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4 MAI 2010
Nº 133 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
Art. 1er à 18
Remplacer ces articles par ce qui suit:
« Article 1er
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
À l'article 577-3 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
1º dans le texte français de la première phrase de l'alinéa 1er, les mots « la propriété est répartie » sont remplacés par les mots « le droit de propriété est réparti »;
2º l'article est complété par un alinéa rédigé comme suit:
« Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces sous-divisions ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la propriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces sous-divisions. »
Art. 3
À l'article 577-4 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
A) le § 1er, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:
« L'acte de base comprend la description de l'immeuble entier et des parties privatives et communes, ainsi que la détermination de la quotité des parties communes qui est liée à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de la valeur respective de ces parties qui est fixée en fonction de la nette superficie au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, géomètre, architecte ou agent immobilier.
Ce rapport est repris dans les statuts. »;
B) dans le § 1er, alinéa 3, le 2º est remplacé par ce qui suit:
« 2º les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges; »;
C) dans le § 1er, alinéa 3, le 4º, est remplacé par ce qui suit:
« 4º le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission. »;
D) cet article est complété par un § 4, rédigé comme suit:
« § 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. ».
Art. 4
À l'article 577-5 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 1er est complété par un alinéa rédigé comme suit: « Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires doivent mentionner le numéro d'entreprise de ladite association. »
Art. 5
L'intitulé du livre II, titre II, chapitre III, section II, sous-section III, du même Code, comportant les articles 577-6 à 577-8/2, est remplacé par ce qui suit:
« Sous-section III. Organes de l'association des copropriétaires ».
Art. 6
L'article 577-6 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit:
« Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire.
Si un seul intéressé jouissant d'un des droits susmentionnés portant sur un lot est présent à l'assemblée générale, il est présumé représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d'un document justifiant formellement sa désignation.
§ 2. Chaque année doit se tenir au moins une assemblée générale pendant la période de maximum quinze jours statutairement fixée dans le règlement de copropriété.
L'assemblée générale est convoquée par le syndic dans la période statutairement fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de ce qui précède, l'assemblée générale peut être convoquée sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes.
La requête en convocation est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste. S'il n'y donne aucune suite dans les trente jours, l'un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé de chaque point qui sera soumis à la discussion lors de l'assemblée. Le syndic consigne les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de la copropriété et les propositions de décisions que les associations partielles sans personnalité juridique a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période statutaire au cours de laquelle doit avoir lieu l'assemblée générale ordinaire.
La convocation rappelle les règles plus précises selon lesquelles tous les documents concernant l'un des points de l'ordre du jour peuvent être consultés.
Cette convocation est faite par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient consenti individuellement, expressément et par écrit à recevoir la convocation via un autre moyen de communication.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
§ 3. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l'article 577-8, § 4, 1º,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
§ 4. L'assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.
§ 5. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
§ 6. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
§ 7. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.
§ 8. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
§ 9. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique.
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
À la fin de la séance et après lecture, le procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment.
Les procès-verbaux des décisions sont repris par le syndic au registre visé à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale et sont transmis aux copropriétaires et aux autres syndics dans les 30 jours suivant l'assemblée générale.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit. »
Art. 7
À l'article 577-7 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
A) À l'alinéa 1er du § 1er, les mots « Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide: » sont remplacés par les mots « L'assemblée générale décide: »;
B) le § 1er, 1º, c), est remplacé par ce qui suit:
« c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an. »;
C) le § 1er, 1º, est complété par un lettre d), rédigé comme suit:
« d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4º; »;
D) le § 1er, 2º, est complété par les lettres f) et g) rédigés comme suit:
« f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil;
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil, de la création de sous-indivisions dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.
E) le § 3 est complété par deux alinéas rédigés comme suit:
« Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire. ».
S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité. »;
F) il est inséré un § 4 rédigé comme suit:
« § 4. À la majorité des trois quarts des voix, l'assemblée générale décide, moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
La décision de l'assemblée générale de faire exécuter des travaux à ces parties privatives par l'association des copropriétaires ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires. »
Art. 8
À l'article 577-8 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, et modifié par la loi du 14 décembre 2005, les modifications suivantes sont apportées:
A) Les modifications suivantes sont apportées au § 1er:
1º l'alinéa 1er est complété par les mots « ou de tout tiers ayant un intérêt »;
2º il est inséré entre les alinéas 1er et 2 un alinéa rédigé comme suit:
« Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit. »
B) au § 1er, l'alinéa 3, est remplacé par ce qui suit:
« En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité. »;
C) le § 2 est remplacé comme suit:
« § 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'un société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic. »;
D) il est inséré un § 2/1, rédigé comme suit:
« § 2/1. La procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises est déterminée par le Roi. »;
E) le § 4, 1º, est abrogé;
F) le § 4, 2º, est abrogé;
G) au § 4, le 3º est remplacé par ce qui suit:
« 3º d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale »;
H) le paragraphe 4, 5º, est remplacé par ce qui suit:
« 5º d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires »;
I) au § 4, 7º, les modifications suivantes sont apportées:
1º) les mots « l'article 577-11, § 1er » sont remplacés par les mots « l'article 577-11, § 2 »;
2º) le mot « quinze » est remplacé par le mot « trente »;
J) le § 4, 8º, est complété par la phrase suivante:
« La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble. »;
K) le § 4, 9º, est remplacé par ce qui suit:
« Le syndic dont le mandat a pris fin de quelque manière que ce soit transmet, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété »;
L) le § 4 est complété par les 10º à 17º, rédigés comme suit:
« 10º de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
11º de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et notamment par un site Internet;
12º de, le cas échéant, conserver le dossier d'intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi;
13º de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1º, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
14º de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;
15º de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes survisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
16º de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations des assemblées générales et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;
17º de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, les créances et les dettes des copropriétaires;
18º de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. ».
Art. 9
Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/1, rédigé comme suit:
« Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. ».
Art. 10
Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/2 rédigé comme suit:
« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. ».
Art. 11
À l'article 577-9 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
1º dans le § 1er, deux alinéas rédigés comme suit sont insérés entre les alinéas 1er et 2:
« Nonobstant l'article 577-5, § 3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis pour la défense de ce droit.
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires. »;
2º le § 2, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:
« Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu. »;
3º l'article est complété par un § 8 rédigé comme suit:
« § 8. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l'association des copropriétaires en application de l'article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire. »;
4º l'article est complété par un § 9 rédigé comme suit:
« § 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires. »
Art. 12
À l'article 577-10 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
1º il est inséré un § 1er/1, rédigé comme suit:
« § 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative.
Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. »;
2º le § 4, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:
« Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes: » ;
3º le § 4 est complété par un alinéa rédigé comme suit:
« Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif. ».
Art. 13
L'article 577-11 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit:
« Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours:
1º le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2º le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3º la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4º le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
5 °les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6º une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires;
À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
§ 2. En cas de transmission de la propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants:
1º le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
2º un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
3º un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
4º un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
Le notaire en informe les parties.
À défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. Dans ce cas, le syndic peut être tenu pour responsable du préjudice causé par cette carence.
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1º, 2º, 3º et 4º. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de cession et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.
§ 3. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.
§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du/des copropriétaire(s) cédant(s).
§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot:
1º le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
2º sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture. »
Art. 14
Dans le même Code, il est inséré un article 577-11/1 rédigé comme suit:
« Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant doit en aviser le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l'acte authentique constatant la cession.
À défaut d'une saisie-arrêt conservatoire ou d'une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant. ».
Art. 15
Il est inséré dans le même Code un article 577-11/2 rédigé comme suit:
« Art. 577-11/2. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé.
Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.
Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires. ».
Art. 16
Dans l'article 577-13 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, le § 3 est remplacé par ce qui suit:
« § 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires. »
Art. 17
L'article 577-14 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par deux alinéas rédigés comme suit:
« Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
Le syndic est tenu de soumettre, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur, une version de l'acte de base et du règlement de copropriété, qui soit adaptée aux dispositions légales impératives, à l'assemblée générale qui approuvera ce texte. »
Art. 18
La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
À l'exception des lettres E) et F), l'article 3 de la présente loi ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles construits après l'entrée en vigueur de la présente loi ou dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires, conformément à l'article 577-11/1 du Code civil, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la loi, conformément à l'alinéa 1er. »
Nº 134 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 17/1
Insérer un article 17/1 rédigé comme suit:
« Art. 17/1. Dans l'article 591, 2ºbis, du Code judiciaire, inséré par la loi du 30 juin 1994, remplacer les mots « 577-9, §§ 2, 3, 4, 6 ou 7, » par les mots « 577-9, §§ 1er, 2, 3, 4, 6 ou 7, ».
Justification
Compte tenu de la modification proposée de l'article 577-9, § 1er, le nouvel alinéa 2 règle l'action en justice de l'association des copropriétaire en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci.
Le nouvel alinéa 3 de l'article 577-9, § 1er, habilite quant à lui le syndic à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale par la suite.
La logique commande que ces actions soient également soumises au juge de paix, or l'article 591 du Code judiciaire ne renvoie pas à l'article 577-9, § 1er.
Le présent amendement tend à ajouter ces possibilités d'action à l'article 591 du Code judiciaire.
| Hugo VANDENBERGHE. Tony VAN PARYS. Pol VAN DEN DRIESSCHE. |
Nº 135 DE M. du BUS de WARNAFFE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 2
Dans le 2º, dans le texte français de l'alinéa proposé, remplacer les mots « de sous-indivisions » par les mots « d'associations partielles » et remplacer chaque fois les mots « ces sous-divisions » par les mots « ces associations partielles ».
Justification
La version française de l'amendement global utilise tantôt les termes « sous-indivisions » et « sous-divisions » tantôt les termes « associations partielles » pour recouvrir une même réalité juridique, exprimée en néerlandais sous le terme de « deelverenigingen ». Il y a lieu d'harmoniser le tout en ne retenant que l'expression « associations partielles ». Les deux versions des textes correspondront et la version française sera harmonisée — que l'association partielle ait la personnalité juridique ou non.
Nº 136 DE M. du BUS de WARNAFFE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 7
Dans le D), dans le texte français proposé au g), remplacer les mots « de sous-indivisions » par les mots « d'associations partielles ».
Justification
Voir amendement nº 135.
| André du BUS de WARNAFFE Philippe MONFILS Nele LIJNEN Tony VAN PARYS. |
Nº 137 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 3
Dans le A), dans l'alinéa 2 proposé, remplacer les mots « les statuts » par les mots « l'acte de base ».
Justification
Les statuts se composent de l'acte de base et du règlement de copropriété. Le rapport étant établi dans le cadre des descriptions qui doivent figurer dans l'acte de base, il semble préférable de remplacer le terme « statuts » par le terme « acte de base ».
Aux termes du projet de loi adopté par la Chambre, ce rapport devait d'ailleurs également être repris dans l'acte de base.
Nº 138 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 3
Insérer un C)/1 rédigé comme suit:
« C)/1. Dans le § 1er, alinéa 3, ajouter un 5º rédigé comme suit:
« 5º la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »
Justification
L'article 577-6, § 2, alinéa 1er, tel que modifié par l'amendement nº 115, dispose que l'assemblée générale (ordinaire) doit se tenir pendant la période de quinze jours fixée statutairement dans le règlement de copropriété.
Dans un souci de cohérence, le présent amendement vise à regrouper cette disposition avec celles devant obligatoirement figurer dans le règlement de copropriété.
Nº 139 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 6
Dans l'article 577-6, § 1er, proposé à cet article, supprimer l'alinéa 3.
Justification
L'alinéa 3 est supprimé car il est en contradiction avec la disposition de l'alinéa 2.
L'alinéa 2 prévoit que les droits de vote sont suspendus tant qu'un mandataire n'a pas été désigné, et que le syndic doit être informé de cette désignation par écrit.
L'alinéa 3 dispose qu'un seul intéressé est présumé représenter les autres intéressés.
C'est pourquoi il y a lieu de supprimer l'alinéa 3 qui provient de l'amendement nº 78, lui-même repris du projet de loi de la Chambre.
Nº 140 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 6
Dans l'article 577-6 proposé, remplacer le paragraphe 2 par les deux paragraphes suivants:
« § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
§ 2/1. La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. »
Justification
Le paragraphe 2 compte huit alinéas; les quatre premiers énoncent des dispositions concernant les moments où le syndic est tenu de convoquer l'assemblée générale.
Les quatre derniers alinéas définissent les formalités auxquelles la convocation doit satisfaire.
Il est proposé de réunir les deux parties dans un paragraphe distinct.
Le paragraphe 2 a été remanié pour améliorer la concordance des alinéas successifs et éviter les répétitions inutiles. L'on peut se référer à cet égard à l'amendement nº 138 insérant dans les mentions obligatoires du règlement de copropriété une disposition supplémentaire fixant une période de quinze jours au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
Les dispositions figurant au § 2/1 ont été légèrement remaniées pour en améliorer la lisibilité.
L'on a intégré à l'alinéa 3 du § 2/1 la disposition qui figurait à l'article 577-10, § 1er/1, alinéa 2, proposé. Ce transfert vise à centraliser les règles relatives à la convocation.
Nº 141 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 6
À l'article 577-6, § 4, alinéa 4, proposé, remplacer les mots « ce quorum n'est pas atteint » par les mots « aucun des deux quorums n'est atteint ».
Justification
Eu égard aux alinéas 2 et 3 du § 4, l'assemblée générale peut se réunir valablement dans deux situations:
— Au moins la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés, au début de l'assemblée, pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
— Moins de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés, au début de l'assemblée, mais ils possèdent au moins trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Tel que le texte est rédigé actuellement, une deuxième assemblée générale ne pourrait se réunir que dans le deuxième cas, quels que soient le nombre des membres présents ou représentés, ou le nombre de quotes-parts dont ils sont titulaires dans les parties communes.
Nº 142 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 6
À l'article 577-6, § 6, proposé, supprimer l'alinéa 7.
Justification
Le texte de l'alinéa 7 de l'article 577-6, § 6, est identique à celui de l'article 577-6, § 8.
Il est proposé de supprimer cette disposition à l'alinéa 7 du paragraphe 6.
Nº 143 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 6
Dans l'article 577-6 proposé, remplacer les §§ 9 et 10 par les dispositions suivantes:
« § 9. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
§ 10. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
§ 11. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 9 et 10 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit. »
Justification
Le présent amendement a pour but d'améliorer l'agencement des derniers paragraphes de l'article 577-6 du Code civil.
Le § 9 actuel définit la procédure de décision écrite de l'association des copropriétaires.
Or, les deux premiers alinéas du § 10 concernent la prodédure de décision de l'assemblée générale. Il semble donc opportun de les faire figurer dans le § 9.
Les deux derniers alinéas portent sur le procès-verbal des décisions de l'association des copropriétaires et il vaudrait mieux qu'ils s'appliquent aussi aux décisions prises conformément à la procédure écrite.
C'est pourquoi ces alinéas sont repris dans un § 11 qui dispose que le syndic consigne dans le registre prévu à cet effet les décisions de l'assemblée générale ainsi que les décisions écrites.
Nº 144 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 7
Apporter à cet article les modifications suivantes:
1º insérer un A)/1 rédigé comme suit:
« A)/1. Dans le § 1er, 1º, il est inséré un e) rédigé comme suit:
« e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires. »;
2º supprimer le F).
Justification
Le présent amendement a une portée technique et, dans un souci de cohérence, inscrit la décision en question dans la liste des décisions qui doivent être prises à la majorité des trois quarts.
Nº 145 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 8
Dans le L), 17º, proposé, remplacer les mots « du fonds de réserve et du fonds de roulement » par les mots « du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3 ».
Justification
Il s'agit d'une modification technique.
Nº 146 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 11
Dans le texte néerlandais du A), alinéa 1er, proposé, remplacer les mots « bevoegd te zijn » par les mots « de hoedanigheid ».
Justification
Le présent amendement vise à aligner le texte néerlandais sur le texte français.
Nº 147 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 13
Dans l'article 577-11, § 2, proposé, apporter les modifications suivantes:
1º Remplacer l'alinéa 3 par ce qui suit: « Le notaire transmet ensuite ces documents au cessionnaire »;
2º Supprimer la deuxième phrase de l'alinéa 4.
Justification
1º Cette modification vise à préciser que le notaire doit transmettre au cessionnaire les documents qu'il a demandés au syndic en vertu de l'alinéa 2.
2º La deuxième phrase de l'alinéa 4 prévoit que le syndic peut être tenu pour responsable du préjudice causé par l'absence de transmission des documents demandés par le notaire. Compte tenu du caractère impératif de la loi, on peut se demander s'il faut prévoir spécifiquement qu'une carence du syndic entraîne sa mise en cause et, en outre, pourquoi la responsabilité de cette carence n'est prévue qu'en l'espèce. Aussi est-il préférable de supprimer cette phrase afin d'éviter toute confusion.
Nº 148 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 17
Dans l'article 577-14 proposé, supprimer l'alinéa 2.
Justification
Cet amendement fait suite à l'amendement modifiant l'article 18.
Nº 149 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 3
À la lettre A) de l'alinéa 1er proposé, remplacer le mot « géomètre » par le mot « géomètre-expert ».
Justification
« Géomètre-expert » est le terme exact.
Nº 150 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 7
Remplacer le B) par ce qui suit:
« B) le paragraphe 1er, 1º, c), est remplacé par ce qui suit:
c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. ».
Justification
Le présent amendement vise à harmoniser les dispositions relatives à la création d'un conseil de copropriété, qu'elle soit obligatoire ou facultative.
Nº 151 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 8
Dans le C), dans le § 2, alinéa 2, proposé, apporter les modifications suivantes:
1º Dans le texte néerlandais, supprimer les mots « en firma »;
2º Dans le texte français, remplacer les mots « un société » par les mots « une société » et supprimer les mots « raison ou ».
Justification
Remarques purement techniques en vue d'harmoniser les versions française et néerlandaise.
Nº 152 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 8
Remplacer le H) par ce qui suit:
« H) le paragraphe 4, 5º, est remplacé par ce qui suit:
« 5º d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires. »; »
Justification
Il n'est pas permis de placer sur des comptes une partie seulement des fonds en question.
Nº 153 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 8
Dans le L), modifier le 16º proposé, en insérant les mots « et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 » entre les mots « à première demande, » et les mots « les noms ».
Justification
Étant donné que la transcription doit encore être effectuée au nom des copropriétaires individuels, il est nécessaire que les notaires soient informés eux aussi des modifications.
Nº 154 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 13
Dans l'article 577-11 proposé à cet article, apporter les modifications suivantes:
1º Dans le § 1er, alinéa 1er, remplacer les mots « de la propriété » par les mots « du droit de propriété »;
2º Dans le § 2, alinéa 1er, remplacer les mots « En cas de transmission de la propriété d'un lot » par les mots « En cas de cession ou d'indication du droit de propriété d'un lot »;
3º Dans le texte français du § 2, alinéa 1er, remplacer le mot « transmission » par le mot « cession »;
4º Dans le § 2, alinéa 6, insérer les mots « ou d'indication du droit de propriété » entre les mots « en cas de cession » et les mots « , le cessionnaire » et remplacer les mots « de la convention de cession » par les mots « de la convention de cession ou d'indication du droit de propriété d'un lot »;
5º Dans le § 3, remplacer les mots « En cas de transmission, de division » par les mots « En cas de cession, d'indication »;
6º Dans le § 5, alinéa 1er, remplacer les mots « En cas de transmission de la propriété d'un lot » par les mots « En cas de cession ou d'indication du droit de propriété d'un lot ».
Nº 155 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 18
Remplacer cet article par ce qui suit:
« Art. 18. — § 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
§ 2. Les décisions de l'assemblée générale visant à adapter un règlement de copropriété existant au moment de l'entrée en vigueur de la loi en vue de l'adapter aux nouvelles dispositions de l'article 577-4, § 1er, alinéa 4, 4º et 5º du même Code, ne requièrent pas l'établissement d'un acte authentique.
§ 3. Le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit la date d'entrée en vigueur de la présente loi, une version du règlement de copropriété adaptée aux dispositions impératives de la loi et aux décisions visées au § 2. Ce texte ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Toutefois, si l'assemblée générale décide, au même moment ou ultérieurement, d'apporter au règlement de copropriété d'autres modifications que celles visées à l'alinéa 1er, une version adaptée du règlement de copropriété est intégrée dans un acte authentique.
§ 4. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires, conformément à l'article 577-11/2 du Code civil, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi. »
Justification
Le présent amendement vise à adapter et à harmoniser les règles d'entrée en vigueur et les dispositions transitoires.
Étant donné que tous les règlements de copropriété devraient être adaptés à la suite des modifications apportées par cette loi et que ceux-ci doivent faire l'objet d'un acte authentique en vertu de l'article 577-4, § 1er, alinéa 1er, toutes les copropriétés seraient contraintes de faire rédiger un nouvel acte authentique. L'intention du législateur n'est pas d'exiger l'établissement d'un acte authentique pour les modifications en question, qui ne découlent pas directement de la loi mais qui requièrent une décision de l'assemblée générale. Les décisions en question sont intégrées dans un texte coordonné rédigé par le syndic.
Toutefois, si des modifications sont apportées, au même moment ou ultérieurement, à l'acte de base ou au règlement de copropriété, les décisions y afférentes devront être intégrées dans une version adaptée du règlement de copropriété.
Le quatrième paragraphe prévoit que l'obligation incombant à l'association des copropriétaires de fournir, à la demande d'un copropriétaire, une traduction des documents dans la langue de la région linguistique où est située la copropriété, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la loi, sauf dans le cas des statuts, dont la traduction peut être demandée quelle que soit la date de leur élaboration.
Nº 156 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 18
Remplacer cet article par ce qui suit:
« Art. 18. — § 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
Par dérogation à l'alinéa 1er, les dispositions de l'article 3, A) et B), ne s'appliquent qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
§ 2. Le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit la date d'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux dispositions des articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
§ 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires, conformément à l'article 577-11/2 du même Code, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi. »
Justification
Le présent amendement vise à adapter et à harmoniser les règles d'entrée en vigueur et les dispositions transitoires.
Étant donné que tous les règlements de copropriété devraient être adaptés à la suite des modifications apportées par la loi proposée et que ceux-ci doivent faire l'objet d'un acte authentique en vertu de l'article 577-4, § 1er, alinéa 1er, toutes les copropriétés seraient contraintes de faire rédiger un nouvel acte authentique. L'intention du législateur n'est pas d'exiger l'établissement d'un acte authentique pour les modifications en question, qui ne découlent pas directement de la loi mais qui requièrent une décision de l'assemblée générale. Les décisions en question sont intégrées dans un texte coordonné rédigé par le syndic.
Toutefois, si des modifications sont apportées, en même temps ou ultérieurement, à l'acte de base, les décisions y afférentes devront figurer dans un acte authentique contenant une version adaptée du règlement de copropriété.
Si l'assemblée générale décide, sur la base de la loi proposée, de modifier l'acte de base, par la création d'associations partielles par exemple, une version coordonnée de l'acte de base et du règlement de copropriété doit être établie par acte authentique.
Le troisième paragraphe dispose que l'obligation incombant à l'association des copropriétaires de fournir, à la demande d'un copropriétaire, une traduction des documents dans la langue de la région linguistique où est située la copropriété, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la loi, sauf dans le cas des statuts, dont la traduction peut être demandée quelle que soit la date de leur élaboration.
Nº 157 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 16/1
Remplacer cet article par ce qui suit:
« Art. 16/1. — Dans le même Code, il est inséré un article 577-13/1 rédigé comme suit:
« Art. 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires. ».
Justification
À l'heure actuelle, tout acte relatif à des droits réels portant exclusivement sur les parties communes et, partant, sur la copropriété dans son ensemble doit mentionner, dans l'acte authentique, l'identité complète (nom, prénoms, lieu et date de naissance et domicile) de tous les copropriétaires ou de leurs ayants droit en cas de succession.
Il est très onéreux de rassembler ces données. Si la transcription pouvait être effectuée au nom de l'association des copropriétaires, les coûts seraient moindres étant donné que ni le syndic ni le notaire ne devraient rechercher l'identité et les titres de propriété de tous les copropriétaires et que ces renseignements ne devraient plus figurer dans l'acte authentique concerné. Il en résulterait une réduction des frais de transcription de cet acte au bureau des hypothèques compétent.
En outre, il est possible que des modifications surviennent après que ces recherches ont été effectuées (par exemple en cas de vente, division, succession, etc.) et qu'elles n'aient pas (encore) été portées à la connaissance du syndic et du notaire chargé de l'établissement de l'acte authentique. Cette situation engendre dans la pratique une grande insécurité juridique.
La publicité hypothécaire au nom de l'association des copropriétaires permettrait de garantir une continuité de cette publicité en toute sécurité sur le plan juridique, étant donné que l'identité des copropriétaires et leurs titres de propriété ne devraient plus figurer dans l'acte authentique concerné. La publicité serait en outre assurée pour les tiers. Dans le nouveau système, le notaire effectuera une recherche tant sur la base du nom des copropriétaires individuels que sur celui de l'association des copropriétaires.
La présente disposition était prévue dans la proposition de loi de la Chambre, mais a été supprimée par voie d'amendement au Sénat. Bien qu'ils fussent d'accord sur le principe, le Sénat et le gouvernement estimaient qu'une disposition relative à la publicité hypothécaire n'avait pas sa place dans les dispositions afférentes à la copropriété. Il convient toutefois de souligner à cet égard que des formalités hypothécaires ont été intégrées dans d'autres législations également. L'on peut citer à titre d'exemples l'article 683, alinéa 2, du Code des sociétés ou l'article 1287, dernier alinéa, du Code judiciaire. De plus, la législation relative aux hypothèques fait partie du Code civil.
Nº 158 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS
(Sous-amendement à l'amendement nº 154)
Art.13
Apporter les modifications suivantes:
a) Dans le texte français du 2º, supprimer les mots « ou d'indication ».
b) Supprimer le 3º.
c) Dans le texte néerlandais du 4º, supprimer les termes « tot overdracht van het eigendomsrecht van een kavel ».
d) Dans le texte français du 4º, supprimer les termes « de cession ou d'indication du droit de propriété d'un lot ».
e) Dans le texte français du 5º, supprimer les termes « , d'indication ».
f) Supprimer le 6º.
| Hugo VANDENBERGHE. Tony VAN PARYS. Pol VAN DEN DRIESSCHE. |
Nº 159 DE MME THIBAUT
(Sous-amendement à l'amendement nº 133)
Art. 3
Dans le A), dans le § 1er, alinéa 2 proposé, remplacer les mots « sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, géomètre, architecte ou agent immobilier » par les mots « sur la base d'un rapport motivé d'un géomètre ou d'un architecte indépendants de la construction de l'immeuble concerné ».
Justification
Dans la pratique actuelle, ce sont des géomètres-experts ou des architectes qui dressent ces plans et rédigent ces rapports qui, selon une bonne pratique, sont joints à l'acte de base.
Le rapport des métrés qui fonde l'acte de base doit être rédigé par un professionnel compétent tant de par sa formation et son agrémentation que par son indépendance par rapport au promoteur. Tel n'est pas le cas du notaire qui ne pourra que s'en remettre aux documents fournis par le promoteur et tel n'est certainement pas le cas de l'agent immobilier, par définition en situation de conflit d'intérêt.
| Cécile THIBAUT. |