1-159/2 | 1-159/2 |
21 NOVEMBRE 1995
Art. 2
Compléter cet article par les alinéas suivants :
« La prorogation n'est pas d'application si le bailleur a déjà conclu un contrat écrit et enregistré avec un nouveau locataire avant l'entrée en vigueur de la présente loi.
Elle n'est pas non plus d'application si le bailleur a explicitement motivé son congé conformément à l'article 3, § 3, de la section 2, chapitre II, titre VIII livre III du Code civil. »
Justification
Comme l'a souligné le Conseil d'État, le projet de loi a, de facto, un effet rétroactif. Il engendre également l'insécurité juridique notamment si le bailleur ayant notifié un congé a conclu un nouveau bail avec un autre locataire qui aurait lui-même renoncé à son bail actuel.
Le locataire risquerait alors, par l'effet de la présente législation, de se retrouver sans logement.
Par souci de sécurité juridique, il y a donc lieu d'exclure pareille situation de l'application de la nouvelle loi.
D'autre part, il y a également lieu de préciser clairement que les renons notifiés notamment pour l'exécution d'importants travaux ne tombent pas sous l'application de la loi.
Art. 3bis (nouveau)
Insérer un article 3bis (nouveau), libellé comme suit :
« Art. 3bis. Jusqu'au 28 février 1996, le bailleur pourra mettre fin sans motif au bail prorogé dans les conditions prévues à l'article 2 moyennant préavis de six mois et versement d'une indemnité équivalente à trois mois de loyer. »
Justification
La loi du 20 février 1991 permet au bailleur de mettre fin au bail sans motifs mais avec une indemnité à la fin des premier et deuxième triennats.
L'amendement prévoit la même possibilité à la fin du troisième triennat puisqu'il y a prorogation automatique du bail.
Le présent amendement se situe dans l'éventualité d'une nouvelle législation du même type prorogeant ultérieurement les baux au-delà du 31 décembre 1996.
Art. 3ter (nouveau)
Insérer un article 3ter (nouveau), libellé comme suit :
« Art. 3ter. Par dérogation au délai fixé à l'article 3, § 3, de la section 2, chapitre II, titre VIII livre III du Code civil, le preneur pourra, jusqu'au 31 décembre 1995, mettre fin moyennant un congé d'un mois au bail prorogé par la présente loi. »
Justification
Cet amendement vise à permettre au preneur de renoncer à la prorogation notamment parce qu'il aurait déjà conclu une autre location.
Art. 3quater (nouveau)
Insérer un article 3quater (nouveau), libellé comme suit :
« Art. 3quater. Jusqu'au 31 décembre 1995, le bailleur pourra notifier un nouveau renon de six mois pour effectuer dans les lieux des travaux conformément à l'article 3, § 3, de la section 2, chapitre II, titre VIII livre III du Code civil. »
Justification
Comme les baux visés dans la présente loi venaient à expiration par simple renon non motivé le 31 décembre 1995, le bailleur peut ne pas avoir estimé nécessaire de mentionner l'exécution prévue d'importants travaux.
Étant donné que le bail est à présent prorogé de façon automatique, il convient de permettre au bailleur de notifier un nouveau renon basé sur l'exécution de travaux prévus dans la loi du 20 février 1991.
| Claude DESMEDT. |
(En ordre principal)
Art. 2
Remplacer cet article par ce qui suit :
« L'effet des congés donnés par les bailleurs, en vue de mettre un terme, pour le 31 décembre 1995, aux baux qui, par l'application de l'article 16 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative aux baux à loyers, sont réputés avoir pris cours le 1er janvier 1987, est suspendu pendant un an, jusqu'au 31 décembre 1996. »
Justification
Cet amendement vise à mettre le texte en correspondance avec l'exposé des motifs du Gouvernement : « en attendant, il s'impose de faire en sorte que tous les congés valablement notifiés par les bailleurs, avant le 30 juin 1995, voient leur effet reporté d'un an, jusqu'au 31 décembre 1996 » (doc. Chambre 133/1, p. 2).
Cet amendement évitera au bailleur ayant scrupuleusement respecté la loi en notifiant un préavis de six mois avant le 30 juin 1995 de devoir y procéder à nouveau, et leur évitera ainsi de réitérer une nouvelle dépense pour le pli recommandé. Cette loi ne doit pas servir à renflouer les caisses de « La Poste » par le biais de 200 000 à 400 000 lettres recommandées supplémentaires (à considérer ces chiffres pour vrai, quod non).
(Subsidiairement)
Art. 2
Compléter cet article par un alinéa 2, libellé comme suit :
« Tout bail relatif au même logement, conclu avec un nouveau locataire est nul. Indépendamment de toute action en responsabilité, l'État belge est redevable, envers chaque partie à un tel contrat ayant date certaine antérieure au 16 novembre 1995, d'une indemnité forfaitaire de 5 000 francs. »
Justification
Cet amendement vise d'une part à clarifier la situation des baux relatifs au même logement qui auraient été conclus avec de nouveaux locataires, suite au renon régulièrement notifié par le bailleur.
Il s'agit simplement d'inclure dans la disposition légale, le principe général de « fait du prince » auquel le ministre a fait référence lors des discussions du projet à la Chambre. On évitera de la sorte de multiples contestations devant les tribunaux.
D'autre part, afin d'octroyer à toutes les personnes lésées une indemnité sans pour autant les obliger à recourir à une longue et onéreuse procédure judiciaire en responsabilité, il est opportun que l'État verse à ces personnes une indemnité forfaitaire de 5 000 francs, pour autant que leur contrat ait une date certaine. Afin d'éviter les fraudes, la date du vote du projet à la Chambre est prise comme référence.
Cette disposition ne porte pas atteinte aux autres recours que la personne lésée pourrait intenter.
| Michel FORET. Claude DESMEDT. |
Art. 3ter (nouveau)
Insérer un article 3ter (nouveau), libellé comme suit :
« Art. 3ter. Par dérogation au délai fixé à l'article 7 de la section 2, chapitre II, titre VIII, livre III, du Code civil, chacune des parties pourra, jusqu'au 29 février 1996, demander au juge de paix, conformément aux conditions établies par ledit article, la révision du loyer et des frais et charges forfaitaires relatifs à un bail prorogé par la présente loi. »
Justification
Pour des raisons d'opportunité à l'égard d'un locataire dans les lieux depuis longtemps et tenant compte de ce que le bail allait de toute façon prendre fin le 31 décembre 1995, certains bailleurs n'ont pas appliqué avant le 30 juin 1992, la faculté que leur réservait l'article 7 de la section II.
L'amendement a pour objet de leur laisser cette possibilité au terme du troisième triennat, comme la loi la leur laissait déjà au terme des premier et deuxième triennats.
| Michel FORET. |
Art. 2
Remplacer cet article par ce qui suit :
« Sont prorogés d'un an tous les contrats qui prennent fin entre le 31 décembre 1995 et le 31 décembre 1996 par l'effet d'un congé donné par le bailleur en vertu de l'article 3 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer. »
Justification
Le projet enfreint gravement le principe d'égalité.
Dans la forme où il a été adopté par la Chambre des représentants, seuls seraient prorogés les baux censés avoir été conclus le 1er janvier 1987 et qui prendraient fin le 31 décembre 1995 par suite d'un congé donné par le bailleur.
Les baux qui auraient été conclus, par exemple, le 2 janvier pour une durée de neuf ans ne seraient pas prorogés. Ne le seraient pas davantage ceux qui ne tombent pas sous l'application de l'article 16, mais qui se terminent le 31 décembre 1995.
En d'autres termes, on n'accorde de protection temporaire qu'à une catégorie limitée de locataires.
Le présent amendement entend rétablir l'égalité entre locataires en prorogeant d'un an tous les baux à loyer, en attendant qu'un large débat puisse avoir lieu sur la modification de la loi relative aux baux à loyer. Cette modification de fond devrait à l'évidence être réalisée avant le 31 décembre 1996.
Art. 2
Compléter cet article par un second alinéa, libellé comme suit :
« La prorogation n'a pas lieu si le bailleur a déjà conclu avec un nouveau locataire un contrat ayant acquis date certaine, au plus tard le 21 novembre 1995. »
Justification
Le Conseil d'État a déjà fait observer à propos de l'avant-projet de loi que celui-ci avait un effet rétroactif de facto.
La rétroactivité d'une loi ne saurait être admise, parce qu'elle va à l'encontre de la sécurité juridique et de la liberté contractuelle.
En l'espèce, la rétroactivité peut avoir des conséquences très inéquitables pour les nouveaux locataires.
En effet, si le bailleur a résilié en temps voulu le bail existant, qu'il n'a pas été conclu de nouveau bail avec le locataire en titre et qu'un nouveau bail a été conclu avec un nouveau locataire, il est à craindre, en cas de prorogation, que le nouveau locataire ne se trouve à la rue le 1er janvier 1996, car il devra quitter son logement antérieur le 31 décembre 1995.
Le ministre a admis ces problèmes au cours de la discussion en commission de la Chambre des représentants.
Le présent amendement vise à garantir la sécurité de logement des nouveaux locataires en question. En effet, les anciens locataires qui n'ont pas voulu conclure de nouveau bail avec le même propriétaire iront occuper un autre logement à la date du 1er janvier prochain.
Il est prévu que le bail doit avoir été conclu et avoir acquis date certaine à ce jour, pour éviter que des abus ne se produisent durant la période séparant l'examen actuel du projet et l'entrée en vigueur de la loi.
| Stef GORIS. |