Sénat de Belgique

SESSION DE 2009-2010

23 MARS 2010

Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Procédure d'évocation

AMENDEMENTS

Nº 109 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 10

Insérer un C)/l rédigé comme suit:

« C)/1. Il est inséré un paragraphe 2/1 rédigé comme suit:

« § 2/1. La procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises est fixée par le Roi. »

Justification

Des discussions en commission de la justice du Sénat, il apparaît qu'il est souhaitable que la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises soit fixée par arrêté royal plutôt que dans le Code civil, qui ne doit indiquer que les grands principes de la copropriété.

Nº 110 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 62)

Art. 15/1 (nouveau)

Renuméroter cet article en article 15/2.

Justification

Cette modification assure une cohérence dans la numérotation des articles.

Nº 111 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 10

Insérer un C)/2 rédigé comme suit:

« C)/2. Au § 4, le 3º est remplacé par ce qui suit:

« 3º d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale ».

Justification

À la suite des suggestions du gouvernement, les missions du syndic visées à l'article 577-8, § 4, 1º et 2º ont été intégrées à l'article 577-6 du Code civil. Ce 2º vise les décisions adoptées par l'assemblée générale.

Dès lors, l'article 577-8, § 4, 3º prévoyant que le syndic a pour mission « d'exécuter et de faire exécuter ces décisions » devient incompréhensible.

Le présent amendement vise à indiquer les décisions devant être exécutées sont celles prises par l'assemblée générale.

Nº 112 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 2

Supprimer la lettre A).

Justification

L'article 577-3 original du Code civil dispose: « Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9 et les règles de la présente section sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.

Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux. »

Par conséquent, trois conditions sont posées, soit:

— un immeuble ou groupe d'immeubles bâtis;

— dont la propriété est répartie;

— avec la circonstance selon laquelle à tout propriétaire d'une partie bâtie privative est aussi procuré l'usage commun des parties communes.

Il faut également entendre par groupe d'immeubles bâtis les bâtiments dits de relation fonctionnelle auxquels le droit d'appartement est donc également d'application. Il faut observer ici que cela a déjà été expressément repris dans l'exposé des motifs du projet de loi du 10 septembre 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (Doc. Parl., Chambre 1990-1991, nº 1756/1-90/91, 9). On parle dans ce cadre de division du domaine. Les bâtiments faisant partie de cette division ne consistent pas dans ce cas en étages mais en bâtiments indépendants qui sont intégrés au moyen d'une relation fonctionnelle.

(R. Timmermans, « Het Toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », in: V. Sagaert et Rommel (éds.), Appartementsrecht, Die Keure, 2008, 4).

Plus précisément, ces bâtiments sont liés mutuellement par une infrastructure commune, par exemple par une entrée, une loge de concierge, une salle de réunion ou un bar. Storme parle dans ce cadre d'une unité d'affectation (M.E. Storme, « Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht) syllabus ten behoeve van het vak notarieel zaken- en contractenrecht », 2009-2010, 19).

Des projets de ce type peuvent être des groupes de logements à usage permanent, comme des bungalows, des fermettes, des villas ou des logements ordinaires, pour autant qu'ils comprennent des éléments communs. Il peut aussi s'agir d'immeubles à usage temporaire comme des maisons de vacances ou logements de week-end, à condition également qu'ils comportent des éléments communs, tels qu'un restaurant, un magasin, un terrain de tennis, un parking, etc. En outre, une division en appartements est également possible dans les parcs industriels et les parcs de bureaux. Dans ce cas, les immeubles individuels sont intégrés par des équipements communs, tels que la sécurité, la signalisation, l'infrastructure électronique, voire le branding (affichage, promotion). Enfin, un port de plaisance avec des postes d'accostage, le domaine du port de plaisance et le poste de transformation avec les batteries de bateau constituant les parties communes et les postes d'accostage délimités des appontements formant les parties privatives et un terrain de camping peuvent également relever du droit des appartements.

Selon l'article 577-3, les lots doivent entre autres comprendre chacun une partie privative bâtie. Le fait de savoir si quelque chose est bâti est une question de fait pour laquelle il faut prendre comme principe de départ une installation (durable).

Selon Hanotiau, cette condition signifie que: « On peut en conclure que le régime nouveau ne s'appliquera donc pas si le bien privatif d'un des consorts n'est pas bâti » (M. Hanotiau, « Du champ d'application de la loi » in copropriété, Colloque organisé le 7 octobre 1994 par le Centre de recherches juridiques de l'UCL sous la direction de Nicole Verheyden-Jeanmart, Ed. de l'université catholique de Louvain, 52). Cette thèse a été suivie par le juge de paix de Couvin dans son jugement du 28 janvier 1999 (J.P. Couvin, 28 janvier 1999, Rev. not. b., 2000, 209). Cette thèse n'est pas conforme à l'interprétation que le législateur donne à cette disposition. L'objectif du législateur n'est pas d'exclure le champ d'application du droit des appartements dès qu'il y a un lot non bâti. Une partie privative doit également être considérée comme bâtie lorsqu'elle le sera ou pourra l'être (Voir J.P. Veurne, 20 janvier 2005, T. App., 2005/3, 39; H. Casman, « Le champ d'application de la loi: les immeubles concernés » dans La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis, Colloque organisé le 16 mars 2001 par le Centre de recherches juridiques de l'U.C.L. sous la direction de Nicole Verheyden-Jeanmart, Ed. de l'université catholique de Louvain, 12). C'est à l'acte de base de définir le champ d'application. Ce qui précède signifie également qu'en cas de vente sur plan, le régime du droit des appartements prend cours lors de la vente du premier appartement du bâtiment à édifier sur un terrain déterminé (voir entre autres: H. Vandenberghe et S. Snaet, Zakenrecht — Mede-eigendom in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Story-Scientia, Antwerpen, 1997, 143 en 50-151 en M.E. Storme, o.c., 19).

L'argumentation étayée qui précède montre à suffisance que le texte de loi original s'applique déjà aux hypothèses dont traite l'amendement 97 de la Chambre (Doc. Parl., Chambre 1990-1991, nº 1756/1-90/91, 9). Le texte de loi original ne doit donc pas être modifié.

Nº 113 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 2

Remplacer la lettre B) par ce qui suit:

« B). L'article 577-3 du même Code inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa rédigé comme suit:

« L'acte de base peut prévoir la constitution d'associations partielles pour des bâtiments ou groupes de bâtiments qui ne servent qu'à deux ou plusieurs lots privatifs, mais pas à tous, ces associations partielles ne pouvant être compétentes que pour les parties communes particulières indiquées dans l'acte de base qui ne sont utiles que pour l'association partielle concernée, étant entendu que l'association principale des copropriétaires demeure exclusivement compétente pour toutes les parties communes qui servent à la totalité de la copropriété et pour les décisions qui ont un effet sur les droits qui dépassent ceux de l'association partielle des copropriétaires concernés. Les articles 577-3 et suivants s'appliquent à ces associations partielles. »

Justification

Cet amendement permet que l'acte de base de l'association principale puisse prévoir la constitution d'une ou plusieurs associations partielles. Les pouvoirs ainsi que l'objet de cette association partielle doivent être établis avec ce principe. Ces associations partielles ne peuvent être compétentes que pour les parties communes particulières indiquées dans l'acte de base qui ne servent qu'à l'association partielle concernée, étant entendu que l'association principale des copropriétaires demeure exclusivement compétente pour toutes les parties communes qui sont utiles à l'ensemble de la copropriété et pour les décisions qui ont un effet sur les droits qui dépassent ceux de l'association partielle des copropriétaires concernés. De cette manière, les conflits de compétence peuvent être évités. Si des problèmes se présentent tout de même, le pouvoir d'en juger revient bien entendu au juge de paix. Cet ancrage est une réponse à l'observation du Conseil d'État selon laquelle un régime doit être prévu pour les conflits de compétence et pour régler le rapport entre les droits des copropriétaires de l'association principale et les copropriétaires de l'association partielle.

Les dispositions des articles 577-3 et suivants du Code civil sont applicables à cette association partielle. Ceci signifie que conformément à l'article 577-4, § 1^er, un acte de base et un règlement de copropriété doivent être rédigés pour l'association partielle (par l'association principale cf. infra). Par suite de l'article 577-5, les présents statuts doivent être transcrits avant que l'association partielle ne puisse acquérir la personnalité juridique. Dans ce cadre, il doit bien entendu être satisfait aux autres conditions.

In concreto, cela signifie que pour les bâtiments qui doivent encore être érigés, l'acte de base peut prévoir la constitution d'associations partielles. Ceci implique aussi que des statuts soient rédigés pour cette association partielle. Après que l'association partielle en question a acquis la personnalité juridique, elle peut modifier elle-même ses statuts, mais dans le respect des principes généraux qui sont repris à l'article 577-3 du Code civil. En ce qui concerne les bâtiments ou les groupes de bâtiments existants qui n'ont rien prévu à cet effet ou qui ont bien déjà prévu quelque chose, mais en contradiction avec la nouvelle loi (situations antérieures à la loi de 1994), l'assemblée générale de l'association principale doit prendre les mêmes décisions à la majorité prévue à cet effet.

Nº 114 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 5

Supprimer cet article.

Justification

Les associations partielles ne doivent pas être régies par l'article 577-4.

Nº 115 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement 16)

Art. 8

Apporter à l'article 577-6 proposé les modifications suivantes:

1º Remplacer le § 2:

« § 2 Chaque année doit se tenir au moins une assemblée générale pendant la période de maximum quinze jours statutairement fixée dans le règlement de copropriété.

L'assemblée générale est convoquée par le syndic dans la période statutairement fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.

Sans préjudice de ce qui précède, l'assemblée générale peut être convoquée sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes.

La requête en convocation est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste. S'il n'y donne aucune suite dans les trente jours, l'un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

La convocation indique l'endroit, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé de chaque point qui sera soumis à la discussion lors de l'assemblée. Le syndic consigne les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de la copropriété et les propositions de décisions que les associations partielles sans personnalité juridique a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période statutaire au cours de laquelle doit avoir lieu l'assemblée générale ordinaire.

La convocation rappelle les modalités selon lesquelles tous les documents concernant l'un des points de l'ordre du jour peuvent être consultés.

Cette convocation est faite par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient consenti individuellement, expressément et par écrit à recevoir la convocation via un autre moyen de communication.

Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. »

2º Compléter l'article par un § 9 rédigé comme suit:

« Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment.

Les procès-verbaux des décisions sont repris par le syndic au registre visé à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours qui suivent l'assemblée générale et sont transmis aux copropriétaires et aux autres syndics dans les 30 jours suivant l'assemblée générale.

Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit. »

Justification

L'amendement 16 a été introduit à la suite des observations du Conseil d'État. Le Conseil d'État a également formulé des observations concernant l'article 10 à propos de la technique législative.

Afin de les rencontrer, il a été choisi d'intégrer les dispositions relatives aux formalités de convocation et aux procès-verbaux à l'article 577-6 qui devient par conséquent l'article traitant de l'organisation et du déroulement de l'assemblée générale.

Nº 116 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 9

Dans le D), compléter l'alinéa proposé par un alinéa rédigé comme suit:

« S'il est décidé de la constitution d'associations partielles avec la personnalité juridique en application de l'article 577-3 à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité. »

Justification

Des associations partielles dotées de la personnalité juridique pourront être constituées à une majorité des quatre cinquièmes. Si les quotités sont modifiées lors de la constitution — ce qui ne sera pas toujours le cas —, il doit être possible de procéder avec une même majorité.

Nº 117 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 10

Compléter l'article par un point D)/1 rédigé comme suit:

« D)/1. Le paragraphe 4, 1º, est abrogé. »

Justification

Cette disposition est reprise dans le nouvel article 577-6§ 2.

Nº 118 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement 30 de Mme Defraigne et consorts)

Art. 12

Dans l'article 577-8/2 proposé, remplacer le mot « vérificateur » par le mot « commissaire »

Justification

« Verificateur » aux comptes n'est pas le terme correct. « Commissaire » est le mot juste.

Nº 119 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 6

Supprimer les A) et B).

Nº 120 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 10

Compléter l'article par un point G)/1 rédigé comme suit:

« G)/1. Le paragraphe 4, 2º, est abrogé. »

Justification

Cette disposition est reprise dans le nouvel article 577-6, § 2.

Nº 121 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 4

Remplacer la lettre C) par ce qui suit:

« C) Le paragraphe 1^er, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:

« L'acte de base comprend la description de l'immeuble entier et des parties privatives et communes, ainsi que la détermination de la quotité des parties communes qui est liée à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de la valeur respective de ces parties qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, géomètre, architecte ou agent immobilier.

Ce rapport est repris dans les statuts. »

Justification

La détermination des quotités ou des fractions est d'une grande importance. Elle influence entre autres:

— la contribution aux charges communes;

— l'exécution des condamnations au prorata de la quotité dans les parties communes: art. 577-5, § 4.

Il est dès lors important qu'il soit procédé à cette détermination de manière objective. Actuellement se pose la question de savoir quel critère est utilisé pour arriver à la valeur respective conformément au besoin d'objectivité.

L'amendement nº 1 déposé à la Chambre recherchait une objectivation du critère: l'acte de base doit comprendre la description de l'immeuble entier ... et la détermination de la quotité ... tenant compte en cela de la superficie au sol de la partie privative.

L'amendement nº 105 de la Chambre a réintroduit la notion de valeur respective par laquelle la valeur est déterminée par le rapport d'une personne externe sur la base de trois critères: la superficie au sol nette, la consistance objective (la justification la définit comme suit: l'état et le niveau de finition du lot privatif) et la situation.

Le résultat de cet amendement est que l'objectivité par rapport au régime original est d'une part renforcée (le rapport et les critères sont limitativement fixés) mais, d'autre part, que l'objectivité est affaiblie par rapport à l'amendement (davantage de critères et la finition est extrêmement subjective).

L'amendement nº 3 déposé au Sénat fait également référence à l'importance de l'objectivité par l'utilisation du terme « valeur objective respective », mais sacrifie ce principe en rendant l'énumération non limitative.

L'amendement actuel prévoit dès lors une énumération limitative par laquelle sont retenues la superficie nette, la destination et la situation. Par suite de l'avis du Conseil supérieur des indépendants, tant le notaire que le géomètre, l'architecte et l'agent immobilier sont compétents pour cette mission.

Nº 122 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 9

Supprimer la lettre A).

Justification

L'amendement nº 17 a été introduit à la suite de l'observation du Conseil d'État. Le Conseil d'État trouvait en effet que l'amendement déposé à la Chambre, qui se trouve à l'origine de cette disposition, devait indiquer qu'il concernait la réception des travaux originaires des parties communes par le promoteur immobilier.

Pour cette raison, il a été précisé distinctement par amendement que l'assemblée générale décide aux trois quarts des voix de la réception provisoire et de la réception définitive des parties communes d'un immeuble lorsque le syndic a ou a eu avec le promoteur immobilier une relation contractuelle dans le cadre de la vente de ce bien.

Deux observations doivent être formulées ici. Premièrement, cet article est très facile à contourner, par exemple dans l'hypothèse où le syndic n'a eu aucune relation contractuelle avec le promoteur immobilier, mais bien avec une filiale. Deuxièmement, l'assemblée générale doit déjà décider actuellement de travaux qui ne sont pas conservatoires à une majorité des trois quarts des voix.

Il a donc été choisi de revenir au texte de loi original.

Nº 123 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 9

Compléter l'article 9 par un C)/1 rédigé comme suit:

« C)/1. Le paragraphe 1^er, 2º, est complété par les points f) et g), ainsi rédigés:

f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4.

g) sans préjudice de l'article 577-3, de la constitution d'associations partielles sans personnalité juridique pour les bâtiments ou groupes de bâtiments qui ne servent qu'à deux ou plusieurs lots privatifs, mais non à tous, ces associations partielles ne pouvant que préparer des décisions concernant les parties communes particulières indiquées. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante. »

Justification

Cet amendement vise à soumettre la constitution des associations partielles dotées de la personnalité juridique à une majorité des quatre cinquièmes.

Cet amendement vise également la possibilité de constituer des associations partielles sans personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées à l'assemblée générale suivante de l'association principale.

Les associations partielles sans personnalité juridique ne peuvent en effet prendre de décisions qui engagent l'ensemble de la copropriété. Le Conseil d'État a également dénoncé ce problème: « De toute façon, les décisions prises par l'assemblée générale de la sous-indivision ne peuvent être obligatoires pour les copropriétaires qui n'appartiennent pas à la sous-indivision » (Avis du Conseil d'État, p. 2).

Nº 124 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 13

Compléter le A) par un alinéa rédigé comme suit:

« Chaque copropriétaire dispose néanmoins du droit d'exercer séparément ses actions relatives à la propriété ou à la jouissance de sa partie, avec l'obligation d'en informer le syndic. »

Justification

Cet amendement vise un éclaircissement concernant le droit de chaque copropriétaire.

Nº 125 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 5

Remplacer cet article comme suit:

« Dans le même Code, il est inséré un article 577-5/1 rédigé comme suit:

« Art. 577-5/1. Si l'acte de base prévoit la création de sous-indivisions comme prévu à l'article 577-3, l'association des copropriétaires qui regroupe tous les copropriétaires est appelée l'association principale.

Les sous-indivisions précitées ne sont dotées de la personnalité juridique qu'à partir de la transcription dans les registres du bureau des hypothèques.

Les sous-indivisions ne sont compétentes que pour les parties communes particulières. Chaque sous-indivision est composée de tous les copropriétaires qui ont une quote-part dans les parties communes particulières.

L'association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et pour les affaires qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.

Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables aux sous-indivisions. Les statuts peuvent fixer les règles de fonctionnement des sous-indivisions. »

Nº 126 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

Art. 10

Supprimer les littéras D), E), F), G) et H).

Justification

Le contenu des littéras précités figure dans le § 2 du nouvel article 577-6.

Nº 127 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 4

Au point C) de cet article, remplacer les mots « L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective » par les mots suivants:

« L'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et des parties communes particulières et générales, la fixation de la quote-part des parties communes générales afférente à chaque partie privative, compte tenu de leur valeur respective, et la fixation de la quote-part des parties communes particulières afférente à certaines parties privatives, compte tenu de leur valeur respective, ».

Nº 128 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 2

Remplacer le B) comme suit:

« B). L'article 577-3 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa 4 rédigé comme suit:

« Si l'indivision principale comprend plus de vingt lots, l'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces sous-indivisions ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces sous-indivisions. ». »

Justification

Le présent amendement, fixe comme règle que l'acte de base de l'indivision principale peut prévoir la création d'une ou plusieurs sous-indivisions dotées de la personnalité juridique. Les sous-indivisions ne peuvent être constituées qu'en vue d'améliorer l'efficacité et de rationaliser la gestion. Dans cette optique, l'éventuelle création de sous-indivisions est assortie de conditions. Elle ne peut, en effet, avoir lieu que dans le cas d'indivisions principales dont l'immeuble ou le groupe d'immeubles est composé de plus de vingt lots. En outre, elle ne peut avoir lieu que pour les immeubles à distinguer, dans le cas de groupes d'immeubles, et pour les éléments clairement distincts, dans le cas d'immeubles. Ce principe doit recevoir un ancrage légal au même titre que les compétences et l'objet de la sous-indivision en question. Ces sous-indivisions ne peuvent être compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'association principale des copropriétaires demeure exclusivement compétente pour toutes les parties communes et pour les éléments relevant à la gestion commune de la copropriété. L'on évite en effet ainsi les conflits de compétence. Si des problèmes devaient tout de même se présenter, la compétence de statuer reviendra naturellement au juge de paix. Cet ancrage est une réponse à la remarque du Conseil d'État qui prône un règlement pour les conflits de compétence et un règlement concernant le rapport entre les droits des copropriétaires de l'association principale et ceux des copropriétaires de la sous-indivision.

Les dispositions de l'article 577-3 et suivants du Code civil s'appliquent à cette sous-indivision, ce qui signifie qu'un acte de base et un règlement de copropriété doivent être rédigés, conformément à l'article 577-4, § 1^er, pour la sous-indivision. Conformément à l'article 577-5, ces statuts doivent être transcrits avant que la sous-indivision ne puisse être dotée de la personnalité juridique. Dans ce cadre, il convient évidemment de satisfaire à l'autre condition.

Concrètement, cela signifie que l'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles qui ne sont pas encore bâtis, ce qui implique également que des statuts sont élaborés pour cette sous-indivision. Une fois que la sous-indivision en question a été dotée de la personnalité juridique, elle peut modifier elle-même ces statuts en respectant toutefois les principes généraux énoncés à l'article 577-3 du Code civil. En ce qui concerne les immeubles ou groupes d'immeubles existants pour lesquels rien n'a été prévu en la matière ou pour lesquels ce qui a déjà été prévu est contraire à la nouvelle loi (situations antérieures à la loi de 1994), l'assemblée générale de l'association principale doit prendre les mêmes décisions à la majorité prévue à cet effet.

Nº 129 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 123)

Art. 9

Dans le C)/1, remplacer les f) et g) comme suit:

« f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4, du Code civil.

g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante. »

Justification

Le présent amendement vise à soumettre la création d'associations partielles dotées de la personnalité juridique à une majorité des quatre cinquièmes.

Il vise également la possibilité de créer des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante de l'association principale.

Les sous-indivisions dépourvues de la personnalité juridique ne peuvent en effet pas prendre de décisions qui engagent l'ensemble de la copropriété. Le Conseil d'État a également épinglé ce problème: « En tout état de cause, les décisions prises par l'assemblée générale de la sous-indivision ne pourraient engager les copropriétaires n'appartenant pas à la sous-indivision. » (avis du Conseil d'État, p. 2).

Nº 130 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 37)

Art. 17/1

À l'article 17/1 proposé, apporter les modifications suivantes:

1º dans la phrase liminaire, remplacer les mots « un alinéa 2 rédigé comme suit » par les mots « des alinéas 2 et 3 rédigés comme suit »;

2º compléter l'article par un alinéa 2 rédigé comme suit:

« Le syndic est tenu de soumettre, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur, une version de l'acte de base et du règlement de copropriété, qui soit adaptée aux dispositions légales impératives, à l'assemblée générale qui approuvera ce texte. »

Justification

Voir l'amendement nº 105 et la discussion en commission.

Nº 131 DE MME TAELMAN ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 106)

Art. 18

Dans l'alinéa 2 de l'article 18 proposé, apporter les modifications suivantes:

1º Remplacer les mots « À l'exception du point F de l'article 4 » par les mots « À l'exception des points E et F »;

2º Supprimer les mots « , qui entre en vigueur à la date fixée à l'alinéa 1^er ».

Nº 132 DE MM. VANDENBERGHE ET VAN PARYS

(Sous-amendement à l'amendement nº 128)

Art. 2

Dans le texte proposé du g), remplacer les mots « plus de vingt lots » par les mots « vingt lots ou plus ».