Belgische Senaat

ZITTING 2011-2012

9 NOVEMBER 2011

Wetsontwerp tot wijziging van het burgerlijk Wetboek wat de mede-eigendom betreft

Evocatieprocedure

AMENDEMENTEN

Nr. 1 VAN DE HEER TORFS EN MEVROUW de BETHUNE

Art. 2

Dit artikel doen vervallen.

Verantwoording

De in artikel 2 voorgestelde aanvulling van artikel 577-5, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, heeft tot doel de woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars vast te leggen in de woonplaats of het kantoor van de syndicus.

De koppeling van de woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars aan deze van de syndicus kan op het eerste zicht een praktische oplossing lijken voor een goede ontvangst van bepaalde poststukken voor gebouwen waar dit momenteel niet goed georganiseerd is. De vraag stelt zich of voor dit praktisch probleem een oplossing op maat van elke mede-eigendom niet te verkiezen is boven een algemene wetswijziging die zowel voor de mede-eigenaars als de contractanten van de vereniging van mede-eigenaars belangrijke rechtsgevolgen met zich meebrengt.

Deze rechtsgevolgen doen zich onder andere voor op de volgende vlakken :

a) bevoegde vrederechter

Doordat overeenkomstig artikel 624 van het Gerechtelijk Wetboek de vorderingen tegenover de vereniging van mede-eigenaars voor de vrederechter moeten worden gebracht voor de rechter van de woonplaats van de verweerder of op de plaats waar de verbintenissen ontstaan zijn of waar zij uitgevoerd zijn of moeten uitgevoerd worden, zal de zaak op dit ogenblik normaal gezien beslecht worden voor de vrederechter bevoegd voor de plaats vanwaar het goed gelegen is.

Door de voorgestelde verplaatsing van de woonplaats, wordt ingeval de syndicus in een ander kanton gehuisvest is, eveneens de vrederechter van de woonplaats van de syndicus bevoegd. Door de wetswijziging zou ingeval van een mede-eigendom aan de kust met een syndicus gevestigd in Brussel, de zaak voor een Brusselse vrederechter kunnen komen. Of ingeval van een medeeigendom in de provincie Luxemburg met een syndicus gevestigd in de stad Antwerpen, kan de zaak voor de vrederechter van Antwerpen worden gebracht. Dit leidt tot heel wat praktische problemen, qua afstand en toepassing van de taalwetgeving.

De vrederechter van het kanton waar de mede-eigendom is gelegen, zal in verschillende gevallen ook bevoegd kunnen zijn, doordat de verbintenissen daar zullen moeten worden uitgevoerd maar dit biedt geen zekerheid, bijvoorbeeld als de boekhouding door de syndicus wordt uitbesteed of als de contractuele aansprakelijkheid van de syndicus in het gedrang komt.

Bovendien kan zich ook een probleem stellen als de vereniging van mede-eigenaars gedagvaard wordt door de syndicus zelf. Deze kan dit doen voor de vrederechter van zijn eigen woonplaats.

Ten slotte kan er ook een probleem ontstaan in het geval dat de syndicus zijn woonplaats wijzigt of als de vereniging van mede-eigenaars een nieuwe syndicus aanduidt.

b) betekening van akten

Wat de betekening van akten biedt de algemene regeling voorzien in de artikelen 33 tot 35 van het Gerechtelijk Wetboek voldoende waarborgen.

Artikel 34 van het Gerechtelijk Wetboek bepaalt dat « de betekening aan een rechtspersoon geacht [wordt] aan de persoon te zijn gedaan, wanneer het afschrift van de akte is ter hand gesteld aan het orgaan dat of de aangestelde die krachtens de wet, de statuten of een regelmatige opdracht bevoegd is om de rechtspersoon, zelfs samen met anderen, in rechte te vertegenwoordigen. »

Tenzij de vereniging van mede-eigenaars andere bevoegde personen aanstelt om de vereniging te vertegenwoordigen, zal volgens de huidige stand van zaken de betekening reeds kunnen plaatsvinden ten aanzien van de syndicus, zonder dat de wettelijke regeling van de woonplaats dient gewijzigd te worden.

Indien de syndicus niet « aangetroffen » wordt, kan er nog steeds gedagvaard worden op de woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars.

c) problemen van briefwisseling

Het is de taak van elke mede-eigendom om te voorzien in een goede organisatie van de ontvangst van de briefwisseling, door bijvoorbeeld een aparte brievenbus te plaatsen voor de vereniging van mede-eigenaars en afspraken te maken met betrekking tot het afhalen van de stukken door de syndicus of het bezorgen van de stukken aan de syndicus. In verschillende mede-eigendommen is dit de verantwoordelijkheid van de conciërge.

Voor derden is het bovendien vaak een hele opgave om de adresgegevens van de syndicus te vinden, de welke ook door een beslissing van de vereniging van mede-eigenaars kan vervangen worden. Men kan niet vereisen dat men telkens de adresgegevens van de syndicus moet opzoeken om brieven te versturen. En wat te doen als je een juiste factuur opmaakt en er door de vereniging van mede eigenaars een nieuwe syndicus aangeduid wordt.

d) wat ingeval de syndicus zijn zetel heeft in het buitenland ?

Dit zou betekenen dat de briefwisseling en dagvaardingen naar het buitenland moeten gebeuren en dat ook buitenlandse rechtsregels en procedures hun rol zouden beginnen spelen. Dit kan niet de bedoeling zijn.

Omwille van deze bezwaren, lijkt het beter terug te vallen op de algemene regeling inzake de woonplaatskeuze voor rechtspersonen en de vereniging van mede-eigenaars zelf de mogelijkheid te bieden om de meest geschikte oplossing te zoeken voor de goede ontvangst van poststukken en dergelijke meer.

Daartoe dient artikel 2 weggelaten te worden uit de wet.

Nr. 2 VAN MEVROUW DEFRAIGNE EN DE HEER COURTOIS

Art. 2

Dit artikel doen vervallen.

Verantwoording

Dit artikel bepaalt dat de vereniging van mede-eigenaars woonplaats kiest in de woonplaats of het kantoor van de syndicus. Dit wordt verantwoord door het feit dat de syndicus de wettelijke vertegenwoordiger is van de vereniging van mede-eigenaars, en dat het dus normaal is dat alle post betreffende de uitvoering van zijn opdracht bij hem aankomt of dat hij hem daadwerkelijk kan ontvangen, wat niet altijd het geval is als hij aankomt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.

De indieners van het amendement vrezen dat deze maatregel kan aanzetten tot wanpraktijken, zoals men al heeft moeten vaststellen bij sommige oneerlijke syndicussen.

De indieners van het amendement hebben immers vernomen dat het AES een zaak behandelt van een oneerlijke syndicus die een groot aantal mede-eigendommen heeft opgelicht. Die hebben dat gemerkt omdat dagvaardingen van onbetaalde leveranciers zijn toegekomen op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. In feite betaalde de syndicus de leveranciers niet, en zodra de mede-eigenaars hun provisies op de rekening van de vereniging stortte, sluisde hij ze door op zijn persoonlijke rekening. Toen de leveranciers gerechtelijke stappen ondernamen, verscheen de syndicus niet zodat de vereniging van mede-eigenaars bij verstek werd veroordeeld en de gerechtsdeurwaarders enkele maanden later aan de deur stonden.

Om die reden lijkt het de indieners van het amendement beter niet te bepalen dat de zetel van de vereniging van mede-eigenaars automatisch in de woonplaats of het kantoor van de syndicus is gevestigd.

Bovendien stellen de indieners van het amendement vast dat als de tekst blijft bepalen dat de zetel van het mede-eigendom in het gebouw is gevestigd (artikel 577-5 van het Burgerlijk Wetboek), er onvermijdelijk verwarring zal optreden.

Ten slotte kan men te maken krijgen met het geval van bijvoorbeeld een gebouw in Brussel waarvan alle mede-eigenaars Franstalig zijn en de syndicus in Vlaams-Brabant is gevestigd. De dagvaarding geschiedt dan in het Nederlands, wat de zaken er voor de mede-eigenaars niet gemakkelijker op zal maken.