Sénat de Belgique

SESSION DE 2009-2010

17 MARS 2010

Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Procédure d'évocation

AMENDEMENTS

Nº 88 de M. VASTERSAVENDTS ET CONSORTS

Art. 13

Compléter cet article par un D) rédigé comme suit:

D) l'article est complété par un § 9 rédigé comme suit:

« § 9. — Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires. »

Justification

En vertu du § 8, un copropriétaire, qui est partie demanderesse, ne doit pas participer aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires, lorsque sa requête est fondée. Il est toutefois tenu d'y participer lorsqu'elle est non fondée.

Le présent amendement vise à dispenser le copropriétaire défendeur de toute participation aux honoraires et dépens à la charge de l'association, lorsque la requête de cette dernière est non fondée. Le copropriétaire défendeur est toutefois tenu d'y participer lorsque la requête de l'association est fondée (en tout ou en partie). Dans ce cas, une double participation est justifiée du fait d'une carence du copropriétaire (défendeur).

Nº 89 DE M. MAHOUX

Art. 18

Insérer entre les alinéas 1^er et 2 un alinéa rédigé comme suit:

« Les syndics ont l'obligation de communiquer à toutes les personnes visées à l'article 577-3 du Code civil les modifications législatives intervenues au terme de la présente loi, dans le mois qui suit sa publication au Moniteur belge ».

Justification

Si l'on peut imaginer sans peine que les copropriétaires de plusieurs biens restent attentifs aux modifications législatives intervenant en matière de copropriété, tel n'est sans doute pas le cas de plus modestes copropriétaires, lesquels ne seront pas tenus avertis des nouveautés nées du texte à l'examen.

Le présent amendement vise donc à contraindre légalement les syndics à informer de manière systématique tous les copropriétaires de ces nouveautés.

Nº 90 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 2

Remplacer le A) par ce qui suit:

« A) les alinéas 1^er et 2 sont remplacés par ce qui suit:

« Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.

Ces principes sont également applicables aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements ou des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Ils ne s'appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.

Tout immeuble ou groupe d'immeubles auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété. ».

Justification

Des discussions en commission de la justice du Sénat, il ressort qu'un désaccord existe quant à la formulation du champ d'application du projet de loi.

Ainsi, la Chambre a adopté l'amendement nº 97 (doc 52-1334/8) supprimant l'obligation d'avoir à faire à des immeubles « bâtis » pour que la loi s'applique. Ce choix se justifie par le souhait de « soumettre aux règles de copropriété les lots non bâtis mais destinés à recevoir un immeuble en copropriété et faisant partie de parcs résidentiels » car, « à l'heure actuelle, ils ne sont pas régis par les dispositions sur la copropriété et sont souvent laissés sans gestion ».

Au Sénat, cette argumentation rencontre des objections car l'interprétation doctrinale de la notion « d'immeuble ou de groupe d'immeubles bâtis » telle qu'utilisée dans la loi de 1994 couvrirait les parcelles résidentielles comprenant des parcelles bâties et non bâties.

Or, de l'étude de la jurisprudence et de la doctrine, il apparaît que cela n'est pas si évident. En effet, certains juges, s'appuient sur l'article 577-3 actuel du Code civil qui se réfère à « tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans les éléments immobiliers communs » pour ne pas appliquer la loi de 1994 arguant que l'on peut déduire de la formulation de la loi que « le régime nouveau ne s'applique donc pas si le bien privatif d'un des consorts n'est pas bâti »(justice de paix du canton de Couvin-Philippeville, siégeant à Philippeville, jugement du 1^er octobre 2008, rôle 07A81, nº de répertoire: 593/08). Cette décision se fonde sur une certaine doctrine: Michel Hanotiaux, in Copropriété, colloque organisé le 7.10 1994 par le centre de recherches juridiques de l'UCL, Ed. UCL, p. 45-46 et p. 52).

Ce jugement a été infirmé en appel (Tribunal de 1^ère Instance, séant à Dinant, jugement du 28 octobre 2009, RG: 08/1133/A, nº d'ordre 158), s'appuyant sur une doctrine considérant que « dans le prolongement de l'acceptation donnée par la doctrine à la notion d'immeuble bâti, une partie privative doit être considérée comme bâtie si elle va l'être, ou est susceptible de l'être » (H. Casman, « le champ d'application de la loi: Les immeubles concernés », in la copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis, colloque organisé le 16 mars 2001 par le centre de recherches juridiques de l'UCL, p. 12), ce qui prouve que les choses ne sont pas si évidentes.

Dès lors, afin de remédier à cette insécurité juridique, les auteurs du présent amendement préconisent de conserver la notion d'« immeuble ou groupe d'immeubles bâtis » dans la loi mais d'ajouter, explicitement, au champ d'application de la loi les ensembles immobiliers qui, outre des parties communes, comportent des parcelles, bâties ou non, qui font l'objet d'un droit de propriété privatif.

Les auteurs sont d'avis que le champ d'application étant, dès lors, clairement énoncé à l'article 577-3 du Code civil, la référence, dans les articles suivants du Code civil relatifs à la copropriété, peut être conservée telle que prévue par la Chambre, à savoir « immeuble ou groupe d'immeubles ». Ceci évite une certaine lourdeur dans le Code civil.

Nº 91 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 5

Remplacer cet article par ce qui suit:

« Art. 5. — Dans le même Code il est inséré une Sous-section 1/1 comprenant l'article 577-4/1 et rédigée comme suit :

« Sous-section 1/1. Des copropriétés secondaires

« Art. 577-4/1. § 1^er. Si, conformément à l'article 577-3 alinéa 4, l'acte de base prévoit la création d'une copropriété secondaire, les statuts de la copropriété principale prévoient la création d'une association secondaire des copropriétaires concernés et déterminent son objet ainsi que ses règles de fonctionnement.

Les modifications apportées aux statuts sont approuvées conformément à l'article 577-7, § 1^er, 2º, f).

Cette association secondaire est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l'association principale des copropriétaires.

§ 2. L'association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour les décisions qui ont une incidence sur des intérêts qui dépassent ceux de l'association secondaire concernée.

L'assemblée générale de l'association principale des copropriétaires, seule habilitée à gérer ce qui intéresse tous les copropriétaires, ne peut prendre de décision qui relève de l'objet d'une association secondaire, à moins que cette décision ne concerne l'ensemble de la copropriété.

§ 3. L'objet de l'association secondaire concerne la gestion, l'entretien, la réparation et l'amélioration des parties communes et éléments d'équipement commun des immeubles ou parties d'immeubles relevant de sa compétence.

Cet objet peut être étendu conformément à l'article 577-7, § 1^er, 2º, f).

Cet objet ne peut cependant empiéter sur le domaine de compétence que l'association principale conserve à l'égard des parties communes à l'ensemble de la copropriété telles, notamment, les voies d'accès, les parkings, les espaces verts, les canalisations générales.

§ 4. L'association secondaire statue en assemblée particulière sur les questions relevant de son objet.

§ 5. Les membres de la copropriété secondaire supportent seuls les frais relatifs à celle-ci, les autres copropriétaires en étant déchargés. Cependant, l'ensemble des copropriétaires contribuent au paiement des dépenses exposées dans l'intérêt de tous.

§ 6. L'association secondaire désigne un syndic. À défaut, le syndic de l'association principale remplira cette fonction.

§ 7. Les copropriétaires regroupés en une association secondaire ne perdent pas leur qualité de membre de l'association principale qui subsiste, et sont convoqués en assemblée générale.

§ 8. L'association secondaire est représentée au conseil de copropriété de l'association principale, s'il en existe un.

§ 9. L'association secondaire peut ester en justice pour tout litige relatif à son objet.

§ 10. Pour le surplus, les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à toutes les copropriétés secondaires visées au § 1^er.

Justification

Le Conseil d'État est d'avis que la création d'une ou de plusieurs sous-indivisions au sein d'une indivision principale peut correspondre à une nécessité. Toutefois, le Conseil d'État estime que cette nouvelle institution juridique est envisagée de manière incidente et limitée par le projet de loi à l'article 577-3, alinéa 4 et à l'article 577-4/1. En conséquence, il considère que, dans un souci de sécurité juridique, la création de cette nouvelle figure juridique mériterait de faire l'objet d'une sous-section distincte au sein de la section du Code civil consacrée à la copropriété, énonçant de manière complète les règles qui s'y appliquent.

Par ailleurs, le Conseil d'État juge que la règle édictée par le projet à l'article 577-4/1 alinéa 3, in fine, n'est pas suffisante pour éviter les conflits de répartition entre l'indivision principale et la sous-indivision.

Pour répondre à cet avis, le texte proposé confie aux statuts la rédaction des règles détaillées qui s'appliqueront au fonctionnement des sous-indivisions — que, suite aux débats en commission de la justice du Sénat, les auteurs de l'amendement souhaitent intituler « copropriétés secondaires », — au sein de la copropriété principale ainsi que l'articulation des droits des copropriétaires concernés par cette dernière et ceux des copropriétaires de la copropriété secondaire, dans le respect des dispositions impératives de la loi.

Afin de respecter le droit de propriété, ces statuts devront être adoptés à la majorité des quatre cinquièmes des voix de l'assemblée générale de l'association principale des copropriétaires.

Par ailleurs, le texte est revu et complété afin de déterminer les grandes lignes du fonctionnement de la nouvelle entité juridique.

En prévoyant la création d'associations secondaires, le législateur vise à organiser la décentralisation des pouvoirs de gestion, afin de rendre l'administration de la copropriété plus aisée pour les groupes d'immeubles ou les grands ensembles. La constitution d'associations secondaires permet, en effet, de créer des unités de gestion de taille plus réduites, mieux gérables et partiellement autonomes.

Les associations secondaires, personnes morales spéciales, ont notamment pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et la réparation ou l'amélioration d'un ou de plusieurs immeubles ou parties d'immeubles tandis que l'association principale aura seulement à se préoccuper des intérêts communs à l'ensemble.

La création d'une association secondaire a également pour conséquence la spécialisation des charges relatives aux immeubles, à l'immeuble ou partie d'immeuble considérés, dans la mesure où elle a pour principe d'en isoler la gestion et la conservation. Ainsi, les copropriétaires des lots constituant cet immeuble supporteront les charges concernant les parties communes spéciales à celui-ci, ne participeront pas à celles relatives aux parties communes des autres bâtiments, mais continueront à contribuer au paiement des charges et dépenses relatives aux parties communes et éléments d'équipement commun intéressant l'ensemble des lots.

Le fonctionnement des organes des associations secondaires et de l'association principale est séparé, sans que ceux de l'une des associations ne puissent se substituer à ceux de l'autre. Cette spécialisation implique la répartition des pouvoirs entre les assemblées générales. Celle de l'association principale, seule habilitée à gérer ce qui intéresse tous les copropriétaires, ne peut rien décider relativement à ce qui est confié à une association secondaire, à moins que sa délibération ne soit prise pour l'entièreté de la copropriété. D'autre part, l'assemblée générale de la personne morale spéciale ne peut statuer sur la gestion d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble étranger à son objet. De même, les organes d'exécution respectifs ne peuvent se remplacer.

Pourvue de la personnalité juridique, l'association secondaire peut ester en justice à l'occasion d'un préjudice relatif à son objet ou à l'intérêt d'un de ses membres même contre l'association principale.

Nº 92 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

(Sous amendement à l'amendement nº 73 de M. Vandenberghe et consorts)

Art. 2

Dans le B), à l'alinéa 4 proposé, apporter les modifications suivantes:

1º remplacer les mots « l'indivision principale » par les mots « la copropriété principale »;

2º remplacer les mots « de sous-indivisions » par les mots « de copropriétés secondaires ».

Justification

Les auteurs de l'amendement, suite aux discussions en commission de la justice du Sénat, estiment qu'au lieu de parler d'indivision principale et de sous-indivisions, il est préférable d'utiliser la terminologie: « copropriété principale » et « copropriété secondaire ».

Ces modifications sont en droite ligne avec celles introduites par l'amendement nº 91 introduisant, dans le Code civil, la Sous-section I/1. « Des copropriétés secondaires » explicitant, conformément à l'avis du CE, cette nouvelle figure juridique.

Nº 93 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 9

Insérer un C)/1 rédigé comme suit:

« C)/1 Le § 1^er, 2º, est complété par un point f) rédigé comme suit:

« f) des modifications des statuts liées à la création d'une ou plusieurs copropriétés secondaires ».

Justification

Cet amendement est à lire conjointement avec les amendements déposés par les mêmes auteurs introduisant, dans le Code civil, une sous-section I/1 relative aux copropriétés secondaires.

Il prévoit que l'assemblée générale de la copropriété principale adopte, à la majorité des quatre cinquièmes des voix — majorité prévue à l'article 577-7§ 1^er, 2º du Code civil-, les modifications des statuts — de la copropriété principale donc — suite à la création d'une ou plusieurs copropriétés secondaires.

Ces modifications concernent la création de l'association secondaire des copropriétaires concernés par la copropriété secondaire, son objet — ainsi que, le cas échéant, l'extension de cet objet — et ses règles de fonctionnement.

Nº 94 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 10

Dans le K), insérer un 11º/1 rédigé comme suit:

« 11º/1 de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi. »

Justification

Suivant l'article 49bis de l'arrête royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires et mobiles, pour des ouvrages ou des groupes d'ouvrages auxquels s'appliquent les principes de la copropriété forcée, les copropriétaires, en leur qualité d'éventuels futurs maîtres d'ouvrage, peuvent confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d'intervention ultérieure ayant trait aux parties communes.

C'est une possibilité, pas une obligation. Dès lors, même si, en règle générale, cette faculté est appliquée, le syndic ne se verra pas toujours investi de cette mission par les copropriétaires.

S'il en est investi, les conséquences prévues au dernier alinéa de l'article 49bis de l'arrête royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires et mobiles sont doubles.

D'une part, le dossier d'intervention ultérieure se trouvera au bureau du syndic où il pourra être consulté gratuitement par tout intéressé.

D'autre part, l'obligation de remise du dossier d'intervention ultérieure entre les propriétaires successifs en cas de mutation partielle sera limitée à ses parties ayant trait aux parties privatives mutées. Le dossier d'intervention ultérieure ayant trait aux parties privatives restantes ainsi qu'aux parties communes ne doit donc pas être transmis aux nouveaux propriétaires. En effet, le premier reste entre les mains du copropriétaire concerné et le deuxième dans les bureaux du syndic.

Toutefois, conformément à l'article 36bis de l'arrête royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires et mobiles, n'oublions pas que chaque partie du dossier d'intervention ultérieure qui concerne une partie privative doit aussi contenir les informations sur les éléments qui concernent d'autres parties privatives ou qui appartiennent aux parties en copropriété forcée si ces éléments peuvent être détériorés par l'exécution de travaux dans la partie privative. Concrètement, il s'agit de savoir, pour chaque partie privative, par exemple, quels sont les poutres et les murs porteurs, et où, dans les murs, se trouvent les conduites d'eau, de gaz, d'électricité et d'écoulement.

Le rôle du syndic dans la conservation du dossier d'intervention ultérieure étant clairement explicité dans l'arrêté royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires et mobiles, les auteurs de l'amendement souhaitent y faire référence dans le présent amendement qui remplacera l'amendement 23 afin que cette disposition ne soit pas perdue de vue.

Les obligations à charge du syndic s'appliqueront « le cas échéant » étant donné que, comme expliqué ci-dessus, toutes les copropriétés ne feront pas le choix de confier leurs tâches et obligations relatives au dossier d'intervention ultérieure à leur syndic.

Nº 95 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement 35 de M. Delpérée et consorts)

Art. 15

À l'article 577-11, § 2, proposé, apporter les modifications suivantes:

a) dans l'alinéa 1^er, supprimer le 5º;

b) supprimer l'alinéa 5.

Justification

Suivant l'article 49bis de l'arrête royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires et mobiles, pour des ouvrages ou des groupes d'ouvrages auxquels s'appliquent les principes de la copropriété forcée, les copropriétaires, en leur qualité de futurs maîtres d'ouvrage, peuvent confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d'intervention ultérieure ayant trait aux parties communes.

S'il en est investi, le dossier d'intervention ultérieure se trouvera au bureau du syndic où il pourra être consulté gratuitement par tout intéressé.

Lors du transfert de propriété, il y restera. Il n'y a donc pas lieu de prévoir les conditions de son transfert.

Nº 96 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 6/1

Remplacer cet article comme suit:

« Art. 6/1. — Dans le livre II, titre II, chapitre III, section II, il est inséré une sous-section 2/1 rédigée comme suit: « Sous-indivisions de copropriétaires ». »

Justification

Le Conseil d'État a proposé, dans son avis, de faire figurer les dispositions relatives aux sous-indivisions dans une sous-section distincte.

Nº 97 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 6/2 (nouveau)

Insérer un article 6/2 rédigé comme suit:

« Art. 6/2. — Dans le même Code, il est inséré un article 577-5/1 rédigé comme suit:

« Art. 577-5/1. § 1^er. Au cas où l'acte de base prévoit la création de sous-indivisions, conformément à l'article 577-3, l'association des copropriétaires, qui comprend l'ensemble des copropriétaires, est appelée l'association principale.

Après l'enregistrement des sous-indivisions dans les statuts et leur transcription au bureau des hypothèques, les sous-indivisions de copropriétaires obtiennent une personnalité juridique distincte par rapport à l'association principale des copropriétaires. La sous-indivision n'est compétente que pour les parties communes particulières propres à la sous-indivision qui sont mentionnées dans l'acte de base. Chaque sous-indivision est composée de l'ensemble des copropriétaires des parties communes particulières. Les statuts fixent les règles de fonctionnement des sous-indivisions.

L'association principale demeure exclusivement compétente pour les parties communes générales et ce qui relève de la gestion collective de la copropriété.

Les sous-indivisions fonctionnent conformément aux dispositions prévues aux articles 577-4, § 4 et 577-5, § 1^er, alinéa 2 et 3, §§ 3 et 4, et aux sous-sections 3 à 6 incluse de la présente section.

§ 2. Par dérogation au § 1^er, l'assemblée générale peut désigner les décisions qui incombent aux sous-indivisions sans personnalité juridique, dont les copropriétaires prennent des décisions relatives aux parties communes particulières qui ont été désignées dans les statuts. ». »

Justification

Le Conseil d'État a suggéré, dans son avis, de faire figurer les dispositions relatives aux sous-indivisions dans une sous-section distincte.

C'est pourquoi ces dispositions font l'objet d'un article 577-5/1 qui fait lui-même partie d'une nouvelle sous-section 2/1 réglant plus clairement les compétences de la sous-indivision.

Les sous-indivisions sont régies par l'alinéa 4 de l'article 577-3 et par l'article 577-5/1 nouveau.

La fixation de la compétence des sous-indivisions est basée sur le critère des parties communes particulières et des parties communes générales.

Les parties communes particulières sont les parties communes qui appartiennent à deux copropriétaires ou plus, mais pas à l'ensemble de la copropriété.

Les parties communes générales sont les parties communes appartenant à l'ensemble des copropriétaires.

L'option retenue consiste à rendre les sous-indivisions compétentes pour les parties communes particulières propres à la sous-indivision en question et qui sont fixées dans l'acte de base.

Les sous-indivisions jouissent de la personnalité juridique après leur enregistrement dans les statuts et leur transcription au bureau des hypothèques.

L'association principale demeure exclusivement compétente pour les parties communes générales et pour ce qui relève de la gestion collective de la copropriété.

L'article prévoit en outre quelles sont les dispositions qui s'appliquent mutatis mutandis aux sous-indivisions.

Les règles de fonctionnement des sous-indivisions sont fixées dans les statuts.

Le deuxième paragraphe prévoit que l'assemblée générale peut désigner les décisions relatives aux parties communes particulières auxquelles les copropriétaires desdites parties communes particulières peuvent prendre part. Celles-ci doivent toutefois avoir été définies dans les statuts.

Nº 98 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement au sous-amendement nº 78)

Art. 8

Ajouter un 7º rédigé comme suit:

« 7º insérer un § 9 nouveau rédigé comme suit:

« § 9. L'assemblée générale approuve le procès-verbal contenant les décisions de la dernière assemblée générale au plus tard lors de la première assemblée générale qui suit.

L'assemblée générale peut approuver le procès-verbal après chaque point traité de l'ordre du jour ou après la lecture faite par le syndic ou par les copropriétaires. »

Justification

L'article 577-8, § 4, 2º-1), tel que transmis par la Chambre, prévoit que le projet de procès-verbal doit être signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire qui a été désigné et les copropriétaires qui sont toujours présents à ce moment-là.

En cas d'assemblées générales avec un ordre du jour chargé, cette disposition risque d'avoir pour effet que les copropriétaires doivent rester jusqu'au milieu de la nuit pour approuver le projet de procès-verbal rédigé.

L'approbation du procès-verbal revêt une importance particulière notamment si l'on envisage d'intenter une action en justice de paix.

Étant donné que l'approbation du procès-verbal est prévue au plus tard lors de l'assemblée générale qui suit, le délai de trois mois pour introduire une requête devant le juge de paix risque d'arriver à expiration avant que le procès-verbal ait été approuvé. C'est la raison pour laquelle il convient également d'adapter l'article 577-9, § 2.

Nº 99 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 9

Compléter cet article par un C)/1 rédigé comme suit:

« C)/1. Le paragraphe 1^er, 1º, est complété par un e) et un f) rédigés comme suit:

« e) de la création de sous-indivisions, telle que prévue à l'article 577, 4/1, § 1^er;

f) de la désignation des décisions qui incombent aux copropriétaires des sous-indivisions, visées à l'article 577, 4/1, § 2. ». »

Justification

Le présent amendement vise à soumettre la création de sous-indivisions et la désignation des décisions qui incombent aux copropriétaires des sous-indivisions à une majorité des trois quarts.

Nº 100 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 9

Compléter cet article par un point C)/1 rédigé comme suit:

« C)/1. Le paragraphe 1^er, 2º, est complété par un f) et un g) rédigés comme suit:

« f) de la création de sous-indivisions, telles que visées à l'article 577-4/1, § 1^er;

g) de la désignation des décisions revenant aux copropriétaires des sous-indivisions, comme visé à l'article 577-4/1, § 2. ». »

Justification

Le présent amendement vise à faire en sorte que les décisions relatives à la création de sous-indivisions et à la désignation des décisions revenant aux copropriétaires des sous-indivisions requièrent une majorité des quatre cinquièmes.

Nº 101 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 9

Compléter cet article par des points C)/1 et C)/2 rédigés comme suit:

« C)/1. Le paragraphe 1^er, 1º, est complété par un e) rédigé comme suit:

« e) de la désignation des décisions revenant aux copropriétaires des sous-indivisions, comme visé à l'article 577-4/1, § 2. »

C)/2. Le paragraphe 1^er, 2º, est complété par un f) rédigé comme suit:

« f) de la création de sous-indivisions, telles que visées à l'article 577-4/1, § 1^er. ». »

Justification

Le présent amendement vise à faire en sorte que les décisions relatives à la désignation des décisions revenant aux copropriétaires des sous-indivisions requièrent une majorité des trois quarts.

En revanche, une majorité des quatre cinquièmes est nécessaire pour procéder à la création de sous-indivisions.

Nº 102 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 10

Au H), supprimer le 2º-1) proposé.

Justification

Le présent amendement découle de l'amendement nº 98 à l'article 8, qui ajoute un neuvième paragraphe à l'article 577-6 du Code civil.

Nº 103 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 13

Remplacer le B) par ce qui suit:

« B) le paragraphe 2, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:

« Cette action doit être intentée dans les trois mois de la date d'approbation du procès-verbal, conformément à l'article 577-6, § 9. » »

Justification

En cas d'action devant le juge de paix, le procès-verbal approuvé par l'assemblée générale revêt une grande importance pour l'aboutissement ou l'échec de l'action.

C'est la raison pour laquelle il est nécessaire de porter le délai pour intenter l'action à trois mois à compter de la date d'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale.

Conformément au paragraphe 9 proposé dans le sous-amendement nº 98 à l'amendement numéro 78, le procès-verbal est approuvé au plus tard lors de la première assemblée générale qui suit ou après l'examen d'un point inscrit à l'ordre du jour.

Nº 104 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 14

Supprimer le B).

Justification

Par analogie avec l'amendement numéro 76 à l'article 6, il est proposé de mettre le registre des décisions de l'assemblée générale à disposition au siège de l'association des copropriétaires.

Nº 105 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 37)

Art. 17/1

Apporter les modifications suivantes à l'article 17/1 proposé:

1º Dans la phrase liminaire, remplacer les mots « un alinéa 2 rédigé comme suit » par les mots « des alinéas 2 et 3 rédigés comme suit ».

2º Compléter l'article par un alinéa 2 rédigé comme suit:

« Le syndic est tenu de soumettre une version de l'acte de base et du règlement de copropriété, qui soit adaptée aux dispositions légales impératives, à la première assemblée générale qui suit, laquelle approuvera ce texte. »

Justification

Puisque le syndic rédige un texte coordonné des statuts après avoir éliminé les dispositions contraires aux dispositions du Code civil, les copropriétaires auront une vision précise des règles auxquelles l'association des copropriétaires est soumise.

Nº 106 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 18

Remplacer cet article par ce qui suit:

« Art. 18. — La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

À l'exception du F) de l'article 4, qui entre en vigueur à la date fixée à l'alinéa 1^er, l'article 4 de la présente loi ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles construits après l'entrée en vigueur de la présente loi ou dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1^er, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.

Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des documents de l'association des copropriétaires, conformément à l'article 577-11/1 du Code civil, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la loi, conformément à l'alinéa 1^er. »

Justification

Le projet de loi prévoit que la loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Étant donné que le projet de loi énonce des obligations nouvelles à prévoir dans l'acte de base ou le règlement de copropriété, notamment la fixation de la valeur des lots privatifs, il faudra modifier les statuts de toutes les associations de copropriétaires, ce qui engendrera des coûts importants pour lesdites associations.

L'amendement établit dès lors une exception à l'application des dispositions légales pour ce qui concerne l'article 4, qui ne sera applicable qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles construits après l'entrée en vigueur de la loi ou auxquels la législation concernant le droit des appartements devient applicable après cette entrée en vigueur.

Afin de limiter les frais que l'association de copropriétaires devra supporter du fait du droit à une traduction des documents de l'association des copropriétaires, conformément à l'article 577-11/1, cette obligation ne s'applique, sauf pour ce qui concerne les statuts, qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

Nº 107 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 36)

Art. 15/1 (nouveau)

Dans l'article 577-11/1, alinéa 1^er, proposé, remplacer les mots « créanciers hypothécaires, privilégiés » par les mots « les créanciers privilégiés, hypothécaires ».

Justification

Suivant l'article 12 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851« le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, mêmes hypothécaires ».

Le présent sous-amendement vise à assurer cet ordre.

Nº 108 DE M. VASTERSAVENDTS ET CONSORTS

Art. 13

À l'article 577-9 proposé, dans le texte français du § 8, apporter les modifications suivantes:

A. Après les mots « le copropriétaire », remplacer le mot « qui » par les mots « dont la demande »;

B. Après les mots « à l'association des copropriétaires, » remplacer les mots « voit sa prétention déclarée fondée » par les mots « est déclarée fondée ».

Justification

Le texte néerlandais indique clairement que dans le cadre de la demande en question, le copropriétaire agit en qualité de demandeur. En revanche, au § 9, inséré par l'amendement nº 88, il s'agit d'une demande dans le cadre de laquelle le copropriétaire agit en qualité de défenseur.

Il ne ressort pas clairement du texte français du § 8 que, dans le cadre de l'action en question, le copropriétaire agit en qualité de demandeur. Le présent amendement tend dès lors à le préciser.