Belgische Senaat

ZITTING 2008-2009

5 DECEMBER 2008

Wetsvoorstel tot aanvulling van de Woninghuurwet met betrekking tot de aanrekening van bemiddelingskosten van een vastgoedmakelaar aan de huurder

(Ingediend door mevrouw Els Schelfhout c.s.)

TOELICHTING

Eigenaars van een huurpand doen steeds meer een beroep op een vastgoedmakelaar bij hun zoektocht naar een nieuwe huurder. Voor deze bemiddeling rekent de makelaar meestal een halve of een volle maand huur aan (vermeerderd met 21 % BTW). Deze bemiddelingskosten worden vaak via een derdenbeding ten voordele van de vastgoedmakelaar in de huurovereenkomst doorgerekend aan de huurder.

Deze praktijk stemt niet overeen met de economische en juridische realiteit van de lastgeving die de verhuurder doet aan de vastgoedmakelaar. Het is immers de verhuurder die opdracht geeft aan de makelaar om een nieuwe huurder te vinden, de huurder staat volledig los van deze lastgeving. De huurder zelf heeft bij de lastgeving geen enkel belang maar moet wel de tegenprestatie leveren, namelijk het betalen van het geheel of een gedeelte van de bemiddelingskosten. Voor de verhuurder is het daarentegen wel van belang dat hij zo vlug mogelijk een huurder vindt voor zijn leegstaand pand en zodoende geen huurinkomsten misloopt.

De vastgoedmakelaar ziet zich vaak verplicht om de bemiddelingskosten op een of andere wijze door te rekenen aan de huurder wil hij competitief blijven ten aanzien van zijn collega's die de kosten reeds doorrekenen aan de huurder.

In bepaalde regio's, bijvoorbeeld de kust, Brugge, het Waasland, enz. is het schering en inslag dat de vastgoedmakelaar deze bemiddelingskosten doorrekent aan de nieuwe huurder. Gezien het feit dat er in deze regio's nog weinig betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn, bevindt de vastgoedmakelaar zich in een machtspositie om de kosten door te rekenen aan de huurder. Dergelijke praktijken bemoeilijken de toegang tot de private huurmarkt aanzienlijk en vormen een ernstige inbreuk op de wilsautonomie van de huurder bij het afsluiten van de huurovereenkomst.

Het is vanzelfsprekend dat dergelijke praktijken de zwakste personen in onze samenleving het zwaarst treffen, bijvoorbeeld de eenoudergezinnen. Stel : een alleenstaande moeder met twee kinderen. Zij heeft een maandelijks inkomen van 1 500 euro. De maandelijkse huurprijs bedraagt 500 euro, waarvoor zij een appartement huurt met twee slaapkamers, een woonkamer, een badkamer en een kleine keuken. Deze vrouw kan met haar bescheiden inkomen weinig sparen. De vastgoedmakelaar vraagt een huurwaarborg van twee maanden die zij op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder moet storten. Daarnaast vraagt de makelaar de betaling van de eerste maand huur en de betaling van de bemiddelingskosten ten belope van een maand huur verhoogd met 21 % BTW. De vrouw moet reeds 2 105 euro op tafel leggen vooraleer ze het pand kan huren. Deze vrouw slaagt daar met haar bescheiden inkomen niet in.

Sommige vastgoedkantoren gaan zelfs nog een stap verder. In de huurovereenkomst wordt een bepaling opgenomen die de huurder er toe verbindt om bij beëindiging van de huur opnieuw een beroep te doen op dezelfde vastgoedmakelaar om een nieuwe huurder te vinden voor het pand. Hierbij wordt gesteld dat de bepaling uitvoering vindt ongeacht de vormen van beëindiging voorzien in de Woninghuurwet. Dergelijke praktijken kunnen niet door de beugel en schaden de reputatie van het beroep van vastgoedmakelaar op ernstige wijze. Een dergelijke bepaling negeert namelijk de dwingende bepalingen van de Woninghuurwet betreffende de wijze van beëindiging en de eventueel hieraan verbonden schadevergoeding bij onregelmatige of voortijdige opzeg. Vastgoedmakelaars die hun beroepswerkzaamheden wel te goeder trouw uitoefenen zijn bovendien ook het slachtoffer van dergelijke oneerlijke concurrentie.

Om voorgaande redenen voorziet het voorstel dat de vastgoedmakelaar geen honoraria, voordelen of beloningen mag ontvangen van de huurder tenzij hij de werkelijke opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING

Artikel 2

Deze bepaling strekt ertoe te verhinderen dat de bemiddelingskosten van een bemiddelingsopdracht, door de verhuurder gegeven, ten laste worden gelegd van de huurder. Een andersluidend beding in de huurovereenkomst of een eventuele andere overeenkomst is nietig.

WETSVOORSTEL

Artikel 1

Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.

Art. 2

In het Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling II, wordt een artikel 5ter ingevoegd, luidende :

« Art. 5ter. — De bemiddelingskosten voor de verhuring van het gehuurde onroerende goed kunnen niet ten laste van de huurder worden gelegd, tenzij de huurder de werkelijke opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.

Elk andersluidend beding in de huurovereenkomst of gelijk welke andere overeenkomst, wordt voor niet geschreven gehouden. »

17 november 2008.