Sénat de Belgique

SESSION DE 2011-2012

9 NOVEMBRE 2011

Projet de loi modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété

Procédure d'évocation

AMENDEMENTS

Nº 1 DE M. TORFS ET MME de BETHUNE

Art. 2

Supprimer cet article.

Justification

La disposition que l'article 2 vise à ajouter dans l'article 577-5, § 1^er, du Code civil, prévoit que l'association des copropriétaires élit domicile au domicile ou au bureau du syndic.

Le lien qui est fait entre le domicile de l'association des copropriétaires et le domicile du syndic peut paraître, à première vue, une solution pratique pour garantir la bonne réception de certains envois postaux pour les bâtiments où celle-ci n'est pas correctement organisée. La question est de savoir s'il ne vaudrait pas mieux résoudre ce problème pratique en lui apportant une solution sur mesure adaptée à chaque situation de copropriété plutôt qu'en apportant, dans la loi, une modification générale susceptible d'avoir d'importantes conséquences juridiques tant pour les copropriétaires que pour les contractants de l'association des copropriétaires.

Ces conséquences juridiques concerneraient notamment les points suivants:

a) le juge de paix compétent

En vertu de l'article 624 du Code judiciaire, les actions engagées contre l'association des copropriétaires doivent être portées devant le juge de paix, devant le juge du domicile du défendeur ou devant le juge du lieu dans lequel les obligations en litige sont nées ou dans lequel elles ont été ou doivent être exécutées. Cela signifie que, dans l'état actuel des choses, les actions en question doivent en principe être portées devant le juge de paix compétent pour le lieu où le bien est situé.

Compte tenu du déplacement de domicile, tel qu'il est proposé, et dans l'hypothèse où le syndic est établi dans un autre canton, ce sera également le juge de paix du domicile du syndic qui sera compétent. Si une copropriété se situe à la côte et que le syndic est établi à Bruxelles, l'affaire pourrait, si la modification légale proposée devait être adoptée, être portée devant un juge de paix bruxellois. Imaginons qu'une copropriété se situe dans la province de Luxembourg et que le syndic soit établi dans la ville d'Anvers; il se pourrait alors que l'affaire soit portée devant le juge de paix d'Anvers. On le voit: la procédure proposée causerait de nombreux problèmes pratiques tant sur le plan de la distance que sur celui de l'application de la législation linguistique.

Le juge compétent pourra aussi dans certains cas être le juge de paix du canton où la copropriété est située, étant donné que c'est le lieu où les obligations devront être exécutées. Toutefois, il n'est pas certain qu'il en sera ainsi, notamment dans le cas où la comptabilité est sous-traitée par le syndic ou si la responsabilité contractuelle du syndic est mise en péril.

En outre, un problème pourrait également se poser si le syndic cite l'association des copropriétaires à comparaître, ce qu'il pourrait faire devant le juge de paix de son propre domicile.

Enfin, la modification proposée pourrait être problématique aussi dans le cas notamment où le syndic change de domicile ou si l'association des copropriétaires désigne un nouveau syndic.

b) la signification d'actes

En ce qui concerne le signification d'actes, la réglementation générale prévue aux articles 33 à 35 du Code judiciaire offre des garanties suffisantes.

L'article 34 du Code judiciaire dispose que « la signification à une personne morale [est] réputée faite à personne lorsque la copie de l'acte est remise à l'organe ou au préposé qui a qualité, en vertu de la loi, des statuts ou par délégation régulière, pour représenter, même avec d'autres, la personne morale en justice. »

Dans l'état actuel des choses, la signification peut déjà être faite au syndic sans qu'il faille pour cela modifier la réglementation légale afférente au domicile, à moins que l'association des copropriétaires ne désigne d'autres personnes compétentes pour la représenter.

Si le syndic demeure « introuvable », il est toujours possible de citer la partie à comparaître au domicile de l'association des copropriétaires.

c) les problèmes de courrier

Il appartient à chaque copropriété de veiller à la bonne organisation de la réception du courrier, par exemple en plaçant une boîte aux lettres séparée pour l'association des copropriétaires ou en prévoyant que le courrier sera relevé par le syndic ou qu'il lui sera remis. Il y a des copropriétés qui confient cette responsabilité au concierge.

En outre, il est souvent malaisé pour des tiers de trouver les coordonnées du syndic, lequel peut, de surcroît, être remplacé sur simple décision de l'association des copropriétaires. On ne peut pas demander à ces personnes de devoir à chaque fois rechercher les coordonnées du syndic pour envoyer du courrier. Et que faire, par ailleurs, si une facture correcte est établie et que l'association des copropriétaires désigne un nouveau syndic ?

d) qu'en est-il si le syndic a son siège à l'étranger ?

Cela signifierait que le courrier et les citations à comparaître devraient être envoyés dans un pays étranger et que la législation et les procédures qui y sont en vigueur pourraient, elles aussi, commencer à jouer un rôle. On ne saurait en arriver là.

Au vu des problèmes que la modification proposée est susceptible de poser, il semble préférable de revenir à la réglementation générale relative à l'élection de domicile pour les personnes morales et de donner la possibilité à l'association des copropriétaires de rechercher elle-même la solution la plus appropriée en vue de garantir une bonne réception du courrier et de régler d'autres questions du même ordre.

C'est pourquoi il convient de supprimer l'article 2 proposé.

Nº 2 DE MME DEFRAIGNE ET M. COURTOIS

Art. 2

Supprimer cet article.

Justification

Cet article prévoit l'élection du domicile de l'association des copropriétaires au domicile ou au bureau du syndic. La justification de cette disposition est que le syndic étant le représentant légal de l'association des copropriétaires, il semble normal que tous les courriers relatifs à la réalisation de sa mission lui parviennent ou qu'il puisse réellement les recevoir, ce qui n'est pas toujours le cas s'ils arrivent au siège de l'association des copropriétaires.

Les auteurs de l'amendement craignent que cette mesure ne facilite des pratiques malhonnêtes déjà constatées de la part de certains syndics indélicats.

En effet, il est revenu aux auteurs de l'amendement qu'actuellement la SNP traite de l'affaire d'un syndic indélicat qui a grugé un grand nombre de copropriétés. Celles-ci s'en sont rendu compte car des assignations de fournisseurs impayés sont arrivées au siège de l'association des copropriétaires. En fait, le syndic ne payait pas les fournisseurs et dès que les copropriétaires versaient leurs provisions sur le compte de l'ACP, il les transférait sur son compte personnel. Lorsque les fournisseurs entamaient des poursuites judiciaires, le syndic ne se présentait pas de sorte que les ACP étaient condamnées par défaut et quelques mois plus tard les huissiers arrivaient.

C'est la raison pour laquelle, il semble préférable aux auteurs de l'amendement de ne pas prévoir de manière automatique que le siège de l'association des copropriétaires se trouve au siège ou au bureau du syndic.

Par ailleurs, les auteurs de l'amendement constatent que le fait de maintenir dans le texte que le siège de la copropriété est dans l'immeuble (article 577-5 du Code civil), provoquera, immanquablement, une confusion.

Enfin, on pourrait se retrouver en présence d'une résidence dans la Région de Bruxelles dont tous les copropriétaires sont francophones avec un syndic domicilié dans le Brabant flamand. L'assignation se fera alors en néerlandais, ce qui ne facilitera pas les choses pour les copropriétaires.