5-1155/3 | 5-1155/3 |
16 NOVEMBER 2011
I. INLEIDING
Het wetsontwerp dat in dit verslag wordt besproken, valt onder de optioneel bicamerale procedure en werd oorspronkelijk in de Kamer van volksvertegenwoordigers ingediend als een wetsvoorstel van de dames Smeyers en Van Cauter (stuk Kamer, nr. 53-1538/1).
Het werd op 7 juli 2011 eenparig door de 119 aanwezige leden van de Kamer van volksvertegenwoordigers aangenomen, en op 8 juli 2011 overgezonden naar de Senaat.
De Senaat heeft het op 13 oktober 2011 geëvoceerd.
De commissie heeft het wetsvoorstel besproken tijdens haar vergaderingen van 9 en 16 november 2011, in aanwezigheid van de minister van Justitie.
II. INLEIDENDE UITEENZETTING DOOR DE MINISTER VAN JUSTITIE
De minister stipt aan dat de wet van 2 juni 2010 de regels van de mede-eigendom heeft gemoderniseerd en het beheer ter zake transparanter heeft gemaakt. Deze wet heeft tal van oplossingen geboden aan bestaande problemen, maar tevens duiken een aantal nieuwe technische vragen op. Vandaar dat het voorliggende wetsontwerp door de Kamer van volksvertegenwoordigers werd aangenomen met ruime instemming.
Artikel 2 van voorliggende tekst bepaalt dat de vereniging van mede-eigenaars woonplaats kiest in de woonplaats of op het kantoor van de syndicus, die namelijk de wettelijke vertegenwoordiger is van de vereniging. Het is dan ook normaal dat alle briefwisseling omtrent de uitvoering van zijn opdracht ook effectief bij de syndicus aankomt. In de praktijk stelt men immers al te vaak vast dat dit niet het geval is. Een groot aantal brieven verstuurd door banken en verzekeringsmaatschappijen worden verstuurd naar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. Een aangetekend schrijven ter attentie van de syndicus bemoeilijkt nog de situatie, aangezien niemand het schrijven dan kan in ontvangst nemen.
Artikel 3 regelt de administratieve kosten van de oproeping voor de algemene vergadering. Deze zouden ten laste vallen van de vereniging van mede-eigenaars, wat logisch blijkt.
Artikel 4 schrapt de verwijzing naar internetsites. Een webstek voor de vereniging van mede-eigenaars is immers geen verplichting maar eerder een illustratief gegeven.
Dit artikel verduidelijkt ook dat er een onverenigbaarheid bestaat tussen de uitoefening van de taak van syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom, om aldus belangenconflicten te vermijden.
Artikel 5 versterkt de rechtszekerheid en de haalbaarheid van de regeling.
Er is vooreerst een tekstcorrectie met betrekking tot de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers vermeld in deze wet.
De wijziging met betrekking tot het verlijden van de akte in plaats van de ontvangst van de akte is ten bate van de vaste datum, en dus van de rechtszekerheid.
Het derde punt betreft de verlenging van de termijn die van twaalf dagen op twintig dagen wordt gebracht.
III. BESPREKING
Amendementen nrs. 1 en 2
De heer Torfs en mevrouw de Bethune dienen amendement nr. 1 in, dat ertoe strekt artikel 2 te doen vervallen.
Is een oplossing op maat niet te verkiezen boven een algemene wetswijziging ? De heer Torfs verwijst naar vier belangrijke rechtsgevolgen van de voorgestelde wijziging.
a) bevoegde vrederechter
Overeenkomstig artikel 624 van het Gerechtelijk Wetboek moeten de vorderingen tegenover de vereniging van mede-eigenaars worden gebracht voor de vrederechter van de woonplaats van de verweerder of van de plaats waar de verbintenissen ontstaan zijn of waar zij uitgevoerd zijn of moeten uitgevoerd worden; de zaak zal op dit ogenblik normaal gezien beslecht worden voor de vrederechter bevoegd voor de plaats waar het goed gelegen is.
Door de voorgestelde verplaatsing van de woonplaats wordt, ingeval de syndicus in een ander kanton gehuisvest is, eveneens de vrederechter van de woonplaats van de syndicus bevoegd. Door de wetswijziging zou ingeval van een mede-eigendom aan de kust met een syndicus gevestigd in Brussel, de zaak voor een Brusselse vrederechter kunnen komen. Of ingeval van een mede-eigendom in de provincie Luxemburg met een syndicus gevestigd in de stad Antwerpen, kan de zaak voor de vrederechter van Antwerpen worden gebracht. Dit leidt tot heel wat praktische problemen, qua afstand en qua toepassing van de taalwetgeving.
De vrederechter van het kanton waar de mede-eigendom is gelegen, zal in verschillende gevallen ook bevoegd kunnen zijn, doordat de verbintenissen daar zullen moeten worden uitgevoerd. Dit biedt echter geen zekerheid, bijvoorbeeld als de boekhouding door de syndicus wordt uitbesteed of als de contractuele aansprakelijkheid van de syndicus in het gedrang komt.
Bovendien kan zich ook een probleem stellen als de vereniging van mede-eigenaars gedagvaard wordt door de syndicus zelf. Deze kan dit doen voor de vrederechter van zijn eigen woonplaats.
Ten slotte kan er ook een probleem ontstaan in het geval dat de syndicus zijn woonplaats wijzigt of als de vereniging van mede-eigenaars een nieuwe syndicus aanduidt.
b) betekening van akten
Wat de betekening van akten betreft, biedt de algemene regeling voorzien in de artikelen 33 tot 35 van het Gerechtelijk Wetboek voldoende waarborgen.
Artikel 34 van het Gerechtelijk Wetboek bepaalt dat « de betekening aan een rechtspersoon geacht [wordt] aan de persoon te zijn gedaan, wanneer het afschrift van de akte is ter hand gesteld aan het orgaan dat of de aangestelde die krachtens de wet, de statuten of een regelmatige opdracht bevoegd is om de rechtspersoon, zelfs samen met anderen, in rechte te vertegenwoordigen ».
Tenzij de vereniging van mede-eigenaars andere bevoegde personen aanstelt om de vereniging te vertegenwoordigen, zal volgens de huidige stand van zaken de betekening reeds kunnen plaatsvinden ten aanzien van de syndicus, zonder dat de wettelijke regeling van de woonplaats dient gewijzigd te worden.
Indien de syndicus niet « aangetroffen » wordt, kan er nog steeds gedagvaard worden op de woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars.
c) problemen van briefwisseling :
Het is de taak van elke mede-eigendom om te voorzien in een goede organisatie van de ontvangst van de briefwisseling, door bijvoorbeeld een aparte brievenbus te plaatsen voor de vereniging van mede-eigenaars en afspraken te maken met betrekking tot het afhalen van de stukken door de syndicus of het bezorgen van de stukken aan de syndicus. In verschillende mede-eigendommen is dit de verantwoordelijkheid van de conciërge.
Voor derden is het bovendien vaak een hele opgave om de adresgegevens van de syndicus te vinden, welke ook door een beslissing van de vereniging van mede-eigenaars kan vervangen worden. Men kan niet vereisen dat men telkens de adresgegevens van de syndicus moet opzoeken om brieven te versturen. En wat te doen als je een juiste factuur opmaakt en er door de vereniging van mede-eigenaars een nieuwe syndicus aangeduid wordt ?
d) wat ingeval de syndicus zijn zetel heeft in het buitenland ?
Dit zou betekenen dat de briefwisseling en dagvaardingen naar het buitenland moeten gebeuren en dat ook buitenlandse rechtsregels en procedures hun rol zouden beginnen spelen. Dit kan niet de bedoeling zijn.
Omwille van deze bezwaren, lijkt het beter terug te vallen op de algemene regeling inzake de woonplaatskeuze voor rechtspersonen en de vereniging van mede-eigenaars zelf de mogelijkheid te bieden om de meest geschikte oplossing te zoeken voor de goede ontvangst van poststukken en dergelijke meer.
Daartoe dient artikel 2 weggelaten te worden uit de wet.
Mevrouw Defraigne en de heer Courtois dienen amendement nr. 2 in, dat hetzelfde doel nastreeft als amendement nr. 1 van de heer Torfs. De indieners stellen voor artikel 2 op te heffen. Zij verwijzen naar een recente zaak van een oneerlijke syndicus die een groot aantal mede-eigendommen heeft opgelicht. De verenigingen van mede-eigenaars hebben dat gemerkt omdat dagvaardingen zijn toegekomen op de zetel van de vereniging. Dit voorbeeld illustreert de communicatieproblemen die kunnen optreden tussen een vereniging van mede-eigenaars en hun syndicus.
Mevrouw Defraigne meent dat bepalen, zoals artikel 2 doet, dat de zetel van de vereniging van mede-eigenaars automatisch in de woonplaats of het kantoor van de syndicus is gevestigd, tot verwarring kan leiden.
Bovendien kan deze bepaling gevolgen hebben voor het taalgebruik in een eventuele rechtszaak, bijvoorbeeld wanneer een mede-eigendom zich in een ander taalgebied bevindt dan het kantoor van de syndicus.
Om deze redenen pleit spreekster voor het opheffen van artikel 2.
De heer Vanlouwe wijst erop dat er momenteel wel degelijk een probleem kan worden vastgesteld, namelijk dat bij de vereniging van mede-eigenaars als rechtspersoon niet altijd een natuurlijk persoon aanwezig is. Men kan dus niet systematisch een vergelijking maken met andere rechtspersonen, waar een natuurlijk persoon die de brieven in ontvangst kan nemen meestal wel op de zetel aanwezig is. Aldus gaat het niet zomaar op de algemene bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek hier toepasbaar te maken. De in de Kamer unaniem aangenomen wijziging biedt volgens spreker een goede oplossing, zowel voor de gewone briefwisseling als voor de aangetekende brieven en de betekeningen. Dat er een brievenbus voorhanden zou zijn, is enkel een oplossing voor de gewone briefwisseling. Bovendien stelt men vast dat dit niet daadwerkelijk wordt toegepast. In al te veel appartementsgebouwen is er geen brievenbus voor de syndici te vinden, waardoor heel wat briefwisseling verloren gaat.
Mevrouw Taelman verwijst, net als de heer Torfs, naar de besprekingen in de vorige legislatuur waarbij voorliggend probleem reeds naar voren werd gebracht. Ook spreekster was toen voorstander van de oplossing die wordt voorgesteld in het amendement van de heer Torfs. Wel moet men misschien een onderscheid maken tussen het louter praktische probleem van het ontvangen van briefwisseling en het voeren van rechtsgedingen. De plaats van het onroerend goed biedt in ieder geval het voordeel van de duidelijkheid; hierover kan geen betwisting bestaan.
De heer Delpérée is het eens met de opmerkingen van de heer Vanlouwe. Verenigingen van mede-eigenaars zijn niet noodzakelijk gekend of makkelijk identificeerbaar. De oplossing die de Kamer van volksvertegenwoordigers voorstelt, met name dat de vereniging van mede-eigenaars woonplaats kiest in de woonplaats of het kantoor van de syndicus, is volkomen gerechtvaardigd. Aangezien de syndicus niet altijd een kantoor heeft, is het normaal om zowel de woonplaats als het kantoor van de syndicus in de tekst te vermelden. Spreker pleit voor het behoud van het artikel.
De heer Laeremans meent dat het amendement van de heer Torfs een zeer sterke verantwoording geeft. Spreker is ook enigszins terughoudend om de bevoegdheid van de vrederechter van de locatie op de helling te zetten. Wat als men een vrederechter in het andere landsgedeelte bevoegd gaat maken en deze ter plaatse het goed moet gaan bezichtigen ? Grote verplaatsingen en veranderingen van taal worden hierdoor misschien nodig gemaakt, wat onredelijk is. De bevoegdheid van de vrederechter van de ligging van het onroerend goed is logisch, ook gelet op het feit dat dezelfde vrederechter bevoegd is voor de huurgeschillen. Spreker lijkt aldus op het eerste gezicht geneigd het amendement te steunen.
De heer Mahoux vraagt meer informatie over de gevolgen van de tekst die de Kamer voor volksvertegenwoordigers heeft aangenomen voor het bepalen van de territoriaal bevoegde rechter. Wat zouden de gevolgen zijn van de opheffing van artikel 2 voor de regels van territoriale bevoegdheid ?
Spreker stelt anderzijds vast dat de indieners van amendement nr. 2 vrezen dat de door de Kamer van volksvertegenwoordigers voorgestelde oplossing bedrog door een oneerlijke syndicus vergemakkelijkt. Spreker betwijfelt of een wijziging van de verdeling van de briefwisseling voor de vereniging van mede-eigenaars dat probleem kan verhelpen.
De heer Vanlouwe wijst erop dat de geschillen met betrekking tot de mede-eigendom in elk geval zullen gevoerd worden voor de vrederechter van de ligging van het onroerend goed die exclusief bevoegd is. Enkel de geschillen die niet uitsluitend over de mede-eigendom gaan kunnen eventueel voor een andere vrederechter worden gebracht. Dit zal dus uitzonderlijk zijn.
De heer Torfs meent dat men een opsplitsing zou kunnen maken tussen enerzijds het praktische probleem van de ontvangst van de briefwisseling en de goede communicatie en anderzijds de rechtsgevolgen die hieraan worden verbonden. Men moet vermijden dat er aan forumshopping wordt gedaan. Misschien moet men enkel een waterdichte oplossing pogen te vinden voor het praktische probleem van de briefwisseling, zonder dit als aanknopingspunt te beschouwen voor de competentie van de rechtbanken. Voorliggende tekst biedt wel een oplossing voor de briefwisseling, maar creëert een probleem op het vlak van competentie.
De heer Delpérée wijst erop dat de techniek van de keuze van woonplaats gangbaar is. Hij denkt bijvoorbeeld aan de cliënt die bij een geschil voor het gerecht woonplaats kiest bij zijn advocaat. In dat geval ontvangt de advocaat alle stukken. Dat is echter iets totaal anders dan het aanwijzen van de rechter die territoriaal bevoegd is voor het geschil. Men mag beide zaken niet door elkaar halen.
De heer Laeremans verwijst ook naar de mogelijke goedkeuring van het gerechtelijke BHV-akkoord. Men is van plan de bestaande regeling in de faciliteitengemeenten uit te breiden, waarbij een dossier kan worden verzonden naar de rechtbank van een ander taalgebied, indien de meerderheid van de stukken tot deze taal behoren. Het hele territorialiteitsbeginsel inzake justitie wordt op de helling gezet ten voordele van het personaliteitsbeginsel. Men moet hier dus zeker geen risico's nemen.
Antwoorden van de regering
De minister denkt dat er een discrepantie is tussen het doel van artikel 2 en de formulering ervan. De door de Kamer van volksvertegenwoordigers voorgestelde wijziging strekt om de briefwisseling voor de vereniging van mede-eigenaars om te leiden langs de syndicus.
Het voorgestelde lid heeft het over de keuze van woonplaats. Dat begrip komt in twee bepalingen van gemeen recht voor. Enerzijds in artikel 111 van het Burgerlijk Wetboek, dat het probleem regelt van de plaats van uitvoering van een akte en bepaalt dat de betekeningen, rechtsvorderingen en vervolgingen aan de overeengekomen plaats geschieden wanneer de akte een beding van keuze van woonplaats bevat. Anderzijds in artikel 39 van het Gerechtelijk Wetboek, dat het volgende bepaalt : « Wanneer de geadresseerde bij een lasthebber woonplaats heeft gekozen, mogen de betekening en de kennisgeving aan die woonplaats geschieden. »
De keuze van woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars in het kantoor van de syndicus behelst met andere woorden alleen de betekeningen, kennisgevingen, of andere akten van vervolging. Aangezien dit niet nader is vermeld, gaat artikel 2 niet over de volledige briefwisseling gericht aan de vereniging van mede-eigenaars.
De minister wijst erop dat er in de rechtsleer en in de rechtspraak een debat wordt gevoerd over de draagwijdte van de keuze van woonplaats. Die brengt niet noodzakelijk een verplichting van overdracht van briefwisseling met zich. Ze maakt het alleen mogelijk te kiezen aan wie de briefwisseling zal worden geadresseerd : aan de oorspronkelijke bestemmeling, aan de lasthebber of aan de plaats die gekozen werd voor de uitvoering van de akte.
Technisch gezien bepaalt artikel 577-8, § 4, 6, wat de betekening van de akten betreft, dat de syndicus de wettelijke vertegenwoordiger is van de vereniging van mede-eigenaars voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken. Het is dus mogelijk om zich in rechte rechtstreeks tot de syndicus te richten, zonder langs de vereniging van mede-eigenaars te gaan.
De minister denkt dat het voorgestelde lid in artikel 2 tot discussie zal leiden. Over welke soort keuze van woonplaats heeft men het ? Over die in de zin van artikel 111 van het Burgerlijk Wetboek (de plaats gekozen voor de uitvoering van de akte) of veeleer over die in de zin van artikel 39 van het Gerechtelijk Wetboek (algemeen lasthebber) ?
Dat onderscheid blijft niet zonder gevolgen op het gebied van de regels van territoriale bevoegdheid. Artikel 624 van het Gerechtelijk Wetboek geeft de eiser de mogelijkheid, om behalve in de gevallen waarin de wet uitdrukkelijk bepaalt welke rechter bevoegd is om kennis te nemen van de vordering, een keuze te maken op grond van diverse criteria van territoriale bevoegdheid. Het 3º beoogt de rechter van de woonplaats gekozen voor de uitvoering van de akte. Artikel 624, 3º, is echter niet van toepassing indien men oordeelt dat de keuze van woonplaats moet worden opgevat in de zin van artikel 39 van het Gerechtelijk Wetboek, wat echter beter lijkt overeen te komen met de hypothese van de syndicus.
Wat er ook van zij, artikel 624, 3, zal slechts in zeer uitzonderlijke gevallen toepasselijk zijn, omdat de gecombineerde toepassing van de artikelen 591, 2, en 629, 1, van het Gerechtelijk Wetboek de vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is, aanwijst als de enige rechter die bevoegd is om kennis te nemen van geschillen over het gebruik, het genot, het onderhoud, het behoud of het beheer van het gemeenschappelijk goed in geval van mede-eigendom.
De minister denkt dat het organiseren van een algemene omleiding van briefwisseling problemen kan veroorzaken voor de verenigingen van mede-eigenaars die correct werken. Het enige bestaande geval van een algemene omleiding van briefwisseling is dat waarin de faillissementswet voorziet ten gunste van de curator. Die formule is echter niet kosteloos.
Om al die redenen is spreker niet gewonnen voor de handhaving van artikel 2 in het wetsontwerp.
Replieken van de leden
De heer Torfs pleit voor het behoud van de situatie waarbij de regeling statutair kan bepaald worden.
Spreker verwijst ter zake ook naar de argumenten aangehaald door de heer Lecocq in zijn boek La copropriété, op blz. 221. Zo is men vaak genoodzaakt zich ter plaatse te begeven om te zien wie de syndicus is. Ook wordt het taalprobleem vermeld.
Bovendien is er sinds de wet van 2 juni 2010 een bijkomend probleem, namelijk het ontstaan van deelverenigingen. Een mede-eigendom kan uit verschillende appartementsblokken bestaan, waarbij dan kan worden geopteerd voor de oprichting van een deelvereniging van mede-eigenaars; de algemene bepalingen van mede-eigendom zijn van toepassing op die deelverenigingen, voor zover er geen uitzonderingen worden bepaald. Dit betekent dat een deelvereniging zijn syndicus kan kiezen, los van de syndicus van de gehele mede-eigendom. In dat geval wonen er verschillende syndici op verschillende plaatsen in eenzelfde mede-eigendom. Het automatisme van het huidige artikel 2 maakt de situatie dan enorm ingewikkeld.
De heer Vanlouwe blijft de tekst zoals overgezonden door de Kamer van volksvertegenwoordigers steunen.
Professionele organisaties die dagdagelijks met de problematiek van de syndicus bezig zijn zoals het Beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars waren voorstander van de wijzigingen die in de Kamer werden aangebracht. Misschien is het zinvol deze organisatie te horen. Vastgoedmakelaars hebben een goed zicht op het geheel van de problematiek aangezien zij de vereniging van mede-eigenaars vertegenwoordigen bij gerechtelijke procedures en voor de ontvangst van aangetekende briefwisseling.
Spreker pleit voor het behoud van de in de Kamer unaniem goedgekeurde tekst aangezien deze een oplossing biedt voor tal van praktische problemen, namelijk voor de ontvangst van briefwisseling, aangetekende zendingen en dagvaardingen van de mede-eigendom, indien er op het adres van de mede-eigendom geen postbus te vinden is. Dit geldt ook voor de verzoekschriften die per gerechtsbrief worden verzonden. Het is beter dat al deze briefwisseling toekomt op een zeker adres, waar een natuurlijk persoon aanwezig is die gemachtigd is om dit in ontvangst te nemen.
Bij de algemene wijziging van de wet op de mede-eigendom heeft de mede-eigendom rechtspersoonlijkheid verkregen en tegelijkertijd ook een maatschappelijke zetel. Het enige verschil met een andere rechtspersoon, zoals een vennootschap of een vereniging zonder winstoogmerk, is dat er op de maatschappelijke zetel vaak geen natuurlijke persoon aanwezig is die ook de bevoegdheid heeft om bijvoorbeeld aangetekende zendingen of een dagvaarding in ontvangst te nemen.
De techniek van keuze van woonplaats wordt in ons rechtssysteem regelmatig gebruikt. Dit is bijvoorbeeld het geval van cliënten die, in de loop van de procedure, bij hun advocaat woonplaats kiezen. Dit is geen wettelijke verplichting, maar het biedt het voordeel van de zekerheid.
In casu wil men deze zekerheid garanderen door een wettelijke woonplaatskeuze door te voeren.
Wat betreft de aangehaalde tegenargumenten, onderlijnt spreker dat er de meeste geschillen met betrekking tot de mede-eigendom behoren tot de exclusieve bevoegdheid van de vrederechter van de ligging van het onroerend goed.
Zelfs wanneer het geschil niet tot de exclusieve bevoegdheid van die vrederechter behoort, is de woonplaats van de verweerder, in casu de maatschappelijke zetel van de mede-eigendom, en dus de ligging van het onroerend goed, het bepalend criterium voor de bevoegdheid van de vrederechter.
Het amendement van de heer Torfs biedt volgens spreker nog steeds geen oplossing voor de vermelde praktische problemen op het vlak van de briefwisseling, dagvaardingen en door de gerechtsdeurwaarder achtergelaten berichten op de maatschappelijke zetel. Verenigingen van mede-eigenaars worden in de huidige stand van zaken vaak bij verstek veroordeeld omdat niemand op de hoogte is van de dagvaarding, het verzoekschrift of de aangetekende zending. Dit kan te wijten zijn aan de nalatigheid van een mede-eigenaar, maar ook aan de nalatigheid van de syndicus.
Het eerder theoretisch argument van de syndicus met eventuele woonplaats in het buitenland is voor spreker evenmin overtuigend. Het zal in de praktijk weinig voorkomen dat wordt gekozen voor een syndicus in het buitenland. Dit kan trouwens moeilijk goed functioneren.
Het argument van de taalwijziging klopt niet. Wanneer keuze van woonplaats wordt gedaan bij een syndicus die in een ander taalgebied woont, brengt dit niet mee dat er een taalwijziging komt. De taal van de procedure blijft ongewijzigd; er dient dan enkel voor bijgaande vertaling worden gezorgd bij de betekening van de dagvaarding aan de syndicus. Het criterium is en blijft de maatschappelijke zetel van mede-eigenaars.
Mevrouw Defraigne herinnert aan de algemene opzet van de wet op de mede-eigendom : het is de bedoeling de mede-eigendommen en de mede-eigenaars te beschermen, maar niet de syndicussen. Zij kan begrijpen dat een vereniging van mede-eigenaars beslist woonplaats te kiezen in het kantoor van de syndicus. Het is echter discutabel dat de wet zou bepalen dat dit automatisch zo is. Men kan beter enige soepelheid bewaren en de verenigingen van mede-eigenaars hierover autonoom laten beslissen.
De heer Torfs onthoudt dat er zowel principiële als technische elementen spelen.
Het principieel element is wie men eigenlijk wil beschermen; kijkt men vooral naar de mede-eigenaars en de bevolking, of eerder naar de lobby van de vastgoedmakelaars ? Dit is een politieke keuze maar spreker meent dat het algemeen belang primeert.
Wat betreft de techniek stipt spreker aan dat artikel 2 er voornamelijk is op gericht de briefwisseling ordentelijk te laten verlopen. Artikel 34 van het Gerechtelijk Wetboek biedt hiertoe echter al de nodige instrumenten. Dat artikel bepaalt immers dat de betekening aan een rechtspersoon wordt geacht aan de persoon te zijn gedaan wanneer het afschrift van de akte is ter hand gesteld aan het orgaan dat of aan de aangestelde die krachtens de wet, de statuten of een regelmatige opdracht bevoegd is om de rechtspersoon in rechte te vertegenwoordigen. Dit kan dus perfect mogelijk de syndicus zijn. Het is dan aan de syndicus om het ordentelijk verloop van de briefwisseling te regelen. Dat kan op allerhande manieren gebeuren. De raad van mede-eigenaars zou hiervoor bijvoorbeeld in de statuten een regeling kunnen opnemen. De syndicus is dan verantwoordelijk voor het eventueel falen en het niet tegemoet komen aan de huidige wettelijke voorwaarden.
Dat het probleem bij een syndicus in het buitenland slechts een theoretisch probleem is, is niet relevant. Er zijn geen morele vereisten voor syndici en er wordt nergens bepaald dat deze goed moeten functioneren. Bovendien moet de wet in staat zijn alle eventualiteiten in het kader van de wet te ondervangen, ook zijn deze betrekkelijk onwaarschijnlijk.
Verder blijft het probleem met betrekking tot de deelverenigingen in elk geval onbeantwoord.
Mevrouw Khattabi is het met de vorige spreker eens. De voorgestelde wijziging is niet louter technisch van aard. Het is ook een politieke en principiële kwestie waarvoor het niet nodig is hoorzittingen te organiseren.
De heer Vanlouwe onderstreept dat hij zich ten volle bewust is van het feit dat men hier de belangen van de mede-eigenaars en syndici moet verdedigen, en niet van bepaalde beroepsgroepen. Dit belet niet dat de syndicus een beroepspersoon kan zijn die daartoe speciaal is opgeleid.
Het gaat hier vooral om de oplossing van een welbepaald praktisch probleem.
Als de wet alle eventualiteiten dient te ondervangen, en men de voorgestelde regeling gaat wijzigen, zal men een aantal nieuwe praktische problemen doen ontstaan.
Spreker is zich bewust van de dringende noodzaak van een regeling, maar meent dat een hoorzitting met een beroepsgroep nuttig zijn, vooral om te beletten dat nieuwe wetswijzigingen met betrekking tot de mede-eigendom zich binnen korte termijn zouden opdringen.
Spreker pleit voor het behoud van de door de Kamer aangenomen tekst.
De heer Torfs blijft erbij dat de voorgaande argumenten vooral aansluiten bij de lobby van de vastgoedmakelaars. Het komt niet zo vaak voor dat de mede-eigenaar die ook syndicus is, niet woont op de plaats van de mede-eigendom, tenzij hij vastgoedmakelaar is.
De vastgoedmakelaars zouden voor zichzelf een gestroomlijnde regeling wensen, zelfs tegen de vrije keuze in van de mede-eigenaars. Er wordt aldus een wettelijke optie genomen om de vastgoedmakelaars op hun wenken te bedienen, die daarenboven de keuzevrijheid van de mede-eigenaars beperkt.
Ook dit ideologisch aspect moet, naast de praktische bezwaren, in ogenschouw worden genomen.
De heer Bousetta verklaart dat zijn fractie kan instemmen met het wetsontwerp in zijn geheel, behalve wat artikel 2 betreft. De regeling van de Kamer van volksvertegenwoordigers wilde het uitzonderlijke probleem regelen van de mede-eigendom die de briefwisseling niet krachtens een algemene regeling doorgeeft aan de syndicus. Is dit de goede manier om het probleem op te lossen ?
De minister herinnert eraan dat de wet de syndicus de hoedanigheid van mandataris van de vereniging van mede-eigenaars verleent. Wanneer de syndicus vaststelt dat er een probleem is met het bezorgen van briefwisseling, kan hij rechtstreeks contact opnemen met de banken, de schuldeisers van het mede-eigendom, om hen te vragen hem de documenten rechtstreeks te bezorgen. Als mandataris heeft de syndicus het recht de zaken die onder zijn mandaat vallen te beheren. Een algemene verplichting om de briefwisseling om te leiden is geen goede oplossing. Wat zal er bijvoorbeeld gebeuren met brieven die aan de vereniging worden gestuurd maar geen enkel belang hebben voor de syndicus ? En vooral, wat als er een geschil of belangenconflict ontstaat tussen de vereniging en de syndicus ? In al deze gevallen is het niet wenselijk dat de syndicus de brieven ontvangt die voor de vereniging zijn bestemd.
IV. STEMMINGEN
Amendement nr. 1 wordt aangenomen met 9 tegen 4 stemmen bij 1 onthouding.
Door de aanneming van dit amendement vervalt amendement nr. 2.
Het wetsontwerp in zijn geheel wordt eenparig aangenomen door de 14 aanwezige leden.
Vertrouwen wordt geschonken aan de rapporteur voor het opstellen van dit verslag.
| De rapporteur, | De voorzitter, |
| Karl VANLOUWE. | Christine DEFRAIGNE. |