3-2121/2 | 3-2121/2 |
28 MAART 2007
Nr. 1 VAN MEVROUW NYSSENS
Art. 99
In het ontworpen artikel 1716, de woorden « voor bewoning in de ruime betekenis » vervangen door de woorden « voor hoofdverblijfplaats van de huurder ».
Verantwoording
In de bepaling staat dat ze geldt voor de « verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis ». Dat toepassingsgebied lijkt ons onzeker en ongeschikt. Het ware raadzaam de toepassing van de bepaling te bepalen tot de goederen « bestemd voor hoofdverblijfplaats van de huurder » in de zin van de wet van 20 februari 1991. Op die manier vallen het verhuren van tweede verblijfplaatsen, studentenkamers of voor korte tijd verhuurde bemeubelde kamers niet onder de formele bepaling van het artikel.
Nr. 2 VAN MEVROUW NYSSENS
Art. 103
Dit artikel vervangen als volgt :
« Art. 103. — In dezelfde afdeling van hetzelfde Wetboek, wordt artikel 10, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, vervangen als volgt :
« Art. 10. — Behalve de bij artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek bepaalde garanties mag van de huurder ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen maar een « bankhuurwaarborg » worden geëist die op voorlegging van de door de partijen ondertekende huurovereenkomst wordt uitgeschreven door een door de huurder gekozen kredietinstelling, in de vorm van een document waarvan het model wordt bepaald door het Federaal huurwaarborgfonds.
Die waarborg combineert een voorrecht op een som geld op een geïndividualiseerde rekening die op naam van de huurder bij de door hem gekozen kredietinstelling is geopend met een waarborg van het Federaal huurwaarborgfonds voor een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de bedragen op de rekening en het equivalent van drie maanden huur.
De huurder is ertoe verplicht op die geïndividualiseerde rekening een bedrag te storten dat overeenstemt met drie maanden huur, binnen een termijn die geen 36 maanden mag overschrijden, of de duur van de huurovereenkomst als die korter is. De verhuurder verkrijgt het voorrecht op het actief van de rekening voor elke schuldvordering die voortvloeit uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen.
Het actief van de rekening, vermeerderd met de gemiddelde marktrente en verminderd met de bijdrage voor de werking van het Federaal huurwaarborgfonds, wordt ten voordele van de huurder of verhuurder alleen vrijgemaakt dan op voorlegging of van een schriftelijk akkoord, opgemaakt ten vroegste na beëindiging van de huurovereenkomst, of van een afschrift van een rechterlijke beslissing.
Als het actief van de rekening geen drie maanden huur bedraagt, kan voor het verschil een beroep worden gedaan op de waarborg van het Federaal huurwaarborgfonds. ». »
Nr. 3 VAN MEVROUW NYSSENS
Art. 103bis (nieuw)
Een artikel 103bis (nieuw) invoegen, luidende :
« Art. 103bis. In dezelfde afdeling van hetzelfde Wetboek, wordt een artikel 10bis ingevoegd, luidende :
« Art. 10bis. — Behalve de bij artikel 10 bepaalde waarborg is elke andere vorm van persoonlijke of zakelijke waarborg van rechtswege verboden en nietig. Elke vorm van onregelmatige zakelijke waarborg geeft recht op de betaling, van rechtswege en zonder voorafgaande aanmaning door de huurder, van een vergoeding die wordt berekend tegen de wettelijke intresten op de tegenwaarde van de geïmmobiliseerde of in pand gegeven activa, vanaf de datum van overhandiging door de huurder tot de datum van teruggave door de verhuurder. ». ».
Verantwoording
Het is niet gunstig dat wordt voorzien in drie manieren om een huurwaarborg tot stand te brengen en in bepaalde gevallen de omvang van de geboden waarborg voor de verhuurder te beperken van 3 tot 2 maanden.
De eerste bepaling die deze amendementen voorstellen is dat wordt voorzien in één enkel mechanisme, de specifieke « bankhuurwaarborg » van een kredietinstelling. Die waarborg combineert een voorrecht op een som geld op een geïndividualiseerde rekening met een waarborg van het « Federaal Huurwaarborgfonds » voor een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de bedragen op de rekening en drie maanden huur.
De huurder is verplicht op die rekening een bedrag te storten dat overeenstemt met drie maanden huur, binnen een termijn die geen 36 maanden mag overschrijden, of de duur van de huurovereenkomst als die korter is. Dat Fonds wordt door het hieronder vermelde wetsvoorstel ingesteld om dergelijke waarborg te bieden voor de verbintenissen van huurders inzake huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats.
De tweede bepaling voorziet erin dat elke andere vorm van persoonlijke of zakelijke waarborg van rechtswege verboden en nietig is.
Voorgestelde bepalingen staan in wetsvoorstel 51 2480/001.
Nr. 4 VAN MEVROUW NYSSENS
(Subsidiair amendement op amendement nr. 2)
Art. 103
Het ontworpen artikel 10, § 1, tweede lid, aanvullen als volgt :
« Een bankinstelling kan in geen geval deze waarborg weigeren om redenen die verband houden met de solvabiliteit van de huurder ».
Verantwoording
Het ontwerp bepaalt dat de huurder de vorm van de huurwaarborg kiest, maar nergens kan men uit de tekst afleiden dat de financiële instelling onvoorwaardelijk verplicht is gevolg te geven aan een verzoek om een bankwaarborg van een kandidaat-huurder. Het blijkt raadzaam te vermelden dat een bankinstelling in geen geval deze waarborg kan weigeren om redenen die verband houden met de solvabiliteit van de huurder.
| Clotilde NYSSENS. |
Nr. 5 VAN DE HEER STEVERLYNCK
Art. 88
Het ontworpen artikel 7, § 1, vervangen als volgt :
« § 1. De effecten aan toonder die niet overeenkomstig artikel 5 zijn omgezet, moeten uiterlijk op 31 december 2013 worden omgezet naar keuze van de rechthebbende in effecten op naam of in gedematerialiseerde effecten, binnen de beperkingen van de statutaire bepalingen en binnen de wettelijke en reglementaire bepalingen betreffende de uitgifte. »
Verantwoording
Dit amendement voorziet in een sluitende overgangsregeling.
Nr. 6 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 97
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Dit artikel hoort niet thuis in een wet houdende diverse bepalingen (welke door de Raad van State met een programmawet wordt gelijkgesteld, cf. DOC 51 2760/002, p. 565), doch dient het voorwerp uit te maken van een afzonderlijk wetsvoorstel.
De opname van dit artikel in huidig ontwerp is onaanvaardbaar en heeft voor gevolg dat de parlementaire behandeling ervan gebeurt op voorwaarden die noch met de letter, noch met de geest van de Grondwet overeenstemmen.
De Raad van State heeft reeds bij herhaling gesteld dat een programmawet enkel tot doel heeft alle economische, financiële en sociale maatregelen te groeperen die door de budgettaire toestand worden gevraagd, en dat de (beweerde) noodzaak om bepalingen over andere aangelegenheden snel te doen aannemen in principe niet kan worden aanvaard ter rechtvaardiging van het werken met programmawetten (zo interalia K 93-94, 1551/8, N; S 94-95, 1218/1, N; K 95-96, 207/1 G, geciteerd door VELAERS, J., De Grondwet en de Raad van State Afdeling Wetgeving, Maklu 1999, p. 154, randnr. 4).
Sedert het laatse jaar heeft de regering de kritiek van de Raad van State dat de programmawet enkel bedoeld is voor begrotingsbepalingen te kwader trouw trachten te ontduiken door de programmawet op te delen in een deel « programmawet » en een deel « diverse bepalingen ». Deze opdeling gebeurde evenwel louter formalistisch want het resultaat is hetzelfde : honderden artikelen die in de verste verte niets te maken hebben met begrotingsaangelegenheden, doch wel essentiële maatschappelijke kwesties regelen worden nu door het parlement gejaagd zonder dat enige ernstige parlementaire controle of debat mogelijk is.
De Raad van State stelt dan ook uitdrukkelijk de ontwerpen diverse bepalingen gelijk met programmawetten (cf. DOC 51 2760/002, p. 565)
Hetzelfde geldt bij uitbreiding voor het werken met wetsontwerpen houdende diverse bepalingen, temeer wanneer zulks, zoals in deze, gebeurt met de bedoeling de hogervernoemde kritiek van de Raad van State te omzeilen.
Ook in haar adviezen met betrekking tot huidig ontwerp, herhaalt de Raad van State haar ondubbelzinnige kritiek op deze werkwijze en betreurt uitdrukkelijk dat haar over ontwerpen betreffende dermate gevoelige en complexe materies advies wordt gevraagd binnen een termijn van ten hoogste vijf dagen, waardoor elk grondig onderzoek van het ontwerp onmogelijk is, waar nog bijkomt dat de beoogde wijzigingen zijn opgenomen in een programmawet (de Raad van State noemt de ontwerpen houdende diverse bepalingen ook uitdrukkelijk zo) van meerdere honderden artikelen.
Daar komt bij dat het verzoek om spoedbehandeling van deze ontwerpen slechts zeer algemeen is opgesteld en een motivering ontbreekt die uitsluitend betrokken is op elk bijzonder aspect van de ontwerpen. Voor sommige aspecten ziet de Raad zelfs niet in waarom om spoedbehandeling zou worden verzocht.
Zoals is opgemerkt, is de Raad van State overeenkomstig artikel 84, § 3, eerste lid, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State verplicht zijn advies te beperken tot de meest essentiële punten. Sommige bepalingen van het voorontwerp hebben te maken met fundamentele rechten en vrijheden waarvan de naleving, krachtens de Grondwet in het bijzonder door de wetgever dient te worden gewaarborgd, of bevatten soms verregaande innovaties. Zowel de ene als de andere zouden aan een grondig onderzoek moeten worden onderworpen, zowel door de wetgevende kamers als door de afdeling wetgeving en zouden bijgevolg niet in een programmawet mogen worden opgenomen. De snelheid waarmee wordt gewerkt heeft nadelige gevolgen voor de kwaliteit van de wetgeving, wat trouwens naderhand vaak reparatiewetgeving noodzakelijk maakt.
Dat dit in casu het geval is blijkt uit de vele opmerkingen die de Dienst Wetsevaluatie van de Senaat formuleerde betreffende het voorliggende ontwerp, en waarbij met zoveel woorden werd gesteld dat dit deel van het wetsontwerp slecht opgesteld werd, zowel wetgevingstechnisch als redactioneel, alsook inzake de coherentie tussen de nieuwe bepalingen en de bestaande bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.
Bovendien is dergelijke wijze van wetgeving ongrondwettig.
Immers bepaalt artikel 36 G.W. dat de federale wetgevende macht gezamenlijk wordt uitgeoefend door de Koning, de Kamer en de Senaat.
Deze gelijkheid inzake het wetgevend initiatief en inzake de mogelijkheid tot onderzoek en amendering van een voorstel of ontwerp kent slechts één uitzondering die terug te vinden is in artikel 74 G.W. : de Senaat wordt van het gelijkheidsbeginsel inzake deelname aan het wetgevend proces uitgesloten voor het verlenen van naturalisatie, de wetten betreffende de burgerrechtelijke en strafrechtelijke aansprakelijkheid van de Koning en van de ministers, de begrotingen en de rekeningen van de Staat, onverminderd het recht van de Senaat jaarlijks haar eigen werkingsdotatie vast te stellen, en het legercontingent.
Voor het overige geldt inzake het uitoefenen van de wetgevende macht, daarin begrepen het onderzoek en het amenderingsrecht, de gelijkgerechtigdheid van zowel Kamer als Senaat die zich toont in twee vormen. Enerzijds voorziet de Grondwet in een aantal aangelegenheden die verplicht bicameraal dienen te worden behandeld (art. 77 G.W.), anderzijds beschikt de Senaat voor de andere aangelegenheden over een evocatierecht dat haar het recht geeft op gelijke wijze als de Kamer het op basis van artikel 78 G.W. overgezonden ontwerp te onderzoeken, wanneer minstens vijftien van zijn leden hierom verzoeken.
Door de techniek van de programmawet, en de daarmee door de Raad van State gelijkgestelde techniek van de wet diverse bepalingen te hanteren, beantwoordt de Koning als één der wetgevende machten wel formeel aan de verplichting vervat in artikel 75, al. 2, G.W, doch deze techniek vergt meer dan een louter formalisme.
Door wetten die een optioneel bicamerale materie regelen in te dienen in de Kamer en daarna over te zenden aan de Senaat, vervult de Koning immers enkel zijn plicht, terwijl de Grondwet hem de keuze laat verplicht bicamerale ontwerpen ofwel in te dienen in de Kamer ofwel in de Senaat.
Evenwel veronderstelt deze praktijk dat het onderzoek in beide Kamers op gelijke wijze kan gevoerd worden, hetgeen niet het geval is : de Senaat is ingevolge de wel zeer beperkte tijd welke haar wordt toegekend om het voorliggende ontwerp te bespreken, in de feitelijke onmogelijkheid de haar door artikel 36 G.W. opgedragen wetgevende taak ernstig uit te voeren, hetgeen neerkomt op een ongelijke behandeling die strijdig is met de bedoeling van de Grondwetgever.
Dit is des te schrijnender nu het gaat om bepalingen welke talloze burgers rechtstreeks raken in een materie als de huisvesting, welke toch wel van bijzonder groot belang is.
Deze burgers dienen erop te kunnen rekenen dat de leden van de wetgevende Kamers, die de Natie vertegenwoordigen, in staat worden gesteld op een deugdelijke wijze hun grondrechten te beschermen bij het wetgevend werk.
Dit wordt in casu voor minstens één van beide kamers feitelijk onmogelijk gemaakt. De burger, die van de wetgever een afdoende en kwalitatief voldoende bescherming van zijn grondrechten mag verwachten, wordt aldus in zijn grondrechten geschaad. Immers, wanneer massale en snelle wijzigingen, opeenvolgende verbeteringen en schrappingen van aangepaste rechtsregels zelfs al niet meer voor onderzoek toegankelijk zijn voor minstens één der wetgevende kamers, hoe kunnen deze regels dan voldoende voorzienbaar en toegankelijk zijn voor de individuele burger ?
Dergelijke zienswijze is bijgetreden door het EHRM, dat reeds een lange tijd in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens enkele kwaliteitseisen incorporeert waaraan wetgeving moet voldoen. Het Hof spreekt in dat verband over de vereiste van voorzienbaarheid en toegankelijkheid van de wet. Die eisen vormen samen een onderdeel van het rechtszekerheidsbeginsel (POPELIER, P., « Behoorlijke wetgeving in de rechtspraak van het Europees Hof voor de rechten van de Mens », T. V. W., 2003, 126).
Dit rechtzekerheidsbeginsel noemt het Hof inherent aan het Verdrag, waarbij het niet alleen gaat om het objectieve aspect, maar ook om de subjectieve invulling ervan, met name het vertrouwensbeginsel, dat de eerbiediging van legitieme verwachtingen vereist (Hof Mensenrechten, Ogis-Institut Stanislas, Ogec St. Pie X en Blanche de castilles e.a. t. Frankrijk, 27 mei 2004; Hof Mensenrechten, Kjartan Assmundsson t. IJsland, 12 oktober 2004.)
Wanneer de wetgever een regelgevend kader creëert dat zijn grondrechten regelt en desgevallend zelfs beperkt, mag de burger verwachten dat dit wetgevend werk het resultaat is van een zorgvuldig onderzoek en afweging van belangen. Het Hof bevestigt dat het vermag na te gaan of een ingrijpende maatregel in de grondrechten wel voldoende waarborgen inhoudt voor een afweging van belangen, die in de eerste plaats moet gebeuren in het kader van een wetgevend debat (POPELIER, P., « Behoorlijke wetgeving in de rechtspraak van het Europees Hof voor de rechten van de Mens », T. V. W., 2004, 144).
Door de techniek van de programmawetten en de wetten diverse bepalingen wordt de burger evenwel gefrustreerd in deze nochtans rechtmatige verwachting : door de opgelegde tijdsdruk is er ternauwernood een ernstig debat mogelijk in de Kamer, terwijl de nochtans gelijkelijk bevoegde Senaat haar grondwettelijke onderzoeks-en controlefunctie helemaal niet kan uitoefenen.
De gevolgde « wetgevende » methode is derhalve strijdig niet alleen met de in de Grondwet vastgestelde regelen voor de uitoefening van de wetgevende macht, maar tevens met titel II van de Grondwet « Rechten en Vrijheden » door het aldaar vereiste « wetsbegrip » te schenden.
Nr. 7 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 98
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Zelfde verantwoording als bij amendement nr. 6.
Nr. 8 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 99
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Zelfde verantwoording als bij amendement nr. 6.
Nr. 9 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 100
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Zelfde verantwoording als bij amendement nr. 6.
Nr. 10 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 101
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Zelfde verantwoording als bij amendement nr. 6.
Nr. 11 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 102
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Zelfde verantwoording als bij amendement nr. 6.
Nr. 12 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 103
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Zelfde verantwoording als bij amendement nr. 6.
Nr. 13 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 97
De Nederlandse tekst van het voorgestelde artikel vervangen als volgt :
« In artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 20 februari 1991, worden de woorden « Men kan » vervangen door de woorden « Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen, kan men ».
Verantwoording
De Dienst Wetsevaluatie merkt terecht op dat na de wijziging aangebracht door dit artikel in zijn huidige vorm, artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek zou luiden als volgt :
« Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen, men kan huren bij geschrift of mondeling. »
Dat is uiteraard een heel ongelukkige zinsconstructie. Artikel 97 zou moeten luiden als volgt :
« In artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 20 februari 1991, worden de woorden « Men kan » vervangen door de woorden « Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen, kan men ».
Zodat het aangepaste artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek leesbaar Nederlands wordt.
Nr. 14 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 98
Het voorgestelde artikel vervangen als volgt :
« Art. 1714bis. — De huurovereenkomsten betreffende de kamer bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere studenten dienen schriftelijk te worden opgesteld. ».
Verantwoording
De huidige tekst van het voorgestelde artikel 1714bis verwijst naar artikel Ibis van de woninghuurwet, daar waar huurovereenkomsten met betrekking tot studentenkamers meestal vallen onder het gemeen huurrecht en niet onder de woninghuurwet.
Het is dan ook duidelijker gewoon te stellen dat huurovereenkomsten met betrekking tot studentenkamers schriftelijk dienen te worden opgesteld, zonder hierbij naar artikel Ibis te verwijzen.
Nr. 15 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 99
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Dit artikel is onuitvoerbaar door zijn slechte bewoordingen en dreigt in die zin tot een strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel te leiden. Immers, het artikel spreekt in het eerste lid van de verplichte vermelding van huurprijs en gemeenschappelijke lasten, terwijl de opstellers wellicht iets heel anders bedoelen, namelijk de vermelding van de huurprijs en de huurlasten zoals provisie voor water-en elektriciteitsverbruik, en dan eventueel daarbij nog de gemeenschappelijke lasten zoals kost van reiniging van de gemene delen of liftonderhoud in een appartementsgebouw.
De door de tekst gecreëerde ongelijkheid bestaat hierin dat, tegen de geest van de wet in, de verhuurder van een appartementsgebouw verplicht zal zijn alleen de « gemeenschappelijke lasten » te vermelden (dus niet water en elektriciteit) terwijl de verhuurder van een alleenstaande woning helemaal geen lasten dient te vermelden, nu daar geen « gemeenschappelijke lasten » zijn.
Dit artikel moet dus qua openbaarmakingsverplichtingen volledig worden herzien.
Bovendien is de publiciteitsmaatregel welke erin bestaat dat de verhuurder verplicht is om de huurprijs openbaar te maken een bepaling die in verregaande wijze de contractsvrijheid aantast en bovendien een schending van de persoonlijke levenssfeer van de verhuurder, die aldus verplicht zou worden (een deel van) zijn persoonlijk inkomen op de openbare weg te afficheren.
Minstens zou met betrekking tot deze bepaling het advies dienen te worden gevraagd van de Privacycommissie.
De doelstelling welke de regering beoogt, met name een transparantere huurmarkt wordt hoogstwaarschijnlijk niet bereikt door deze maatregel, nu niets zich ertegen verzet dat verhuurders een andere (lees : hogere) dan de werkelijk beoogde huurprijs zouden afficheren om minder vermogende huurders af te schrikken, hetgeen als bijkomend effect wellicht een prijsstijging met zich zou brengen.
Daarenboven is de zeer ruime appreciatiebevoegdheid aan de gemeentelijke ambtenaren toegekend om de hoogte van de boete te bepalen (50 tot 200 euro), veel te ruim voor een simpel vaststelbare overtreding, zodat de rechtszekerheid in het gedrang komt.
Door de gemeenten de vrijheid te geven om al dan niet tot sanctionering over te gaan schept het voorstel een bijkomende bron van potentiële discriminaties.
Het gevolg van het openlaten van de sanctiemogelijkheid brengt met zich dat door de gemeentelijke autonomie de sanctie een mogelijkheid blijft, zodat het ontbreken ervan wellicht in een aantal gemeenten aanleiding zal geven tot niet-toepassing van de betrokken wetsbepalingen (een aantal politici gaf trouwens reeds aan niet van plan te zijn de sanctie toe te passen in hun gemeente ...).
Aldus zal het beoogde doel, een transparantere huurmarkt, in de praktijk niet worden bereikt, nu slechts een aantal gemeenten zal volgen.
Daar komt bij dat de toepasselijkheid van administratieve sancties de facto een deel van het huurcontentieux zal doorschuiven naar de Politierechters, hetgeen allerminst de bedoeling kan zijn : de Vrederechter is de natuurlijke rechter voor huurzaken en dient bij uitsluiting bevoegd te blijven.
Ten slotte bevat het tweede lid een storend gallicisme (« zal de betaling kunnen rechtvaardigen ») en is in het derde lid het werkwoord « bevinden » weinig gebruikelijk om de ligging van een onroerend goed te omschrijven.
Nr. 16 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 100
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Het artikel voorziet in een verplichte « plaatsbeschrijving », maar voorziet geen enkele sanctie op de niet-naleving van deze verplichting.
Bovendien stelde de minister tijdens de bespreking in de kamercommisie uitdrukkelijk dat bij niet-naleving van de bepaling : in dat geval vermoed wordt dat de huurder het goed op het einde van de huur verlaat in de staat waarin hij het gekregen heeft. (Doc 51-2873/020, blz. 36).
Alleen de verhuurder zou dus nadeel ondervinden van het feit dat geen inventaris werd opgesteld zodat het nut van de verplichting om een inventaris op te stellen nihil is.
De inventaris zou bovendien nog moeten geregistreerd worden samen met het huurcontract. Indien die registratie niet gebeurt blijft ze niettemin tegenstelbaar aan de huurder die het document ondertekend heeft (Doc 51 — 2873/020 p. 37).
De voorgestelde tekst is dan ook volstrekt onwerkzaam en overbodig : hij is sowieso van suppletief recht en vrij van elke sanctie, en ook wanneer er wèl een inventaris wordt opgemaakt maar het vereiste van de regsitratie niet wordt nageleefd, zal de inventaris geen effect sorteren dan lastens de verhuurder.
De huidige formulering van artikel 1731,§ 1, van het Burgerlijk Wetboek kan dan ook beter onverkort behouden blijven. Deze formulering is trouwens uitstekend. Dat artikel luidt immers als volgt : « Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd. ». De bewijslast voor de schade ligt dus nu reeds bij de verhuurder.
Nr. 17 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
(Subsidiair aan amendement nr. 16)
Art. 100
In het voorgestelde lid, na het woord « registratie » toevoegen de woorden « Deze registratie zal kosteloos zijn, zelfs indien ze niet gelijktijdig met de registratie van het huurcontract gebeurt. ».
Verantwoording
Minister Onkelinx stelde in de Kamercommissie dat de registratie van de verplichte plaatsbeschrijving kosteloos zou zijn (Doc 51-2873/020 blz. 37).
Het ontwerp voorziet echter nergens een bepaling in die zin, zodat het maar ten zeerste de vraag is of de registratiekantoren met de opmerking van de minister genoegen zullen nemen om in de praktijk inderdaad de kosteloze registratie toe te staan.
Het past dan ook om de kosteloosheid uitdrukkelijk op te nemen in de tekst.
Nr. 18 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
(Subsidiair aan amendement nr. 16)
Art. 100
In het voorgestelde lid, het woord « inventaris » vervangen door het woord« plaatsbeschrijving ».
Verantwoording
Het woord « inventaris » is gewoon een schabouwelijk slechte en juridisch nonsensicale vertaling van het nochtans algemeen bekende Franse « état des lieux », wat sinds ettelijke decennia staat voor « plaatsbeschrijving ».
Het is trouwens frappant te moeten vaststellen dat de minister in haar toelichting zélf spreekt van de plaatsbeschrijing en niet van een « inventaris » ... (Doc 51-2873/020 blz. 37).
Nr. 19 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
(Subsidiair aan amendement nr. 16)
Art. 100
In het voorgestelde lid, de woorden « tijdens de eerste maand van bewoning » vervangen door de woorden « tijdens de eerste maand volgend op de datum van inwerkingtreding van de huur ».
Verantwoording
Het gebruik van het woord « bewoning » schept onduidelijkheid en zal ongetwijfeld aanleiding geven tot discussies over het tijdstip van « bewoning ».
Door te verwijzen naar de inwerkingtreding van de huur wordt elke onduidelijkheid vermeden.
Nr. 20. VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 101
In het 1º, in het voorgestelde tweede lid, de woorden « op het moment dat de huurder er in genot van treedt. » vervangen door de woorden « tijdens de eerste maand volgend op de datum van inwerkingtreding van de huur ».
Verantwoording
Het gebruik van de bewoording « op het moment dat de huurder er in genot van treedt » schept onduidelijkheid en zal ongetwijfeld aanleiding geven tot discussies over het tijdstip van « ingenottreding ».
Door te verwijzen naar de inwerkingtreding van de huur wordt elke onduidelijkheid vermeden.
Nr. 21 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 101bis (nieuw)
Een artikel 101bis (nieuw) invoegen, luidende :
« Art. 101bis. — Artikel 3, § 6, vierde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 en vervangen bij de wet van 13 april 1997, wordt aangevuld als volgt :
« Zij kan bovendien, met inachtneming van de voorwaarden bepaald in § 5, eerste en tweede lid, door de huurder worden beëindigd, wanneer hem een woning wordt aangeboden door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, de Société régionale wallonne du logement, de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of een door hen erkende maatschappij of door een vereniging of rechtspersonen bedoeld in artikel 1717, derde lid, dan wel wanneer de huurder een onderkomen aangeboden wordt binnen een ouderenzorgvoorziening. ».
Verantwoording
De kortlopende huurovereenkomst biedt enerzijds gedurende maximaal drie jaar een absolute woonzekerheid aan de huurder, maar zal hem voor problemen plaatsen wanneer hij deze verbintenis vroegtijdig wenst te beeïndigen.
Wanneer een persoon is ingeschreven op een wachtlijst voor een woning van een sociale huisvestingsmaatschappij, van een sociaal verhuurkantoor, dan wel voor een service-flat, een bejaardenwoning of een onderkomen in een rust- en/of verzorgingstehuis, is het onmogelijk te voorspellen wanneer er een plaats beschikbaar komt.
Meestal beschikt de kandidaat-huurder slechts over een termijn van maximaal één maand om te beslissen of hij op het aanbod ingaat. Daarenboven heeft hij in veel gevallen slechts één keer het recht om een aanbod af te wijzen.
Voor kandidaat-huurders die met een laag inkomen moeten rondkomen en voor wie de private huurmarkt nagenoeg onbetaalbaar is, dient de mogelijkheid te worden geboden om hun kortlopende huurovereenkomst op de private huurmarkt vroegtijdig te kunnen opzeggen.
Dit amendement strekt ertoe de opzeggingstermijn en -vergoeding van de huur van negen jaar van toepassing te verklaren op de situatie waarbij een huurder een kortlopende overeenkomst wenst op te zeggen omdat hij naar een woning kan verhuizen van een sociale husivestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor, dan wel naar een service-flat, een bejaardenwoning of een rust en/of verzorgingstehuis.
Nr. 22 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 102
In het voorgestelde artikel 11bis, § 2 doen vervallen.
Verantwoording
Het voegen van een groot aantal standaardbijlagen aan elke te sluiten huurovereenkomst schept een hoop administratieve rompslomp waar niemand op zit te wachten.
Het valt te vrezen dat huurovereenkomsten in boekvorm het vertrouwen dat toch erg belangrijk is in de relatie tussen verhuurder en huurder niet in de hand zal werken.
Bovendien is deze bepaling enkel in schijn in het voordeel van de huurder : deze zal immers door het volume van de huurovereenkomst en bijlagen niet echt aangemoedigd worden om hiervan kennis te nemen, laat staan deze van a tot z uit te pluizen, terwijl hij door ondertekening van een overeenkomst waaraan al deze bijlage worden gehecht, juridisch geacht zal worden er kennis van genomen te hebben, zodat zijn juridisch positie verzwakt.
Nr. 23 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 103
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Het nieuwe artikel 10 betreffende de huurwaarborg, dat vervangen wordt door artikel 103 van het ontwerp moet, zoals zeer terecht aangegeven door de dienst Wetsevaluatie van de Senaat, volledig worden herwerkt.
Het ontbreekt de tekst aan structuur, hij is te lang en hij is niet bepaald leesbaar.
Het gaat uiteraard niet op om een dergelijk belangrijke regeling, welke een enorme impact zal hebben op het terrein en ontelbare huurders en verhuurders direct zal raken, op een dergelijke manier te regelen.
De burger heeft recht op een wetgeving die een zekere kwalitiet vertoont, zoals de burger ook recht heeft op een democratisch debat die naam waardig voorafgaand aan de totstandkoming van deze regels.
Door op een drafje een nieuwe huurwetgeving in een wet « diverse bepalingen » door de wetgevende kamers te jagen, heeft de regering de burger dat debat al ontzegd.
Een minimum aan kwaliteit is dan wel het allerminste dat men aan zichzelf verplicht is.
Zoals uitgebreid aangetoond door de Dienst Wetsevaluatie is de thans voorliggende tekst echter van een treurige kwaliteit.
Een fundamenteel probleem wordt veroorzaakt door het feit dat in eenzelfde tekst over de problematiek van de waarborg, zaken in verband met de verhouding tussen verhuurder en huurder en de verhouding tussen huurder en derde-borg door elkaar gehaald worden.
Om de leesbaarheid te verhogen en de logische opbouw te behouden, zou het ontwerp beperkt moeten blijven tot de vaststelling van de verschillende vormen van huurwaarborg die betrekking hebben op de verhoudingen tussen verhuurder en huurder. De nadere regels betreffende de bankwaarborgen, die betrekking hebben op de verhoudingen tussen huurder en derde-borg moeten niet in de wettekst zelf staan maar in een koninklijk besluit worden uitgewerkt.
De tekst over de verschillende vormen van waarborg klopt bovendien niet (§ 1, tweede lid) :
« De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen : ofwel een geïndividualiseerde rekening van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling ».
In het ontwerp is dus sprake van « drie vormen » van huurwaarborg, terwijl er in feite maar twee bestaan :
— ofwel de waarborg die rechtstreeks door de huurder wordt samengesteld : dat is de waarborg in geld dat wordt gestort op een geïndivualiseerde rekening,
— ofwel een « bankwaarborg ».
De tekst gebruikt het concept « bankwaarborg » zonder er een definitie van te geven om vervolgens te verdwalen in een uiterst gedetailleerde regeling van de betrekkingen tussen de huurder en de financiële instelling.
Het betreft evenwel een mechanisme dat, al is het niet wettelijk geregeld, in de praktijk vaste kenmerken vertoont.
Het betreft een borgstelling van de bank. De bank geeft de verhuurder een brief waarin zij verklaart dat zij ten opzichte van hem, ten belope van een in de huurovereenkomst vastgesteld bedrag, borg staat voor de betaling van de sommen die de huurder eventueel nog verschuldigd is aan het einde van de huurovereenkomst.
Het voordeel van deze formule voor de huurder is dat hij geen omvangrijke som moet vastleggen.
Die dienst is evenwel niet gratis, aangezien de banken kosten aanrekenen voor de opening van het dossier, alsook een jaarlijks percentage van het gewaarborgde bedrag.
Hoe zit dat hier ? Kunnen de banken ook hier een percentage van de toegekende borgstelling eisen ?
Het is verkeerd om te spreken van een bankwaarborg « die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen ».
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen de relatie verhuurder- huurder en de relatie huurder-financiële instelling.
Eventueel kan men spreken van een bankwaarborg waarvan het door de bank ten voordele van de verhuurder gedekte bedrag ten aanzien van de financiële instelling wordt gewaarborgd door maandelijkse stortingen van de huurder aan de financiële instelling, gedurende een termijn en volgens nadere regels die worden vastgesteld in een overeenkomst tussen de huurder en de financiële instelling.
Volgens de memorie van toelichting « bestaat de tweede formule : (NB : de « bankwaarborg die progressief wordt samengesteld door de huurder ») in het spreiden van het bedrag van de huurwaarborg bij een financiële instelling, die zal verplicht zijn automatisch het totale bedrag van de waarborg te garanderen van bij het afsluiten van de huurovereenkomst ».
Het ontwerp bepaalt dat de huurder vrij kiest voor een vorm van huurwaarborg. Uit de tekst kan echter geenszins worden opgemaakt dat de financiële instelling verplicht is om in te gaan op elk verzoek om een bankwaarborg van een kandidaat-huurder.
Wel wordt vermeld dat « de financiële instelling in geen geval deze bankwaarborg kan weigeren om redenen in verband met de solvabiliteit van de huurder ».
Dergelijke formulering volstaat echter niet om de bank er onvoorwaardelijk toe te verplichten een bankwaarborg toe te staan, noch ten aanzien van de verhuurder, noch ten aanzien van de huurder. Momenteel is geen enkele bank verplicht om een bankwaarborg toe te staan aan een huurder die erom vraagt en de voorgestelde tekst is ons inziens in die zin niet dwingend. De bank kan nog altijd weigeren om de bankwaarborg toe te staan, niet om redenen van solvabiliteit, maar bijvoorbeeld omdat dit soort van dienst niet in haar handelsbeleid past, of omdat dit soort uitstaande bedragen een bepaalde grens niet mag overschrijden ...
Als het de bedoeling is dat banken niet kunnen weigeren om een bankwaarborg toe te kennen in het kader van een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats, moet de tekst van het ontwerp anders worden geformuleerd.
Het artikel bulkt van gecompliceerde formuleringen en machtigingen aan de Koning :
Uittreksel uit het vierde lid van § 1 :
« ... indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling ... ».
De logica van het systeem is niet duidelijk : waarom zou men de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg eisen, tenzij opdat de bank borg blijft staan ten aanzien van de verhuurder ? Maar waarom wordt in dat geval voorzien in de mogelijkheid om de waarborg over te brengen naar een andere financiële instelling ?
Uittreksel uit het vierde lid van § 1 :
« ...De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden ... ».
Deze zin doet meerdere vragen en bezwaren rijzen :
— zoals reeds gezegd, bevat de tekst geen algemene verplichting ten aanzien van de bank;
— de bank « stelt » de waarborg niet samen maar kent hem toe;
— als de huurder gebonden is « door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden », betekent dat dat hij een einde heeft gemaakt aan eerdere huurovereenkomsten, wat logischerwijze een beroep op de waarborg tot gevolg heeft. In deze fase is er dus niet zozeer sprake van een verplichting tot « wedersamenstelling », maar van een verplichting tot terugbetaling aan de bank van de sommen die aan de verhuurder zijn gestort.
Nr. 24 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
(Subsidiair aan amendement nr. 23)
Art. 103
In het ontworpen artikel 10 de woorden « financiële instelling » vervangen door het woord « kredietinstelling ».
Verantwoording
De woorden « financiële instelling » zijn niet correct vermits de in het recht voor de bedoelde instelling gebruikte term « kredietinstelling » is.
Nr. 25 VAN DE HEER HUGO VANDENBERGHE
Art. 103bis (nieuw)
Een artikel 103bis (nieuw) invoegen, luidende :
« Art. 103bis. — Artikel 8 van de Woninghuurwet zoals ingevoegd bij artikel 2 van de Wet van 20 februari 1991 en vervangen door artikel 10 van de Wet van 13 april 1997, Belgisch Staatsblad 21 mei 1997, wordt opgeheven. »
Verantwoording
Doordat de nieuwe bepalingen alle herstellingen die geen huurherstellingen zijn bij een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats op dwingende wijze ten laste leggen van de verhuurder (zie artikel 101, 3º, dat in artikel 2 van de wet betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats een § 2 invoegt), maken ze het onmogelijk in de toekomst nog een huurovereenkomst met renovatie af te sluiten, een rechtsfiguur die werd ingesteld bij de wet van 13 april 1997 en die geregeld werd in artikel 8 van de specifieke wetgeving betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofd verblijfplaats, waarvan de eerste zin luidt :
« De partijen kunnen te allen tijde schriftelijk overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten in het gehuurde goed bepaalde werken uit te voeren, die door de verhuurder moeten worden verricht. »
De huurovereenkomst met renovatie steunt op een evenwicht dat nader wordt beschreven in artikel 8, waarbij het dragen van de kosten voor de werkzaamheden gepaard gaat met een waarborg voor de huurder in verband met de looptijd van de huurovereenkomst of de huurprijs.
Het is noodzakelijk dat artikel 8 van de wet betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats wordt opgeheven, aangezien het behoud van die bepaling niet te verzoenen is met de tekst van het ontwerp. « Dat een bepaling opgeheven wordt, mag niet uitsluitend af te leiden zijn uit de vaststelling dat zij in strijd is met de nieuwe regeling, maar moet worden vermeld. » (1) .
| Hugo VANDENBERGHE. |
(1) www.consetat-raadvst.be, wetgevingstechniek, Aanbevelingen en formules, nov. 2001, blz. 52, punt 8.8.3.