Nr. 42 VAN MEVROUW TAELMAN

Art. 10

In letter C), in het voorgestelde § 2, derde lid, de woorden « en de registratie in de bijlage bij het Belgisch Staatsblad moeten » invoegen tussen de woorden « De aanplakking van het uittreksel » en de woorden « moet geschieden door toedoen ».

Verantwoording

Hoewel de verenigingen van mede-eigenaars reeds zijn opgenomen in de Kruispuntbank voor ondernemingen (KBO) zou het echter niet slecht zijn om hierin ook de gegevens van de syndicus op te nemen.

Enerzijds worden de gegevens van de betreffende vereniging, die in dit wetsontwerp woonplaats kiest bij de syndicus, aldus duidelijk wettelijke gegevens. Anderzijds zal het hierdoor ook mogelijk worden dat elke derde, zonder zich te moeten verplaatsen naar de betreffende mede-eigendom, kennis kan nemen van de gegevens van de syndicus.

Het zou er tevens makkelijker op worden om diegenen die het beroep van syndicus illegaal uitoefenen op te sporen, alsook om de verenigingen van mede-eigenaars te informeren of de betrokkene gerechtigd is om als syndicus op te treden.

Door deze inschrijving in de KBO wordt het dus noodzakelijk om de benoeming van de syndicus te publiceren in het Belgisch Staatsblad.

Nr. 43 VAN MEVROUW TAELMAN

(Subamendement op amendement nr. 23)

Art. 10

Het voorgestelde 2º aanvullen met de volgende zin :

« Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, moet hij schriftelijk de syndicus hiervan op de hoogte stellen. »

Verantwoording

Het vaststellen van een minimumtermijn voor het versturen van het verslag kan nuttig zijn en een zekere vorm van uniformiteit geven, maar toch moet rekening gehouden worden met de financiële gevolgen van deze regel. Om een bewijs te kunnen leveren dat het verslag binnen de gestelde termijn werd verstuurd, zal de syndicus verplicht zijn dit per aangetekend schrijven te doen. Dit kan niet de bedoeling zijn, vandaar dat de dertig dagen als een termijn van orde gezien moet worden en dat de mede-eigenaar bij het verstrijken van deze termijn de syndicus schriftelijk op de hoogte dient te brengen.

Nr. 44 VAN MEVROUW TAELMAN

Art. 10

In K, in het voorgestelde 11º, de woorden « niet privatieve » invoegen tussen de woorden « te nemen van alle » en de woorden « documenten of gegevens ».

Verantwoording

Wat betreft de inzage in de documenten van de mede-eigendom moet in het wetsontwerp een beperking worden ingevoegd omwille van de bescherming van privacy en private levenssfeer van de mede-eigenaars. De voorgestelde bepaling maakt het mogelijk dat ingeval van een gerechtelijke procedure tegen een niet-betalende mede-eigenaar ook de wanbetalers zelf inzage heeft in alle stukken waar zij eigenlijk tegenpartij zijn. Daarnaast kan een syndicus mogelijks beschikken over vertrouwelijke documenten (bijvoorbeeld overeenkomst tot schuldbemiddeling van een mede-eigenaar) die bij het algemeen inzagerecht ook door andere mede-eigenaars kunnen ingezien worden.

Nr. 45 VAN MEVROUW TAELMAN

Art. 13

Letter B) vervangen door wat volgt :

« B) paragraaf 2, tweede lid, wordt vervangen als volgt :

« Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. »

Verantwoording

Het feit dat iedere mede-eigenaar drie maanden tijd heeft vanaf de verzending van de notulen om bij de rechter een verzoek in te dienen om een beslissing van de algemene vergadering te laten vernietigen, heeft tot gevolg dat omwille van het verkrijgen van een vaste datum, de notulen derhalve aangetekend zullen moeten verstuurd worden, wat wederom extra kosten met zich meebrengt.

Om deze extra kosten te vermijden is het dus wenselijke om te voorzien in een zelfde regeling als voorzien in het voor artikel 577-8, § 4, 2º voorgestelde amendement.

Iedere mede-eigenaar beschikt alsnog over een termijn van drie maanden om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, nadat de termijn voor het opvragen van de notulen is verstreken.

Nr. 46 VAN DE HEER MAHOUX

Art. 4

Onder C), de woorden « of juridische deskundige » doen vervallen.

Verantwoording

Zoals de Raad van State aangeeft in zijn advies van 24 november 2009 betreffende het voorliggende wetsontwerp, is het begrip « juridische deskundige » in geen enkele wets- of verordeningsbepaling verankerd. Het dient dan ook uit het ontwerp te worden weggelaten.

Nr. 47 VAN DE HEER MAHOUX

Art. 10

Onder C), de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º in de voorgestelde § 2, tussen het eerste en het tweede lid, een lid invoegen luidende :

« Dit uittreksel uit de akte dient eveneens binnen acht dagen te worden medegedeeld aan het Belgisch Staatsblad, zodat het daarin gepubliceerd kan worden, om opgenomen te worden in de Kruispuntbank van ondernemingen ».

2º in het derde lid van dezelfde paragraaf, de woorden « moet geschieden » vervangen als volgt : « en de inschrijving in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad moeten geschieden ».

Verantwoording

Hoewel de verenigingen van mede-eigenaars reeds opgenomen zijn in de kruispuntbank van ondernemingen, is het geen slecht idee ook de gegevens van de syndicus erbij te zetten.

Enerzijds worden de gegevens van de betrokken vereniging, die volgens het wetsontwerp woonplaats kiest op de woonplaats van de syndicus, daardoor duidelijk wettelijke gegevens. Anderzijds kan ook elke derde op die manier kennis nemen van de gegevens over een syndicus, zonder zich daarvoor te moeten verplaatsen naar de betreffende mede-eigendom.

Het wordt dan veel gemakkelijker om de personen op te sporen die illegaal de functie van syndicus uitoefenen en ook om aan de verenigingen van mede-eigenaars te laten weten of de betrokkene bevoegd is om op te treden als syndicus.

Door de inschrijving bij de bovenvermelde kruispuntbank moet men dus noodzakelijkerwijze de benoeming van de syndicus in het Belgisch Staatsblad bekend maken.

Nr. 48 VAN DE HEER MAHOUX

Art. 10

Onder K), in het voorgestelde 11º, tussen de woorden « over de mede-eigendom, » en de woorden « en wel op alle wijzen », de woorden « voor zover zij de persoonlijke levenssfeer van de mede-eigenaars niet schenden » invoegen.

Verantwoording

De inzage die de mede-eigenaars krijgen in de verschillende documenten dient beperkt te worden.

Bepaalde informatie in die documenten hoeft niet toegankelijk te zijn voor de andere mede-eigenaars : bijvoorbeeld wanneer er een rechtszaak is aangespannen tegen een mede-eigenaar die niet in ordeis met de betalingen, of die een overeenkomst van schuldbemiddeling heeft laten opstellen. Het is niet nodig om alle mede-eigenaars over dergelijke situaties in te lichten.

Nr. 49 VAN DE HEER MAHOUX

Art. 12

Het voorgestelde artikel 577-8/2 vervangen als volgt :

« Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een accountant of een bedrijfsrevisor aan als verificateur van de rekeningen.

Die verificateur van de rekeningen kan een mede-eigenaar zijn, voor zover hij één van de in het eerste lid genoemde beroepen uitoefent. ».

Verantwoording

Het vaststellen van de bevoegdheden van de verificateur van de rekeningen via het reglement van mede-eigendom, levert geen enkele samenhang op wat de verificatie van de rekeningen betreft. De wet dient de minimumvereisten te bepalen voor het uitoefenen van die functie. De indiener van het amendement wil niet uitsluiten dat een mede-eigenaar de verificatie doet, maar hij dient opgeleid te zijn voor dat soort werk.

Rekening houdend met de wet betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen van 22 april 1999, lijkt het trouwens gewettigd om deze verificatieopdracht prioritair toe te vertrouwen aan de accountants en de bedrijfsrevisoren.

Om deze opdracht uit te voeren hoeven mensen uit die beroepsgroepen geen bijkomende erkenning te hebben, behalve dat zij lid moeten zijn van één van de beroepsinstituten waaronder zij vallen; de omschrijving van hun bevoegdheden dient niet in het reglement van mede-eigendom te staan, aangezien hun bevoegdheden en verplichtingen vastgelegd zijn bij wet (de wet van 22 juli 1953 houdende oprichting van een Instituut der Bedrijfsrevisoren en organisatie van het publiek toezicht op het beroep van bedrijfsrevisor en de wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen).