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6 DÉCEMBRE 2007
Le logement est incontestablement un facteur essentiel d'intégration et de cohésion sociale. Il est donc évident qu'une politique cohérente et efficace en la matière ainsi qu'une bonne coordination entre les différents niveaux de pouvoirs sont nécessaires.
Plus précisément, il n'est plus à démontrer que de bonnes conditions de logements favorisent, entre autres, la participation de la vie en société, le développement de la collectivité mais aussi l'épanouissement personnel et familial.
À l'inverse, l'absence d'un logement ou l'occupation d'un bien inadapté et ce, quelles qu'en soient les causes (situation sociale difficile, capacité financière qui ne permet pas de faire face au coût du logement, état général du bâti, manque de logements disponibles, ...) constituent un facteur déterminant d'exclusion, de fracture sociale voire de violence et d'insécurité.
Un logement décent dans un cadre de vie décent doit donc être considéré comme un bien de première nécessité, au même titre que, par exemple, l'eau et l'énergie. Pourtant, force est de constater que même si l'article 23 de la Constitution consacre ce droit (« Chacun a droit à un logement décent »), on remarque que, de manière générale, les citoyens ont beaucoup moins de protection et de garantie pour s'assurer d'un logement décent et abordable, qu'ils n'en ont pour garantir des fournitures minimales d'eau ou d'énergie, pour garantir un emploi menacé, pour garantir un revenu en cas de perte d'emploi ou pour garantir des soins de santé.
C'est pourquoi, les autorités publiques — conscientes de ce problème — ont déjà entrepris des démarches. Outre les lois relatives au bail votées sous la précédente législature, trois projets pilotes de commissions paritaires chargées de confectionner des grilles indicatives de loyers ont été mis en place.
Il est vrai que stricto sensu, la politique du logement a été régionalisée. Les régions flamande, wallonne et bruxelloise ont d'ailleurs fait des efforts importants dans ce domaine. Elles ont notamment adopté chacune un code du logement, qui fixe des normes de salubrité en deçà desquelles un bien ne peut être loué.
Toutefois, les politiques régionales butent sur un écueil majeur: l'absence totale de maîtrise des marchés du logement, tant acquisitif que locatif. Tant la politique de contrôle des prix que les règles du contrat de bail (et notamment la liberté de fixer le prix de la prestation) demeurent fédérales.
Or, il est désormais attesté que le prix des loyers augmente chaque année dans des proportions bien plus importantes que le pouvoir d'achat des ménages.
On ne peut en effet pas admettre que depuis 1998 (chiffres INS), les ménages belges ont — en moyenne — doublé leurs moyens dépensés pour le loyer. Et si l'on prend le cas particulier de Bruxelles, pour lequel une étude récente (Observatoire des loyers 2004, étude réalisée par l'UCL) nous donne des éléments fiables, nous pouvons constater les éléments suivants: entre 1998 (date de la dernière enquête) et 2004, les loyers ont augmenté de 26,5 % alors que l'indice santé (sur base duquel les indexations au loyer sont calculées) n'a augmenté que de 10 %. Depuis 1986, les loyers ont augmenté de plus de 80 % alors que l'indice santé n'a connu une augmentation que de 40 %.
De manière générale, on a notamment montré qu'entre 1975 et 2000, les locataires ont perdu, en moyenne, 20 % de leur pouvoir d'achat après déduction des dépenses de logement. L'on constate aussi que les 10 % de ménages les plus riches consacrent en moyenne 20,4 % de leur budget au logement, alors que pour les 10 % de ménages les plus pauvres ce taux est, en moyenne, de 37 %. Pour certains, il atteint presque 50 %.
Les conséquences de cette situation sont connues:
— la part moyenne des revenus des ménages consacrée à l'alimentation, aux soins de santé, à l'éducation des enfants, ... est chaque année brutalement amputée du montant de l'augmentation des loyers;
— les propriétaires de logements insalubres continuent à mettre leurs biens sur le marché, en augmentant leurs prix, conscients de répondre, même de manière scandaleuse, à une demande qui ne peut pas être satisfaite ailleurs; dans ces conditions, rénover leurs biens leur paraît sans intérêt;
— un véritable « aspirateur vers la pauvreté » se développe: celui qui, par exemple après avoir perdu un emploi, doit quitter son logement, est désormais dans l'incapacité de reloger sa famille de manière décente, même dans des conditions plus modestes ...
Les auteurs de la présente proposition entendent répondre à cette situation, par un dispositif qui doit efficacement compléter les politiques menées dans les trois régions du pays.
Mais les auteurs de la proposition veulent à cet égard émettre deux considérations:
— dès lors que le marché privé qui a pu, hier et de façon totalement libre, sans contrôle ni régulation, répondre à une demande de nature sociale pour un bien de première nécessité, ne le peut plus aujourd'hui, mais au contraire amplifie les problèmes sociaux, il est évident qu'il faut désormais réguler et contrôler ce marché;
— pour garantir le succès de mesures de ce type, il semble préférable — sur base des expériences pilotes — de mobiliser tous les acteurs de la politique du logement, tant les locataires que les propriétaires, et de les responsabiliser dans la mise en œuvre des objectifs poursuivis.
Ainsi, pour réguler et contrôler le marché locatif, il est proposé de mettre en place un système de « bonus » ou de « malus » en cas de conformité ou non d'un loyer avec un « prix encadré » défini par des commissions paritaires régionales.
Si un bailleur se conforme à ce prix fixé par la commission paritaire ad hoc sur son territoire, il bénéficiera de la possibilité de faire appel à un nouveau fonds budgétaire, le « Fonds des indemnités de location », en cas de non-paiement de loyers par le locataire.
Si le bailleur fixe un prix supérieur de 20 % au « prix encadrée », l'ensemble du revenu que constitue le loyer sera imposé à l'impôt des personnes physiques.
Article 2
Cet article définit deux nouveaux concepts introduits par la présente proposition, celui du « prix du marché » et celui du « prix encadré ». Ce dernier concept est le plus fondamental puisqu'il est le pivot de la présente proposition de loi: lorsque le bailleur fixera un loyer inférieur à ce « prix encadré », il bénéficiera, le cas échéant, de l'aide d'un « Fonds des indemnités de location »; lorsqu'il fixera un loyer supérieur de 20 % à ce « prix encadré », il verra soumis, au titre de l'impôt des personnes physiques, l'ensemble de son revenu locatif.
Ainsi, le « prix du marché » est celui que l'Observatoire des loyers aura défini sur les bases géographiques les plus adéquates, à savoir les zones géographiques arrêtées par les commissions paritaires. Dans le cadre des projets pilotes de commissions paritaires, des modèles informatiques ont été mis au point afin de pouvoir — dans un secteur géographique donné (quartier, commune, province ...) — calculer le prix moyen du marché pour un bien en fonction de certains critères.
Le rôle de l'Observatoire des loyers sera donc de fixer annuellement une nomenclature avec un « prix du marché » en fonction du lieu et du type de logement. Cette grille servira principalement au travail des commissions paritaires dans la fixation du prix encadré qui sera nécessairement inférieur à ce prix du marché.
L'autre concept fondamental de la présente proposition est le « prix encadré ». Celui-ci sera fixé par une des trois commissions paritaires régionales. Ces dernières pourront, dans ce travail, décentraliser leurs travaux afin de fixer ces « prix encadrés » au plus juste d'une situation géographie donnée.
La nomenclature sera la même pour le « prix du marché » (observatoire) et le « prix encadré » (commissions paritaires).
Article 3
Cet article crée l'Observatoire des loyers, qui aura pour principale tâche de définir annuellement le « prix du marché » des biens mis en location, en fonction de leur implantation géographique et de leur typologie.
Il est laissé au Roi le soin d'organiser le fonctionnement de cet Observatoire.
Articles 4 et 5
L'autre instrument majeur de la présente proposition est la mise en place de trois commissions paritaires régionales. Rassemblant représentants des locataires et des propriétaires, au niveau régional, ces commissions auront comme principale fonction de fixer annuellement le « prix encadré ».
Ce « prix encadré » sera valable pour la Région pour laquelle la Commission paritaire est compétente. Cette fixation du « prix encadré » pourra se faire selon la méthode choisie par la commission paritaire elle-même. En effet, l'expérience des trois projets pilotes en la matière a démontré que plusieurs manières existent pour fixer un tel prix encadré. La présente loi n'entend pas brimer les commissions paritaires dans leur créativité à cet égard.
Pour effectuer ce travail, les commissions paritaires rendront un rapport sur base des mêmes zones que celles définies pour l'Observatoire du Loyer dans lequel elles fixent le « prix encadré »: par quartier, par commune, par canton judiciaire, par province ...
Articles 6 et 7
En vue de permettre le bon fonctionnement des commissions paritaires, il faudra mettre à leur disposition suffisamment de moyens et de personnel. Le secrétaire de la commission est le principal garant du bon fonctionnement de cette dernière. Le secrétaire dirige le secrétariat de la commission, répartit les tâches administratives et assiste la commission des baux lors des séances.
L'article 7 prévoit, par ailleurs, que dans l'exercice de ses activités, la commission se fait assister par des experts immobiliers ou toute autre personne jugé opportune. Les associations professionnelles existantes disposent en effet de cette compétence, qui est nécessaire pour connaître et estimer le marché existant.
Articles 8 et 9
Si un bailleur fixe son loyer au niveau (ou en dessous) du « prix encadré », il pourra bénéficier d'un accès à un nouveau fonds qui est créé par la présente loi. Ce « Fonds des indemnités de location » a pour fonction d'indemniser les bailleurs qui se verraient priver de leur revenu pour cause de non-paiement des loyers par leur locataire.
Ce fonds sera alimenté par les recettes de l'impôt des personnes physiques que les bailleurs ayant fixé un loyer supérieur au « prix du marché » seront tenus de payer.
Ce fonds sera autorisé à présenter une position débitrice (dont le montant maximum devra être fixé par le Roi) pour couvrir l'éventuel décalage entre recettes et dépenses.
Article 10
Cinq conditions devront être réunies pour qu'un bailleur puisse bénéficier du fonds des indemnités de location:
1. Se conformer au « prix encadré »;
2. Qu'il s'agisse d'un bien donné à bail pour une durée de neuf années et pour lequel la créance de loyers impayés est de trois mois minimum;
3. Que le preneur soit maintenu dans les lieux loués et pour autant qu'aucune action judiciaire ne soit pendante sur le même objet;
4. Que le caractère non-contesté de l'arriéré de loyers soit avéré;
5. Que le bien loué soit conforme aux normes de qualité et de salubrité du logement établies par le Code civil et les codes régionaux du logement.
La présente loi prévoit également, une fois l'intervention du Fonds ayant eu lieu, que ce dernier est subrogé dans les droits du bailleur vis-à-vis du locataire.
Article 11
Un bailleur fixant un loyer supérieur au « prix encadré » verra soumettre la globalité de ce revenu à l'impôt des personnes physiques.
Cette mesure fiscale est un incitant à la modération des loyers.
Pour mettre en œuvre cette mesure, il est nécessaire qu'une collaboration soit organisée entre les services de l'enregistrement (ce dernier étant dorénavant obligatoire, l'administration de l'enregistrement a connaissance du niveau du loyer inscrit dans le contrat de bail) et des contributions directes.
| Christophe COLLIGNON Joëlle KAPOMPOLÉ Olga ZRIHEN. |
Article 1er
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
Pour l'application de la présente loi, on entend par:
— « prix du marché »: le loyer calculé par l'observatoire fédérale des loyers comme étant le prix moyen du marché dans un espace géographique donné.
— « prix encadré »: le loyer régulé tel que décidé par une commission paritaire.
Art. 3
Il est créé, au niveau fédéral, un « observatoire des loyers », rattaché à l'Institut national de statistiques.
Sa tâche consiste à fixer annuellement et sur des bases géographiques arrêtées par les Commissions paritaires le niveau moyen des loyers, appelé « prix du marché ». Il réalisera cette mission par ses soins ou en partenariat avec des tiers. En outre, l'observatoire rédigera un rapport annuel sur l'état du marché locatif en Belgique.
Le Roi fixe le cadre du personnel, le budget et le mode de fonctionnement.
Art. 4
Il est créé trois commissions paritaires régionales.
Elles se composent paritairement de représentants, au niveau régional, des locataires et des propriétaires, et d'un président, avec voix consultative, qui n'appartient pas aux associations représentants les locataires ou les propriétaires.
Ce président est désigné par le Roi.
Le Roi règle les conditions de nomination des membres, l'organisation et le fonctionnement des commissions. Un règlement d'ordre intérieur et de procédure est adopté par chaque commission.
Les trois commissions paritaires ont la faculté de décentraliser leurs travaux sur la base géographique qu'elle juge adéquate.
Art. 5
La tâche des commissions paritaires est de fixer, chacune pour leur Région, le « prix encadré » du loyer. À cette fin, chaque commission paritaire choisit sa méthode de fixation d'un tel prix encadré. Dans ce travail, elles tiennent dûment en compte des travaux de l'Observatoire des loyers visé à l'article 3 de la présente loi.
La fixation du « prix encadré » se fait sur la même base géographique que celle fixée pour l'observatoire des loyers.
Art. 6
Chaque commission paritaire est assistée par un secrétaire. Le statut et le traitement des secrétaires sont fixés par arrêté royal.
Les tâches du secrétaire sont, entre autres, de préparer le travail de la commission et de l'assister en séance.
Le Roi détermine les modalités d'application du présent article ainsi que les modalités d'organisation et de fonctionnement du secrétariat de la commission paritaire.
Les moyens de fonctionnement des commissions paritaires sont portés chaque année au budget général de l'État.
Art. 7
Dans le cadre de ses missions, les commissions peuvent, à la demande des parties, demander l'assistance d'experts immobiliers ou de tout autre personne jugée opportune.
La rémunération de l'expert désigné est fixée suivant un tarif établi par le Roi.
Art. 8
Il est créé un fonds d'aide aux propriétaires créanciers de loyers non-payés, appelé « Fonds des indemnités de location ». Ce fonds constitue un fonds budgétaire au sens de l'article 45 des lois sur la comptabilité de l'État, coordonnées le 17 juillet 1991.
Art. 9
Au tableau annexé à la loi organique du 27 décembre 1990 créant des fonds budgétaires est apportée la modification suivante: sous le titre « 12 Justice », insérer un nouveau fonds budgétaire 12-3, libellé comme suit:
— Dénomination du fonds budgétaire organique: « 12-3 Fonds des indemnités de location »
— Nature des recettes affectées: « Les recettes visées à l'article 11 de la loi du ... relative à l'encadrement des loyers »
— Nature des dépenses autorisées: « Les dépenses visées à l'article 10 de la loi du ... relative à l'encadrement des loyers »
Le fonds budgétaire « 12-3 Fonds des indemnités de location » est autorisé à présenter une position débitrice, dont le plafond sera fixé par le Roi.
Art. 10
Tout propriétaire qui se conforme au « prix encadré » bénéficie, le cas échéant, du « Fonds des indemnités de location », visé à l'article 9 de la présente loi, aux conditions suivantes:
1. qu'il s'agisse d'un bien donné à bail pour une durée de neuf années et pour lequel la créance de loyers impayés est de trois mois minimum;
2. que le caractère non-contesté de l'arriéré de loyers soit avéré;
3. que le bailleur cède sa créance au Fonds qui en assume la gestion jusqu'à apurement ou départ du locataire;
4. que le bien loué soit conforme aux normes de qualité et de salubrité du logement établies par le Code civil et les codes régionaux du logement.
Si une indemnité de location est accordée au bailleur, le Fonds des indemnités de location est subrogé aux droits du preneur pour le montant de l'indemnité.
Le Roi fixe, par arrêté délibéré en Conseil des ministres, les modalités d'application du présent article.
Art. 11
L'article 7 § 1er, 2º, a), du Code des impôts sur les revenus 1992 est complété comme suit:
« — le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral majoré de 40 %, lorsque le loyer est supérieur à 120 % du prix encadré ».
Art. 12
L'article 13 du même code est complété comme suit:
« — 20 % pour les biens immobiliers visés à l'article 7 § 1er, 2º, a), troisième tiret ».
Art. 13
Le ministre qui a les Finances dans ses attributions, organise la collaboration entre les services administratifs en charge de l'enregistrement et des impôts directs en vue d'assurer la vérification des déclarations des loyers visés à l'article 2, en s'appuyant notamment sur la formalité de l'enregistrement obligatoire.
Art. 14
La présente loi entre en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge.
25 octobre 2007.
| Christophe COLLIGNON Joëlle KAPOMPOLÉ Olga ZRIHEN. |