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9 NOVEMBRE 2011
Quatre-vingts pour cent des commerçants sont locataires et concluent dès lors un bail qui tombe sous l'application des règles du Code civil particulières aux baux commerciaux (section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre 3, insérée par la loi du 30 mai 1931 et remplacée par la loi du 30 avril 1951). Après plus de quarante ans d'application de ces dispositions, on constate qu'elles présentent un certain nombre d'imperfections.
La présente proposition a pour objet de corriger ces déficiences en tenant compte de la nécessité d'assurer au commerçant-locataire la sécurité indispensable à l'exercice de son activité ainsi que du droit de propriété du propriétaire-bailleur.
1. Les règles actuelles qui régissent les baux commerciaux (article 3) permettent au preneur et au bailleur de convenir que, dans certains cas, le bailleur a le droit de mettre fin au bail à l'expiration de chaque triennat. Une telle clause énerve le principe selon lequel la durée du bail est de neuf années et décourage les locataires, qui, souvent, doivent investir des montants considérables dans leur commerce.
La résiliation anticipée du bail a généralement des conséquences catastrophiques pour le commerçant locataire et des effets néfastes sur l'activité économique. La présente proposition vise à n'autoriser l'insertion d'une telle clause dans le bail qu'à l'expiration de la première période de neuf années (article 2).
2. Outre les règles relatives à la transmission du bien loué (article 3), notre proposition modifie également les règles relatives au renouvellement du bail (articles 4 à 10). Si le preneur ne demande pas le renouvellement du bail en temps voulu, il est fréquemment mis un terme à ce dernier, à moins que le preneur ne se plie aux nouvelles conditions que lui impose le bailleur. Ce dernier tente souvent de tirer profit de sa position de force au détriment de la sécurité d'exploitation du commerçant-locataire.
La présente proposition oblige le bailleur à prendre l'initiative: le preneur ne devra désormais plus demander le renouvellement du bail, c'est le bailleur qui devra résilier ce dernier.
Cette réglementation ne porte pas atteinte au droit de propriété: lorsqu'un bailleur conclut un contrat de bail commercial, il sait qu'il met son bien à la disposition d'un commerçant pour une assez longue période. Il lui incombera donc de rester vigilant et de faire savoir au locataire qu'il souhaite ou non reconduire le contrat et, dans l'affirmative, à quelles conditions.
3. La réglementation relative aux indemnités présente également des défauts. Il est en effet extrêmement curieux de constater que si le bailleur résilie le bail pour ouvrir dans le bien un commerce non similaire, il ne devra verser aucune indemnité au preneur, ceci est inéquitable. La présente proposition entend également éliminer cette anomalie (article 10).
| Martine TAELMAN. |
Article 1er
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
Dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis, article 3, cinquième alinéa, du Code civil, modifié par les lois des 29 juin 1935 et 5 juillet 1963, les mots « , à l'issue des neuf premières années, » sont insérés entre les mots « au bail » et les mots « à l'expiration ».
Art. 3
À l'article 12, premier alinéa, de la même section, les mots « , à l'issue des neuf premières années du bail, » sont insérés entre les mots « le preneur » et les mots « que dans les cas ».
Art. 4
À l'article 13 alinéa 2, de la même section, modifié par la loi du 27 mars 1970, la dernière phrase est complétée comme suit:
« , à condition que le bailleur ou l'un des bailleurs le notifie au preneur dans les délais et de la manière prévus à l'article 14 de la présente section. »
Art. 5
L'article 14 de la même section, modifié par les lois des 29 juin 1955 et 5 juillet 1963, est remplacé par la disposition suivante:
« Art. 14. Le renouvellement du bail est toujours acquis, à moins que l'une des parties ne donne congé à l'autre.
Le preneur peut donner congé de la manière prévue l'article 3.
Le bailleur doit à peine de forclusion, notifier le congé au preneur, par exploit d'huissier ou par lettre recommandée, au plus tard au cours du dix-huitième mois précédant l'expiration du bail en cours. Dans sa notification, le bailleur doit indiquer, à peine de nullité, le motif pour lequel il donne congé. Dans ce cas, le locataire principal est tenu de notifier au sous-locataire, dans les sept jours, une copie du congé qui lui a été signifié.
En cas de congé donné par le locataire principal, celui-ci doit notifier le congé à la fois au bailleur et au sous-locataire.
En cas de congé donné par le sous-locataire, celui-ci doit uniquement notifier le congé au locataire principal. »
Art. 6
À l'article 16 de la même section, modifié par la loi du 17 février 2003, sont apportées les modifications suivantes:
a) la phrase liminaire du chiffre I est remplacée par ce qui suit: « Le bailleur peut résilier le bail pour l'un des motifs suivants: »;
b) au chiffre IV, les mots « se refuser au renouvellement » sont remplacés par les mots « résilier le bail ».
Art. 7
À l'article 17 de la même section, les mots « le refus de renouvellement prévu à l'article 16, 1º, ne peut être opposé » sont remplacés par les mots « la résiliation prévue à l'article 16, 1º, ne peut être opposée ».
Art. 8
L'article 18 de la même section est remplacé par la disposition suivante:
« Art. 18. Chaque partie a la faculté de notifier à la partie adverse, dans les délais et de la manière prévus à l'article 14, une proposition portant de nouvelles conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou aux autres modalités du bail. La partie adverse sera présumée accepter ces conditions si aucune contre-proposition n'est notifiée par exploit d'huissier ou par lettre recommandée dans les trois mois de la réception de la proposition de la partie qui a pris l'initiative.
Si le désaccord persiste quant à ces conditions, la partie qui a pris l'initiative se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse de la partie adverse, peine de forclusion. »
Art. 9
L'article 24 de la même section est remplacé par la disposition suivante:
« Art. 24. Si les motifs invoqués par le bailleur pour donner congé sont déclarés injustifiés par le juge, le bail est renouvelé au preneur, sauf le droit du bailleur de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l'offre d'un tiers, conformément aux articles 14 et 21.
Toutefois, le délai pour la notification par le bailleur au preneur des conditions auxquelles est subordonné le renouvellement ou de l'offre d'un tiers est réduit à un mois à partir de la signification du jugement. »
Art. 10
À l'article 25, alinéa 1er, de la même section, modifié par la loi du 29 juin 1965, sont apportées les modifications suivantes:
A) la phrase liminaire du premier alinéa est remplacée par ce qui suit:
« Si le congé notifié au preneur est régulier, celui-ci a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit: »;
B) le 2º est complété comme suit:
« Toutefois, l'indemnité est dans ce cas égale à un an de loyer si le commerce exercé n'est pas similaire. »
26 janvier 2011.
| Martine TAELMAN. |