2-253 | 2-253 |
M. Josy Dubié (ECOLO). - Le sujet que j'aborde aujourd'hui n'est pas vraiment ma spécialité, mais j'ai été informé de certains dysfonctionnements au sein de l'Institut professionnel des agents immobiliers par trois des quatre organisations professionnelles du secteur. Je désire dès lors, monsieur le ministre, vous poser un certain nombre de questions.
Depuis sa mise en place en 1995, l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), placé sous votre tutelle, est l'objet de multiples critiques internes et externes de la part de professionnels, de juristes, ainsi que de votre propre ministère. En cause, des dysfonctionnements et des dérives d'ordre essentiellement corporatiste, que craignait justement le parlement et qui sont, pour partie, visés par la loi pénale.
Je vous résume certains de ces errements :
Premièrement, la formation complémentaire obligatoire des agents immobiliers stagiaires et titulaires.
Les personnes au pouvoir à l'IPI attribuent jusqu'à ce jour le marché de la formation complémentaire des stagiaires exclusivement à des asbl dont ils sont fondateurs, membres ou enseignants. Ces asbl sont les émanations de syndicats, en particulier la CIB, Confédération des immobiliers de Belgique, dont est également issu le pouvoir IPI, qui finance les asbl par les cotisations des agents immobiliers.
La CIB est l'une des deux organisations qui ont demandé de réglementer l'accès et l'exercice de la profession.
L'attribution de la formation est donc le cadre de prises illégales d'intérêts par des personnes chargées d'un service public.
Le prix des cours donnés par l'asbl attributaire de la formation pour le nord du pays est plus élevé pour les non-membres de la CIB, ce qui constitue une grave entorse à la liberté d'association.
Votre ministère a vivement recommandé à l'IPI de mettre fin au monopole des asbl. Or, les dirigeants CIB au pouvoir à l'IPI ont prolongé ce monopole jusqu'à ce jour, sans apparente ouverture du marché pour l'année 2003, alors qu'il existe depuis des années de nombreux établissements de formation adéquate.
En ce qui concerne la formation permanente obligatoire des agents immobiliers titulaires, il semble avéré qu'en pleine période d'attribution du marché, l'IPI tente actuellement une modification des conditions réglementaires d'agréation des cours, en exigeant dorénavant de pouvoir vérifier que les professeurs de cours de déontologie auront une analyse et une interprétation « correctes » des textes et règlements IPI, ce qui est tout à fait contraire au principe de libre examen et de liberté académique.
Il apparaît, par ailleurs, que les heures de cours identiques, par exemple des cours de droit, sont pondérées différemment par le pouvoir CIB à l'IPI selon que les établissements qui les donnent sont ou non des émanations du syndicat CIB au pouvoir à l'IPI.
Les groupes de travail IPI chargés d'étudier les dossiers d'agréation des cours sont composés quasi-exclusivement de responsables de la CIB, donc de personnes à la fois juges et parties des dossiers de leurs propres organisations et aussi surtout des établissements ou organisations concurrentes.
Deuxièmement, le marché de l'attribution d'une banque de données juridiques, dit le marché KULAK (Université catholique de Leuven).
La majorité CIB à l'IPI a décidé de financer la création par la KUL d'une banque de données juridiques touchant à l'immobilier et destinée à l'ensemble du marché belge.
L'IPI a déjà versé près de 500.000 euros à la KUL pour la mise en oeuvre de cette banque de données.
Le président et le trésorier de l'IPI - deux des trois membres du bureau exécutif IPI - sont membres d'une commission des programmes et enseignants à la KUL. Ils sont également dirigeants CIB.
Pour des juristes et informaticiens spécialisés, la banque de données est mal conçue, touffue et compliquée.
Les agents immobiliers, en majorité des non-universitaires, affirment ne disposer ni du temps ni de la formation pour compulser et jongler avec les milliers de textes recoupant tout le droit immobilier belge, et c'est pour cela que leurs syndicats disposent déjà de services d'assistance juridique.
Il paraît surtout avéré que cette banque de données onéreuse est en réalité directement accessible gratuitement à tous les internautes et que le site web du ministère de la Justice offre déjà gratuitement la possibilité, grâce à un module de recherche simple et convivial, d'accéder à la jurisprudence, à la doctrine et aux textes de lois relatifs à la profession.
On apprend aussi que l'IPI exige de la KUL des ristournes sur le prix de la distribution de la banque de données à d'autres personnes que les agents immobiliers et a interdit à la KUL de distribuer à des tiers le CD-rom qui la contient en dessous d'un certain prix.
Cette pratique, sans doute peu opportune pour l'image de la profession d'agent immobilier, ne semble pas autorisée par la loi-cadre qui régit la profession, celle-ci stipulant que le fonctionnement de l'institut professionnel est alimenté par les seules cotisations et libéralités.
En troisième lieu, il y a le problème des droits de dossier. La loi prévoit donc que les frais de fonctionnement de l'IPI sont couverts par les seules cotisations et les libéralités.
Or, l'IPI exige des candidats stagiaires et des candidats titulaires des droits de dossier de plusieurs centaines d'euros, en plus de leur cotisation, lors de leur demande d'inscription, ou lors de modifications administratives de leur enregistrement. Les droits ne sont même pas remboursés en cas de refus ou d'abandon d'inscription.
Quatrièmement, la question des cotisations internationales. L'IPI consacre chaque année environ 25.000 euros de cotisation à des organisations internationales dont est membre le syndicat CIB, alors que l'IPI n'a pas d'équivalent en Europe.
Le pouvoir « CIB » à l'IPI reconnaît officiellement que, depuis le début, aucune prestation de services n'a été fournie en contrepartie du paiement des cotisations, que l'affiliation n'a donc rien apporté à l'IPI, et qu'en fait l'IPI prenait en charge la quote-part de la cotisation de membre de la CIB aux organisations concernées.
Cinquièmement, se pose la question de l'accès aux archives. L'IPI a supprimé la possibilité initialement prévue pour les membres élus du conseil national de prendre connaissance de l'ensemble des pièces de l'institut, à l'exception de celles relatives aux procédures des chambres administratives et disciplinaires.
Un nouveau règlement que vous avez approuvé ne permet plus qu'un accès limité à la « correspondance de l'exercice en cours ».
Cette opacité est de nature à amplifier le discrédit de l'IPI, sachant que le pouvoir « CIB » a refusé un audit financier dont le principe avait pourtant été accepté par votre prédécesseur, à la suite des élections professionnelles de décembre 2000.
Sixièmement, il y a le dossier des chambres administratives et disciplinaires. Ce dossier paraît extrêmement grave dans la mesure où vous semblez vous-même avoir pris des initiatives qui semblent transgresser la loi pénale et le principe de la séparation des pouvoirs.
La loi dispose que les chambres exécutives de première instance de l'IPI sont composées d'agents immobiliers élus par leurs pairs, et qu'un magistrat ou avocat nommé par le Roi préside les chambres d'appel.
Le Roi a nommé le 4 mars 2001 à la tête des chambres exécutives des personnes non élues par les agents immobiliers. Il semblerait que ces personnes aient été poussées à poser leur candidature à la fonction de président et président suppléant des chambres exécutives par les syndicats CIB et UPI, en outre le président suppléant nommé par le Roi est le juriste de l'un de ces syndicats.
La chambre exécutive francophone a reconnu en septembre 2001 qu'elle était en effet irrégulièrement composée, ce qu'admet de même l'assesseur juridique qui l'assiste.
La chambre exécutive d'expression néerlandaise vient d'évincer son président nommé par le Roi, et de désigner à sa place l'un de ses membres, comme par le passé. La chambre exécutive francophone serait en passe de faire de même.
Au moment où cette question est rédigée, la chambre exécutive d'expression francophone a décidé de suspendre ses activités disciplinaires.
Depuis mars dernier, la chambre d'appel francophone de l'IPI annule systématiquement les décisions administratives de la chambre exécutive en raison de l'irrégularité de sa composition de cette dernière.
Le 23 octobre dernier, vous enjoigniez à l'IPI de ne plus rémunérer ni fournir de locaux et de logistique aux juges élus qui composent les chambres exécutives tant qu'ils refuseront d'appliquer les arrêtés royaux que ceux-ci ont pourtant déclarés illégaux et rejetés.
Ce faisant, outre que vous entraînez un blocage du fonctionnement des chambres (donc de l'accès à la profession), vous portez, semble-t-il, atteinte au principe de la séparation des pouvoirs et au Code pénal, qui punit les membres des corps administratifs qui se seront ingérés en prenant des arrêtés tendant à intimer des ordres ou défenses quelconques à des cours ou tribunaux.
Autre fait grave, des membres du personnel IPI, placés sous les ordres du bureau exécutif, instruisent les dossiers administratifs et les dossiers disciplinaires des chambres exécutives, tâches pourtant dévolues aux seuls juges élus.
Le bureau de l'IPI a également fourni aux chambres exécutives des instructions écrites précises sur la conduite des affaires contre lesquelles les chambres exécutives se sont insurgées.
Le président de la chambre d'appel francophone de l'IPI bloque depuis six mois l'ensemble des procédures disciplinaires suite à des décisions rendues par ladite chambre, qui ne plaisent pas au bureau exécutif.
Par ailleurs, un juge suppléant de la chambre d'appel, censé être juge des règlements de l'IPI, a été nommé responsable de la communication du bureau de l'IPI.
Les chambres exécutives sont le lieu de règlements de comptes entre concurrents immédiats ; le président francophone cumule systématiquement les fonctions de poursuite et de jugement, en dépit de l'existence d'un suppléant ; une partie seulement des juges effectifs élus sont convoqués aux audiences administratives, et les juges suppléants, membres de la CIB, sont convoqués alors que les juges effectifs sont disponibles.
Selon des dirigeants anciens et actuels de l'IPI et le commissaire du gouvernement, votre ministère envisage depuis un certain temps la dissolution de l'IPI. Vous le confirmez vous-même dans un courrier du 23 octobre dernier, monsieur le ministre. Vous avez récemment décidé de réglementer l'accès et la profession de géomètre-expert, lequel est également habilité à exercer les activités d'agent immobilier, dans le cadre d'une structure distincte de l'IPI, sans en aviser ce dernier.
L'IPI ne connaît pas d'organisation similaire en Europe depuis que l'accès à la profession d'agent immobilier aux Pays-Bas a été supprimé, sauf erreur, pour, entre autres, des dérives corporatistes.
La quasi-unanimité des agents immobiliers - francophones en tout cas, quoique des événements récents prouvent que les Flamands sont du même avis - répondant aux sondages sur l'IPI, ne s'en déclare pas fière, s'affirme insatisfaite, et accepterait volontiers sa dissolution si l'accès à la profession était préservé d'une autre façon.
La fronde s'installe également en Flandre qui voit l'émergence de syndicats dénonçant les abus du syndicat au pouvoir, par exemple la Vlaamse VastgoedFederatie. La contestation émane aujourd'hui de tous bords syndicaux : le sentiment est que l'IPI est une organisation coupée des besoins et des pratiques quotidiennes, une gigantesque manne financière destinée à maintenir le syndicat au pouvoir et à favoriser uniquement les intérêts de quelques-uns. Ce genre d'activité porte un nom : ce sont des activités de type mafieux.
L'IPI n'a pas vocation de vitrine syndicale, mais est uniquement un établissement neutre chargé de l'accès et de l'exercice de la profession d'agent immobilier.
Compte tenu des faits graves et des dysfonctionnements évoqués qui semblent reconnus, et au moment où il est sur le point d'arrêter le budget 2003, lequel ne consacre même pas 10% de ses recettes aux services à rendre aux agents immobiliers, le ministre peut-il dissoudre l'IPI, et éviter ainsi que les agents immobiliers ne soient encore obligés de verser dès janvier prochain une cotisation essentiellement destinée à financer la gabegie, l'opacité, une paperasserie pléthorique, des cumuls de fonctions, de juteux jetons de présence, des indemnités et autres avantages substantiels, pour lesquels des responsables semblent avoir plus d'intérêt que pour la poursuite effective de leur activité professionnelle ?
Les jetons de présence et les indemnités de déplacement des quelques responsables concernés absorbent à eux seuls près de 12% des recettes en cotisations, soit 2,7 millions d'euros.
La dissolution aurait également le mérite de mettre fin à cette situation malsaine : des commerçants actifs peuvent suspendre et radier des concurrents, surtout ceux qui ne font pas partie de leur syndicat, et ces mêmes commerçants jugent de l'accès et de l'inscription de leurs concurrents potentiels.
Une solution consisterait à maintenir les conditions d'accès à la profession qui existent déjà - diplômes, expérience -, en confiant leur examen à un organisme indépendant, comme la Chambre des métiers et négoces.
Les éventuelles règles déontologiques seraient élaborées par une commission composée de représentants de la profession, de représentants de certains ministères - Consommation, Classes moyennes -, d'organisations de défense des professionnels et des consommateurs. Elles serviraient de guide aux tribunaux civils et commerciaux dans leur appréciation de la responsabilité professionnelle des intéressés.
Monsieur le ministre, pouvez-vous nous éclairer précisément, point par point, sur ce qui semble être une situation particulièrement grave, qui frappe l'ensemble d'une profession ?
Quelles mesures comptez-vous prendre pour améliorer ou mettre fin à cette situation ?
M. Rik Daems, ministre des Télécommunications et des Entreprises et Participations publiques, chargé des Classes moyennes. - J'ai évidemment connaissance des problèmes dont M. Dubié fait état à propos de l'Institut professionnel des agents immobiliers. En effet, les mêmes faits sont dénoncés, entre autres par « Réflexions immobilières » qui regroupe sept élus sur dix-huit du Conseil national et qui travaillent essentiellement à Bruxelles et dans les environs. Il faut savoir que depuis le début du présent mandat, Réflexions immobilières a mené une politique d'opposition systématique au sein du conseil, allant jusqu'à pratiquer régulièrement la politique de la chaise vide pour empêcher ce dernier de fonctionner.
C'est néanmoins avec un regard plutôt critique que je considère les affirmations qui sont souvent assez dures.
Cela étant dit et sans nier les problèmes de l'IPI, quelle est la politique menée à l'égard de cet Institut ?
En ce qui concerne la cotisation, on veille à ce que celle-ci reste dans des limites raisonnables. Elle est actuellement de 326 euros, ce qui est nettement inférieur aux montants exigés dans d'autres instituts ou ordres dépourvus de tutelle gouvernementale qui disposent, par conséquent, de moyens financiers beaucoup plus importants.
Les comptes de l'Institut sont contrôlés par deux commissaires aux comptes et par un réviseur d'entreprises.
En ce qui concerne la formation, la formation permanente d'application dans toutes les professions intellectuelles prestataires de services est d'autant plus nécessaire chez les immobiliers que l'éventail des diplômes permettant l'accès à la profession est très large. Je veille à ce que le nombre d'heures obligatoires ne soit pas trop élevé, que le coût soit raisonnable et que l'offre reste variée. J'ai d'ailleurs fait ramener de 128 à 60 le nombre d'heures de formation complémentaire pour les stagiaires.
La formation permanente est un secteur de l'IPI actuellement en plein développement et auquel il faut être très attentif. Vous avez raison.
Vous avez mentionné le dossier KULAK. L'initiative de cette banque de données juridiques entre dans le cadre des compétences légales du Conseil national de prendre des mesures relatives au perfectionnement professionnel et à la formation des membres. Son contenu est évidemment perfectible et c'est toujours le cas. Les élus des « Réflexions immobilières » peuvent y travailler de façon positive, au sein du Conseil national.
Les droits des dossiers correspondent à une intervention normale dans le coût de leur traitement administratif. En outre, à ma demande, la cotisation des stagiaires sera réduite à partir de 2003.
Les cotisations internationales permettent de se tenir informé de la situation de la profession immobilière dans les autres pays de l'Union. L'IPI a prévu d'évaluer l'apport constitué par cette affiliation.
En ce qui concerne l'accès aux archives, contrairement à ce que vous affirmez, je n'ai pas encore approuvé le règlement d'ordre intérieur de l'IPI.
Quant à l'accès aux dossiers, il ne pose pas problème lorsque la demande est raisonnable et qu'elle n'a pas pour effet de mobiliser le personnel de l'Institut pendant plusieurs jours, comme ce fut le cas précédemment. Je pense que vous l'avez mentionné - dans une demande du 16 mars 2001- réclamant un nombre très important de documents relatifs aux débuts de l'IPI.
On mobilise tellement de personnel que la demande même engendre un problème.
Les Chambres exécutives de l'IPI se sont déclarées illégalement composées, estimant que l'arrêté royal imposant un président magistrat ou avocat violait la loi-cadre du 1er mars 1976.
Les avis juridiques divergent à ce propos. De plus, la Chambre exécutive de l'Institut professionnel des Comptables et Fiscalistes agréés a, quant à elle, estimé que sa composition était légale. Quoi qu'il en soit, j'ai décidé par mesure de précaution de proposer l'introduction, dans la loi, d'une disposition prévoyant un magistrat ou un avocat. Dès la publication de la loi, le problème sera résolu.
Quant à une éventuelle dissolution de l'Institut, celle-ci n'est pas vraiment à l'ordre du jour. La profession est réglementée et contrôlée. Le stage est organisé ainsi que la formation permanente et les règles déontologiques. Toutefois, il est certain qu'une autre option serait envisageable si les conflits entre professionnels continuaient à l'IPI, tant à l'intérieur du Conseil national que des Chambres, risquant ainsi de porter préjudice à la profession.
Une réglementation de la profession est très souhaitable, mais il appartient aux agents immobiliers de prouver, par leur comportement, qu'ils méritent une autre réglementation, à l'instar des professions libérales.
Sinon d'autres solutions seraient envisageables, par exemple, une commission administrative composée d'un magistrat, de fonctionnaires et de représentants de la profession.
Je reconnais qu'il y a des dossiers pointus ainsi que des éléments de détail. Nous pouvons parfaitement envisager une réunion de travail avec mes collaborateurs pour faire la part des choses et distinguer les rumeurs des faits problématiques, que ceux-ci concernent l'Institut ou qu'ils relèvent de ma compétence de ministre chargé des Classes moyennes.
M. Josy Dubié (ECOLO). - Je remercie le ministre pour ses réponses. Il a souligné que bon nombre de critiques émanaient de l'organisation « Réflexions immobilières ».
En ce qui me concerne, j'ai rappelé au début de ma demande d'explications que trois des quatre principales organisations représentant les agents immobiliers sont extrêmement critiques par rapport à ce fonctionnement.
Le ministre, qui a lui aussi exprimé de nettes réserves à cet égard, ne pense-t-il pas que le meilleur moyen serait de demander un audit externe indépendant pour évaluer le mode de fonctionnement de cette institution et en tirer ensuite des conclusions en vue d'améliorer le système ?
M. Rik Daems, ministre des Télécommunications et des Entreprises et Participations publiques, chargé des Classes moyennes. - Je ne refuse jamais d'envisager la réalisation d'un audit externe dans de tels cas de figure mais, en ce qui concerne la situation que vous avez décrite, il me semble qu'il faudrait au préalable procéder à une étude informelle.
M. Josy Dubié (ECOLO). - Je retiens de votre réponse que nous pourrions approfondir la question ensemble et que l'éventualité d'un audit n'est pas exclue.
-L'incident est clos.
M. le président. - L'ordre du jour de la présente séance est ainsi épuisé.
Les prochaines séances auront lieu le vendredi 20 décembre 2002 à 14 h 30 et éventuellement à 19 h.
(La séance est levée à 21 h 40.)