Sénat de Belgique

SESSION DE 2009-2010

2 MARS 2010

Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Procédure d'évocation

AMENDEMENTS

Nº 54 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 2

Remplacer cet article par ce qui suit:

« Art. 2

À l'article 577-3 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

A) dans le texte français de la première phrase de l'alinéa 1^er, les mots « la propriété est répartie » sont remplacés par les mots « le droit de propriété est réparti »;

B) il est inséré un alinéa 4 rédigé comme suit: « L'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Les règles énoncées à l'article 577-4/1 sont applicables en l'espèce. »

Justification

A) L'article 2 du projet de loi a été inséré par une série d'amendements prévoyant de remplacer, dans le texte néerlandais les mots « gebouwen of groepen van gebouwen » par la notion d'« onroerende goederen of groepen van onroerende goederen ». Au cours de la discussion à la Chambre, il a été clairement précisé que les amendements en question visaient à soumettre aux règles de copropriété les lots non bâtis des parcs résidentiels.

À l'heure actuelle, deux situations sont possibles en matière de parcs résidentiels: soit le parc résidentiel appartient en copropriété à plusieurs copropriétaires, sans que ledit parc ne soit lié à des logements, auquel cas il s'agit d'une copropriété fortuite ou volontaire et les articles 577-3 et suivants du Code civil ne sont pas applicables, soit le parc est bel et bien lié à des logements, auquel cas il faut le mentionner dans les statuts desdits logements. Par conséquent, la justification de l'amendement nº 97 (doc. Chambre, nº 52-1334/8, p. 3), qui énonce que les lots faisant partie de parcs résidentiels ne sont pas soumis actuellement à la réglementation légale prévue aux articles 577-3 et suivants, n'est correcte qu'en partie.

Par ailleurs, on peut se demander comment un immeuble non bâti peut déjà comprendre des parties communes et des parties privatives. Les articles 577-3 et suivants du Code civil sont applicables à la copropriété forcée de tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative (bâtie) et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. La question est de savoir comment un immeuble non bâti peut comporter des parties communes et privatives. Comme l'a indiqué le représentant du ministre de la Justice à la Chambre, il n'est pas opéré de distinction entre les parties privatives et communes dans les lots non bâtis.

En plus de soulever des questions d'ordre technique, la suppression de la condition actuelle de l'immeuble bâti modifie également profondément les relations entre le maître de l'ouvrage, l'entrepreneur et les futurs copropriétaires.

En raison de la condition actuelle qui veut que l'immeuble soit bâti, un immeuble en construction qui ne relève pas du champ d'application de la loi relative aux appartements reste soumis à ses propres lois, à savoir les règles du droit de la construction. Il en résulte que le promoteur immobilier ne peut pas réclamer de contributions périodiques aux candidats propriétaires d'appartements avant l'achèvement de la construction. Au cours de la phase de construction, l'ensemble des frais et des risques liés à la construction est ainsi supporté par le promoteur immobilier, l'entrepreneur ou les sous-traitants (voir R. Timmermans, « Het toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », in: V. Sagaert et G. Rommel (éd.), Het appartementsrecht, Bruges, La Charte, p. 6-7).

Si la législation relative aux appartements devenait applicable également au cours de la phase de construction, les conséquences seraient considérables pour les différentes parties concernées.

B) La possibilité que l'acte de base prévoie la création de sous-indivisions pour un immeuble ou un groupe d'immeubles reste mentionnée dans l'alinéa 4 inséré dans l'article 577-3 du Code civil, car cette possibilité peut être une solution en cas de besoin dans des grandes copropriétés. Dans son avis, le Conseil d'État indique que cette nouvelle figure juridique doit être définie de manière plus précise dans une sous-section distincte dédiée spécifiquement à cette matière. La seule référence à l'article 577-2, §§ 9 et 10, du Code civil ne suffit pas à répondre, par exemple, aux questions de savoir si une assemblée générale doit être constituée, si un syndic doit être désigné, quelle est la relation entre la sous-indivision et l'indivision principale, etc. Il est préférable de renvoyer à l'article 577/4-1 qui régit le fonctionnement de la sous-indivision.

C'est la raison pour laquelle le présent amendement conserve uniquement la première phrase de l'alinéa 4 proposé de l'article 2.

Une sous-indivision doit être distincte physiquement d'une autre sous-indivision. Dans le cas d'un groupe d'immeubles, la sous-indivision peut être établie par immeuble. Les grands immeubles à appartements composés de plusieurs blocs d'appartements peuvent être divisés au moyen d'une sous-indivision par bloc.

Le but n'est toutefois pas que l'on puisse créer une sous-indivision pour chaque étage.

Nº 55 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 3

Supprimer cet article.

Justification

En raison du retour à la notion initiale de « gebouwen of groepen van gebouwen » (voir l'amendement nº 54 à l'article 2), l'article 3 devient sans objet.

Nº 56 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 4

Dans cet article, supprimer la modification proposée dans le A).

Justification

En raison du retour à la notion initiale de « gebouwen of gropen van gebouwen » (voir l'amendement nº 54 à l'article 2), la modification proposée dans le A) devient sans objet.

Nº 57 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 12)

Art. 4

Apporter les modifications suivantes:

1º Supprimer le b).

2º Dans le texte néerlandais du d), remplacer les mots « het onroerend goed of groep van onroerende goederen » par les mots « het gebouw of de groep van gebouwen ».

Justification

1º La modification de l'art. 577-4, § 1^er vise, d'une part, à faire en sorte que la répartition des quotes-parts ait lieu de façon uniforme et, d'autre part, à fournir des critères à cet effet.

En affirmant dans l'amendement nº 12 que ces critères ne sont en fait pas limitatifs, l'on reviendrait à l'ancienne situation dans laquelle chaque immeuble était subdivisé sur la base de critères différents.

En outre, la notion « notamment » prête à confusion. Dans d'autres textes de loi, la question de savoir si cette notion a une portée limitative ou non limitative prête à discussion.

2º Il convient d'adapter le texte en raison du retour à la notion initiale de « gebouwen of groepen van gebouwen » (voir l'amendement nº 54 à l'article 2).

Nº 58 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 11

Dans le texte néerlandais de l'article 577-8/1 proposé, remplacer les mots « onroerend goed of groep van onroerende goederen » par les mots « gebouw of groep van gebouwen ».

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 54 à l'article 2.

Nº 59 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 14

Dans cet article, supprimer le D).

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 54 à l'article 2.

Nº 60 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 16

Supprimer cet article.

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 54 à l'article 2.

Nº 61 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 18

Dans le texte néerlandais de cet article, à l'alinéa 1^er, remplacer les mots « onroerend goed of groep van onroerende goederen » par les mots « gebouw of groep van gebouwen ».

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 54 à l'article 2.

Nº 62 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 15/1 (nouveau)

Insérer un article 15/1 rédigé comme suit:

« Art. 15/1. Il est inséré dans le même Code un article 577-11/1 rédigé comme suit:

« Art. 577-11/1. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé.

Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.

Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires. » »

Justification

Il ressort de l'avis émis le 24 novembre 2009 par la section de législation du Conseil d'État que l'article 15/1 adopté soulève des problèmes en termes de répartition des compétences. En effet, c'est aux Communautés qu'il appartiendrait en principe de régler l'emploi des langues dans cette matière.

Le présent amendement vise à prévenir ces problèmes de répartition des compétences tout en apportant une réponse aux problèmes pratiques que l'article 15/1 entendait résoudre. On ne peut admettre, en effet, que des copropriétaires ne puissent pas disposer des documents de l'association des copropriétaires dans leur propre langue, a fortiori lorsque celle-ci est la ou l'une des langues officielles de la région dans laquelle l'immeuble est situé.

Le présent amendement vise — dans le respect de la liberté linguistique de tout citoyen et dès lors aussi de toute personne morale et, partant, de toute association de copropriétaires — à préserver le droit de tout copropriétaire d'accéder aux documents émanant de l'association des copropriétaires dans la langue de la région. C'est une mesure qui ne peut qu'améliorer la transparence de la gestion des copropriétés, ce qui est l'un des objectifs principaux du projet de loi.

Ainsi, aucune demande de traduction vers cette langue de la région ne pourra être refusée et l'association des copropriétaires devra supporter les frais de traduction. Il va sans dire que des demandes de traduction vers d'autres langues pourraient aussi être formulées, mais l'association n'est pas obligée d'y accéder, pas plus qu'elle ne doit en assumer le coût.

Le refus de faire procéder à la traduction ou un retard déraisonnable dans celle-ci peut mettre en péril la responsabilité de l'association et du syndic. Cela vaut aussi naturellement en cas de fourniture de traductions dont la qualité laisserait à désirer.

Enfin, il convient de préciser qu'il s'agit en l'espèce du droit d'obtenir une traduction et non de l'obligation d'utiliser une langue déterminée. L'association des copropriétaires décide de manière autonome si elle rédige ses textes originaux dans telle ou telle langue ou si elle souhaite considérer les deux versions linguistiques comme authentiques.

Nº 63 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 16 de M. Delpérée et consorts)

Art. 8

Apporter à l'article 577-6 proposé les modifications suivantes:

1º Au § 4, alinéa 1^er, les mots « Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, » sont supprimés.

2º Au § 7, alinéa 1^er, les mots « sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité » sont remplacés par les mots « sauf si la loi exige une majorité qualifiée ».

Justification

Si le règlement de copropriété prévoit que la prise de certaines décisions nécessite une majorité plus ample ou l'unanimité ou un quorum de présences plus important, une petite minorité de copropriétaires aura la possibilité de s'opposer à toute modification concernant l'immeuble.

Un grand nombre d'actes de base antérieurs à la loi de 1994 prévoyaient l'unanimité pour certaines décisions. Il vaudrait mieux supprimer cette possibilité si l'on veut aboutir à un règlement uniforme du fonctionnement des assemblées générales.

Nº 64 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 9

À l'article 9, insérer un A)/1 rédigé comme suit: « A)/1. À l'alinéa 1^er du § 1^er, les mots « Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide: » sont remplacés par les mots « L'assemblée générale décide: ».

Justification

Si le règlement de copropriété prévoit que la prise de certaines décisions nécessite une majorité plus ample ou l'unanimité, une petite minorité de copropriétaires aura la possibilité de s'opposer à toute modification concernant l'immeuble.

Un grand nombre d'actes de base antérieurs à la loi de 1994 prévoyaient l'unanimité pour certaines décisions. Il vaudrait mieux supprimer cette possibilité si l'on veut aboutir à un règlement uniforme du fonctionnement des assemblées générales.

Nº 65 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 8

Dans le A), dans l'alinéa 1^er proposé, remplacer les mots : « Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être organisée le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fixée par l'assemblée générale. » par les mots: « Chaque année, au moins une assemblée générale se tient durant la période statutaire de maximum quinze jours fixée par le règlement de copropriété. ».

Justification

Par le présent amendement, les auteurs souhaitent introduire la notion de « période statutaire », fixée par le règlement de copropriété, pendant laquelle le syndic sera chargé de convoquer l'assemblée générale de copropriété.

En effet, plutôt que de fixer un jour statutaire — solution ancienne et trop rigide — ou de laisser le syndic fixer discrétionnairement la date de l'assemblée générale — solution trop souple —, un compromis est proposé en imposant la fixation de la date de l'assemblée générale pendant une période de maximum 15 jours, fixée à l'avance par le règlement de copropriété.

Nº 66 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 10

Apporter les modifications suivantes:

1º Remplacer les D) et E) par ce qui suit :

« D) le § 4, 1° est remplacé par ce qui suit:

1° de convoquer l'assemblée générale durant la période statutaire fixée par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou conformément à l'article 577-6, § 2; la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui comporte chacun des points soumis à la délibération de l'assemblée. Cette convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication ; »

2º dans le F), dans le 1º-1), remplacer les mots « au moins trois semaines avant la date statutaire de l'assemblée générale ordinaire. » par les mots « au moins trois semaines avant le premier jour de la période statutaire durant laquelle l'assemblée générale ordinaire doit se tenir. ».

Justification

Modifications techniques rendues nécessaires par l'introduction de la période statutaire comprenant la date de l'assemblée générale visée à l'amendement précédent.

Nº 67 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 54)

Art. 2

À la lettre B) du texte néerlandais, remplacer le mot « subonverdeeldheden » par le mot « deelverenigingen ».

Justification

Cet amendement vise à corriger le texte néerlandais.

Nº 68 DE M. MAHOUX

(En remplacement de l'amendement nº 49)

Art. 12

Remplacer l'article 577-8/2 proposé par ce qui suit:

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.

Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. ».

Justification

En réponse à la question du Conseil d'État formulée dans son avis 47.359/2 du 24 novembre 2009, la mission de « vérification et redressement » comptable au sens de la loi relative aux professions comptables et fiscales du 22 avril 1999 est une mission partagée entre l'expert-comptable externe et le réviseur d'entreprises.

Par conséquent, les mots « un expert extérieur agréé à cette fin » sont remplacés par les mots « un réviseur d'entreprises ou un expert-comptable externe ». L'exercice de la mission de vérification des comptes par un réviseur d'entreprises ou un expert-comptable ne requiert pas d'agrément supplémentaire autre que l'appartenance un des instituts. En effet, le statut de membre de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises ou de l'Institut des Experts-Comptables et des Conseils fiscaux, avec l'application obligatoire d'un certain nombre de normes professionnelles qu'il implique, est suffisant pour exercer en tant que vérificateur aux comptes des copropriétés. L'accès à ces professions est en effet réglementé, ainsi que la déontologie et, le cas échéant, la surveillance de la profession.

Il convient en outre, lorsque la mission est confiée aux réviseurs d'entreprises et aux experts-comptables externes, de supprimer l'obligation de déterminer leurs obligations et compétences dans le règlement de copropriété étant donné que ces obligations et ces compétences sont déjà définies par la loi (loi du 22 juillet 1953 créant un Institut des réviseurs d'entreprises et organisant la supervision publique de la profession de réviseur d'entreprises, et loi du 22 avril 1999 relative aux professions comptables et fiscales, ainsi que leurs règlements d'exécution).

Nº 69 DE M. DELACROIX

Art. 10

Dans le K), dans le 11º proposé, après les mots « documents ou informations relatifs à la copropriété », insérer les mots « y compris la totalité des pièces comptables ».

Justification

L'obligation de mettre à la disposition des copropriétaires l'intégralité des pièces comptables permet à ceux-ci un contrôle effectif et concret de la gestion de leur immeuble, qui peut être un moyen efficace de lutter contre les fraudes et les abus.

Nº 70 DE M. DELACROIX

Art. 10

Dans le K), dans le 11º proposé, remplacer les mots « par exemple », par les mots « à tout le moins ».

Justification

L'obligation de publier sur internet, via un accès sécurisé, les documents relatifs à la copropriété, offre aux copropriétaires une possibilité rapide, facile, peu onéreuse et en temps réel d'accès aux pièces relatives à la gestion de leur bien.

Cette transparence permet de prévenir les abus et contribue à renforcer le contrôle des copropriétaires sur le travail du syndic.

La publicité par voie électronique constitue un minimum incontournable en ce sens.

Nº 71 DE M. DELACROIX

Art. 10

Compléter le K) par un 18º libellé comme suit: « 18º de veiller à l'inscription et à la mise à jour des données relatives à la copropriété à la Banque Carrefour des Entreprises ».

Justification

L'article 4, 1º, de la loi du 16 janvier 2003 portant création d'une Banque-Carrefour des Entreprises, modernisation du registre de commerce, création de guichets-entreprises agréés et portant diverses dispositions, prescrit que sont inscrites dans la Banque-Carrefour des Entreprises, des informations relatives aux personnes morales de droit belge.

Or, les copropriétés possèdent la personnalité juridique et sont donc éligibles à être comprises dans cette rubrique.

Cette inscription permettrait de recenser les copropriétés forcées et d'ainsi disposer d'un registre de celles-ci, à des fins de contrôle et de supervision.

La publicité qui en résulte est de nature à éviter toute confusion dans le chef des tiers quant à l'existence même de la copropriété et de ses composantes.

Nº 72 DE MME STEVENS

Art. 4

Au C), compléter l'alinéa proposé par la phrase suivante: « Cet acte de base comprend un plan établi par un géomètre-expert. ».

Justification

L'article 3, 2º de la loi du 11 mai 2003 protégeant le titre et la profession de géomètre-expert prévoit que les activités suivantes relèvent de la profession de géomètre-expert:

« l'établissement et la signature de plans devant servir à une reconnaissance de limites, à une mutation, à un règlement de mitoyenneté, et à tout autre acte ou procès-verbal constituant une identification de propriété foncière, et qui peuvent être présentés à la transcription ou à l'inscription hypothécaire. »

Il en résulte qu'un acte notarié de base de copropriété doit également contenir un plan établi par un géomètre-expert. Il est judicieux de le prévoir explicitement dans le projet de loi à l'examen afin de protéger cette catégorie professionnelle.

Nº 73 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 2

Remplacer cet article par ce qui suit:

« Art. 2

À l'article 577-3 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:

A) dans le texte français de la première phrase de l'alinéa 1^er, les mots « la propriété est répartie » sont remplacés par les mots « le droit de propriété est réparti »;

B) il est inséré un alinéa 4 rédigé comme suit: « Si l'indivision principale comprend plus de vingt lots, l'acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Les règles énoncées à l'article 577-4/1 sont applicables en l'espèce. »

Justification

A) L'article 2 du projet de loi a été inséré par voie d'amendement, prévoyant de remplacer les mots néerlandais « gebouwen of groepen van gebouwen » par la notion d'« onroerende goederen of groepen van onroerende goederen ». Au cours de la discussion à la Chambre, il a été clairement précisé que l'amendement en question visait à soumettre aux règles de copropriété les lots non bâtis des parcs résidentiels.

À l'heure actuelle, deux situations sont possibles en matière de parcs résidentiels: soit le parc résidentiel appartient en copropriété à plusieurs copropriétaires, sans que ledit parc ne soit lié à des logements, auquel cas il s'agit d'une copropriété fortuite ou volontaire qui ne tombe pas sous le coup des articles 577-3 et suivants du Code civil, soit le parc est bel et bien lié à des logements, auquel cas il faut le mentionner dans les statuts desdits logements. Par conséquent, la justification de l'amendement nº 97 (doc. Chambre, nº 52-1334/8, p. 3), selon laquelle les lots faisant partie de parcs résidentiels ne sont pas soumis actuellement à la réglementation légale prévue aux articles 577-3 et suivants, n'est que partiellement correcte.

Par ailleurs, on peut se demander comment un immeuble non bâti peut déjà comprendre des parties communes et des parties privatives. Les articles 577-3 et suivants du Code civil sont applicables à la copropriété forcée de tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative (bâtie) et une quote-part dans les parties immeubles communes. La question est de savoir comment un immeuble non bâti peut comporter des parties communes et des parties privatives. Comme le représentant du ministre de la Justice l'a indiqué à la Chambre, il n’est fait aucune distinction entre les parties privatives et les parties communes dans les lots non bâtis.

En plus de soulever des questions d'ordre technique, la suppression de la condition actuelle que l'immeuble soit bâti modifie fondamentalement les relations entre le maître de l'ouvrage, l'entrepreneur et les futurs copropriétaires.

Compte tenu de la condition actuelle qui veut que l'immeuble soit bâti, un immeuble en construction qui ne relève pas de la loi relative aux appartements reste soumis à ses propres lois, à savoir les règles du droit de la construction. Il en résulte que le promoteur immobilier ne peut pas réclamer de contributions périodiques aux candidats propriétaires d'appartements avant l'achèvement de la construction. Au cours de la phase de construction, l'ensemble des frais et risques liés à la construction est ainsi supporté par le promoteur immobilier, l'entrepreneur ou les sous-traitants (voir R. Timmermans, « Het toepassingsgebied van de appartementswet et het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », in : V. Sagaert et G. Rommel (éd.), Het appartementsrecht, Bruges, La Charte, p. 6-7).

Si la législation relative aux appartements devait trouver à s'appliquer aussi à la phase de construction, les conséquences pour les différentes parties concernées seraient énormes.

En outre, en ce qui concerne la notion d'immeubles fonctionnellement connexes, on peut lire ce qui suit dans R. Timmermans, « Het toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », in V. Sagaert et G. Rommel (éd.), Appartementsrecht, Bruges, La Charte, 2008, p. 4-6.

La question de la propriété d'un appartement se pose non seulement en cas de division d'appartement, mais aussi dans le cadre de ce que l'on appelle une division de domaine.

Dans ce cas, les immeubles qui résultent de cette division ne se composent pas d'étages, mais d'immeubles indépendants qui sont intégrés fonctionnellement au moyen d'un lien architectural.

Plus précisément, ils sont liés entre eux par une infrastructure commune, par exemple, une entrée, une loge de portier, une salle de réunion ou un bar.

Les constructions distinctes sont ou non en propriété exclusive et sont toutes considérées comme des parties privatives.

Des projets de ce type peuvent être des groupes de logements à usage permanent, comme des bungalows, des fermettes, des villas ou des logements ordinaires, pour autant qu'ils comprennent des éléments communs.

Il peut aussi s'agir d'immeubles à usage temporaire comme des maisons de vancances ou logements de week-end, à condition également qu'ils comportent des éléments communs, tels qu'un restaurant, un magasin, un terrain de tennis, un parking, etc.

Cependant, lorsque l'infrastructure commune reste la propriété exclusive du fondateur du complexe, tout en étant uniquement grevée de servitudes au profit de tiers, comme dans le cas d'un parc de logements de week-end, la loi relative aux appartements n'est pas applicable.

En outre, une division en appartements est possible également dans les parcs industriels et les parcs de bureaux. Dans ce cas, les immeubles individuels sont intégrés par des équipements communs, tels que la sécurité, la signalisation, l'infrastructure électronique voire le branding (affichage, promotion).

Les centres commerciaux munis d'équipements communs peuvent aussi appartenir à cette catégorie qui comprend également les quartiers résidentiels sécurisés (gated communities), c'est-à-dire des ensembles de logements individuels avec une gestion collective des terrains environnants et une utilisation d'équipements communs (terrain de golf ou de tennis, piscine, centre de fitness, etc.).

Enfin, il peut aussi s'agir d'un port de plaisance avec des postes d'accostage, le domaine du port de plaisance et le poste de transformation avec les batteries de bateau constituant les parties communes, et les postes d'accostage délimités des appontements formant les parties privatives.

En ce qui concerne la division de la propriété d'appartement pour des immeubles connexes, il convient de signaler que l'article 126 du CWATUP (Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine) contient une disposition administrative spécifique en matière de « constructions groupées ».

Pour qu'il soit question de constructions groupées, il doit s'agir de « plusieurs constructions et [il faut] que ces constructions impliquent la réalisation d’infrastructures et d’équipements communs, en ce compris les équipements d’épuration des eaux usées ».

Cette disposition décrétale, qui prévoit un permis de bâtir spécial pour les logements groupés et les groupements de logements, se distingue du permis de lotir en vigueur en Région wallonne. En effet, le permis de lotir permet uniquement de vendre une portion de terrain en parcelles en garantissant aux acheteurs qu'il est autorisé de construire sur lesdites parcelles, pour autant que les règles prescrites soient respectées. En revanche, le permis de bâtir en question permet de construire plusieurs immeubles et de les céder sur un terrain divisé en parcelles bâties, lesquelles sont munies d'une infrastructure et d'équipements communs (parking, routes).

Le propriétaire foncier devient ainsi également promoteur immobilier, puisqu'il peut vendre non pas des parcelles non bâties, mais des parcelles complètement aménagées avec des logements, dont une parcelle privative.

B) La possibilité que l'acte de base prévoie la création de sous-indivisions pour un immeuble ou un groupe d'immeubles reste mentionnée dans l'alinéa 4 inséré dans l'article 577-3 du Code civil, car cette possibilité peut être une solution en cas de besoin dans des grandes copropriétés. Dans son avis, le Conseil d'État indique que cette nouvelle figure juridique doit être définie de manière plus précise dans une sous-section distincte dédiée spécifiquement à cette matière. La seule référence à l'article 577-2, §§ 9 et 10, du Code civil ne suffit pas à répondre, par exemple, aux questions de savoir si une assemblée générale doit être constituée, si un syndic doit être désigné, quelle est la relation entre la sous-indivision et l'indivision principale, etc. Il est préférable de renvoyer à l'article  577/4-1 qui régit le fonctionnement de la sous-indivision.

C'est la raison pour laquelle le présent amendement conserve uniquement la première phrase de l'alinéa 4 proposé de l'article 2.

Une sous-indivision doit être physiquement distincte d'une autre sous-indivision. Dans le cas d'un groupe d'immeubles, la sous-indivision peut être établie par immeuble. Les grands immeubles à appartements composés de plusieurs blocs d'appartements peuvent être divisés au moyen d'une sous-indivision par bloc.

Il ne s'agit toutefois pas de permettre de créer une sous-indivision pour chaque étage.

Pour que des sous-indivisions puissent être créées, l'indivision principale doit comprendre au moins vingt lots.

Nº 74 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 4

Supprimer le B) de cet article.

Justification

D'un point de vue juridique, il n'est pas correct de dissocier la transcription des actes relatifs aux parties communes et la transcription des actes relatifs aux parties privatives.

L'association des copropriétaires n'est pas propriétaire des parties communes. Celles-ci sont en effet un accessoire des parties privatives, lesquelles sont la propriété des propriétaires individuels.

Les actes relatifs aux parties communes ne peuvent donc pas être transcrits sous le nom de l'association des copropriétaires.

C'est la raison pour laquelle le présent amendement vise à supprimer l'alinéa 2 proposé de l'article 577-4, § 1^er.

Nº 75 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 5

Remplacer cet article comme suit:

« Dans le même Code il est inséré un article 577-4/1 rédigé comme suit:

« Art. 577-4/1. Si, conformément à l'article 577-3 alinéa 4, l'acte de base prévoit la création d'une sous-indivision, les statuts peuvent, pour cette sous-indivision, prévoir la création d'une sous-indivision des copropriétaires concernés et en déterminer les règles de fonctionnement.

Cette sous-indivision est dotée de la personnalité juridique, aux mêmes conditions que l'association principale des copropriétaires.

La sous-indivision n'est compétente que pour les parties communes qui ne sont utiles qu'à la sous-indivision concernée, étant entendu que l'association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour toutes les parties communes utiles à l'ensemble de la copropriété et pour les décisions qui ont une incidence sur les droits qui dépassent ceux de la sous-indivision concernée des copropriétaires. Les dispositions des articles 577-3 et suivants sont applicables à cette sous-indivision. »

Justification

Le Conseil d'État a indiqué dans son avis qu'il y a lieu de mieux définir la compétence des sous-indivisions.

Les parties communes, qui intéressent uniquement la sous-indivision concernée et qui n'ont aucune incidence sur l'association principale, relèvent de la compétence des sous-indivisions.

Quant aux parties communes, qui sont utiles à l'ensemble de la copropriété, ou aux décisions qui ont une incidence sur les droits qui dépassent ceux de la sous-indivision de copropriétaires concernée, elles relèvent de la compétence exclusive de l'association principale.

Nº 76 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 6

Supprimer cet article.

Justification

1º L'article 6, 1º, prévoyait que l’association des copropriétaires devait élire domicile au domicile ou au siège social du syndic.

C'est à l’association des copropriétaires qu'il doit appartenir de choisir le siège social de la copropriété et d'organiser une bonne réception des envois postaux et autres.

En ce qui concerne la signification des actes, il peut être renvoyé aux règles générales énoncées aux articles 33 à 35 du Code judiciaire.

2º L'article 6 insère un § 3/1 nouveau disposant que pour les parties communes, l’association des copropriétaires est la personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1^er, et 1386.

Il est instauré un régime particulier applicable à deux cas spécifiques de responsabilité. Il existe toutefois beaucoup d'autres interrogations portant sur des points tels que la revendication, les procédures de reconnaissance, les procédures en négation de servitude, les actions possessoires, mais aussi les actions en responsabilité en cas de troubles de voisinage, pour cause de vice à une chose ou de l'effondrement du bâtiment et, enfin, les actions relatives à la responsabilité décennale.

Nº 77 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 9

Sous B, à l'alinéa 1^er du c) proposé, remplacer le mot « moins » par le mot « plus ».

Justification

Le but est de rendre possible la création d'un conseil de copropriété dans les copropriétés de plus de 20 lots. Le texte actuel ne le permet que dans les petites copropriétés de moins de 20 lots.

Nº 78 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 16 de Mme Defraigne et consorts)

Art. 8

Dans l'article 577-6 proposé à cet article, apporter les modifications suivantes:

1° Dans la deuxième phrase du § 1er, alinéa 2, les mots « ne peut participer » sont remplacés par les mots « et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer ».

2° Compléter le § 1^er par un alinéa 3 rédigé comme suit: « Si un seul intéressé jouissant d'un des droits susmentionnés portant sur un lot est présent à l'assemblée générale, il est présumé représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d'un document justifiant formellement sa désignation. »

3° Dans le § 2, à la deuxième phrase, les mots « un dimanche ou » sont insérés entre les mots « Si cette date coïncide avec » et les mots « un jour férié légal ».

4° Compléter le § 6 par l'alinéa suivant: « Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. »

5° Supprimer le § 8.

6° Le § 9 devient le § 8.

Justification

1º Dans son avis, le Conseil d'État relève que si l'impossibilité de désigner un mandataire trouve son origine dans l'absence ou l'incapacité du copropriétaire concerné, c'est son représentant légal qui devra intervenir et la disposition en projet ne trouvera pas à s'appliquer. Il conviendrait dès lors que le législateur précise les autres hypothèses qu'il envisage.

Le texte de l'amendement n° 16 proposé évoque la situation où « l'un des intéressés ne peut participer à la désignation de ce mandataire (...) ». Cette formulation ne répond pas de manière suffisante à l'objection émise par le Conseil d'État, car elle ouvre la porte à des discussions et à des abus (notamment dans le cadre de litiges familiaux).

2° Cette disposition a été supprimée par rapport au projet approuvé par la Chambre car seul le mandataire sera convoqué. En pratique, il arrivera toutefois qu'aucune convocation correcte n'ait été effectuée pour le lot concerné, mais que l'on ait malgré tout été avisé de la tenue de l'assemblée générale. Dans ce cas, il faut accorder au seul copropriétaire présent le droit de participer à l'assemblée générale. Cette disposition peut s'avérer utile à titre de mesure conservatoire.

Il est précisé que l'intéressé doit disposer d'un des droits mentionnés sur le lot, tant en cas de division du droit de propriété que lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation.

3º La notion de « jour férié légal » ne comprend pas les dimanches (cf. l'article 52 du Code judiciaire). Étant donné que le but n'est pas de tenir l'assemblée générale un dimanche, cette précision est apportée explicitement.

4º-6º Dans la restructuration de l'article 577-6 du Code civil, il serait préférable que le § 8 proposé devienne le dernier alinéa du § 6.

Nº 79 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 20 de Mme Defraigne et consorts)

Art. 9

Dans l'alinéa 1^er du § 4 proposé, insérer les mots « , moyennant une motivation spéciale, » entre le mot « décide » et les mots « de l'exécution ».

Justification

L'amendement n° 20 peut emporter l'adhésion à la condition que la décision en question de l'assemblée générale fasse l'objet d'une motivation spéciale, dès lors que la réglementation proposée introduit une exception à la règle fondamentale selon laquelle l'association des copropriétaires n'est compétent que pour les parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.

La motivation spéciale facilite la tâche du juge lorsque celui-ci est amené ultérieurement à vérifier si la règle relative à la majorité a été correctement appliquée.

Nº 80 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 25 de M. Delpérée et consorts)

Art. 10

Dans le 8º du § 4 proposé, insérer les mots « , à un endroit bien visible, » entre les mots « par affichage » et les mots « dans les parties communes ».

Justification

Le présent sous-amendement vise à préciser que la décision doit être affichée à un endroit bien visible afin que tout le monde puisse en prendre connaissance aisément.

Nº 81 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 13

Dans la deuxième phrase de l'alinéa 2 proposé, insérer les mots « et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale » entre les mots « copropriétaires individuels » et les mots « des actions intentées ».

Justification

Le devoir d'information du syndic doit être étendu aux personnes — en nombre limité — qui ont le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale.

Nº 82 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 33 de M. Delpérée et consorts)

Art. 13

Dans cet article, apporter les modifications suivantes:

a) compléter le 2º in fine par les mots « et remplacer les mots « l'article 1017, alinéa 1^er » par les mots « l'article 1017, alinéa 4 » »;

b) supprimer le 3º.

Justification

a) Lorsque la demande est déclarée partiellement fondée, c'est non pas l'alinéa 1^er, mais l'alinéa 4 de l'article 1017 du Code judiciaire qui est d'application: « Les dépens peuvent être compensés dans la mesure appréciée par le juge, soit si les parties succombent respectivement sur quelque chef, soit entre conjoints, ascendants, frères et sœurs ou alliés au même degré. »

b) L'alinéa nouveau proposé au 3º est superflu étant donné que, lorsque la demande est rejetée en tout ou en partie, c'est l'article 577-2, § 7, qui trouve de nouveau à s'appliquer.

Nº 83 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 35 de M. Delpérée et consorts)

Art. 15

Dans l'article 577/11 proposé, apporter les modifications suivantes:

1º dans l'alinéa 1^er du § 1^er, insérer les mots « ou de la promesse d'achat » entre les mots « de l'offre d'achat » et les mots « , les informations »;

2º compléter l'alinéa 4 du § 2 par la phrase « Dans ce cas, le syndic peut être tenu pour responsable du préjudice causé par cette carence. »

Justification

1º Il convient de compléter l'alinéa visé en y ajoutant le concept de promesse d'achat.

2º L'alinéa 4, § 2, doit être complété en vue de préciser que la responsabilité du syndic peut être engagée s'il manque à son devoir d'information.

Nº 84 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 13

Remplacer le A) par ce qui suit:

A) le paragraphe 1^er est remplacé par ce qui suit:

« § 1^er. En ce qui concerne les actions portant exclusivement sur les parties communes, l'association des copropriétaires a compétence et qualité pour agir en justice pour le compte des copropriétaires, ce qui dispense les copropriétaires d'agir chacun séparément.

Le syndic a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'immeuble ou au groupe d'immeubles.

Tout copropriétaire a néanmoins le droit d'exercer séparément ses actions relatives à la propriété ou à la jouissance de sa partie, avec l'obligation d'en informer le syndic. »

Justification

Le présent amendement précise le droit de l'association des copropriétaires d'agir en justice.

Nº 85 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

Art. 4

Au C), à la première phrase, remplacer les mots « d'un expert architecte ou d'un expert juridique » par les mots « de l'architecte ».

Justification

Pour toute construction d'un nouvel immeuble à appartements, il y a lieu de faire appel à un architecte. Afin de limiter les frais, on peut proposer que la valeur des différentes parties privatives soit déterminée par cet architecte.

Nº 86 DE M. VANDENBERGHE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 66 de M. Delpérée et consorts)

Art. 10

Dans le texte néerlandais du D), remplacer, dans le 1º proposé, le mot « opgaaf » par le mot « opgave ».

Justification

Correction du texte néerlandais.

Nº 87 DE M. SWENNEN

Art. 18

Supprimer les alinéas 2, 3 et 4.

Justification

Cela permet d'éviter aux gens de faire des frais inutiles.

En outre, il est permis de douter que les notaires parviennent, dans un délai de cinq ans, à mettre tous les actes de base et règlements de copropriété en conformité avec la nouvelle loi.

Par la suppression des alinéas 2, 3 et 4, les dispositions deviennent des normes de droit impératif, si bien que les actes de base sont complémentaires à la loi et ne doivent pas nécessairement être adaptés. En effet, il va de soi dans ce cas que la loi prime l'acte de base.