Belgische Senaat

ZITTING 2002-2003

14 OKTOBER 2002

Wetsvoorstel tot invoeging in het Burgerlijk Wetboek van een artikel 1584bis, met betrekking tot de koopovereenkomst van een woning

(Ingediend door de heer Olivier de Clippele)

TOELICHTING

Volgens het Burgerlijk Wetboek is de koop tussen partijen voltrokken zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs.

Die bepaling stamt uit het Romeins recht, waar de koopakte bestond in een belofte, gedaan in het bijzijn van getuigen.

Vandaag zijn de zaken enigszins geëvolueerd. Dat valt wellicht te betreuren. Een gegeven woord heeft immers niet meer dezelfde waarde als in het verleden.

Bij strikte toepassing van het burgerlijk recht, komt de koop tot stand zodra er wederzijdse toestemming is.

De koopakte dient enkel als bevestiging van een mondelinge overeenkomst.

Hoewel deze handelswijze geen aanbeveling verdient, laten vastgoedmakelaars tegenwoordig een bod tekenen door de kandidaat-koper, waarna het ook door de verkoper wordt ondertekend, althans indien hij akkoord gaat met de geboden prijs.

De beroepsmakelaar verantwoordt die handelwijze als volgt : bij gebrek aan een getekend document, zou een van de partijen zich kunnen terugtrekken en kunen weigeren de onderhandse overenkomst te ondertekenen die steeds vaker bij de notaris wordt getekend.

Het door de verkoper getekende bod vormt echter al een vaststaande, definitieve koopovereenkomst. De koper kan zich niet meer terugtrekken. Velen weten dat niet.

In 2001 zijn er in België 81 751 woningen verkocht, waarvan 68 313 kleine en middelgrote. Alle onderhandelingen hebbben hetzij rechtstreeks tussen de partijen plaatsgevonden, hetzij met een makelaar als tussenpersoon, of nog bij een notaris.

Dat getal houdt geen rekening met de onderhandelingen voor woningen, die zonder resultaat zijn gebleven.

Het afbreken van die onderhandelingen is meestal te wijten aan :

­ de onmogelijkheid om een lening aan te gaan;

­ de scheiding of echtscheiding van de kandidaat-kopers;

­ de onmogelijkheid voor een der echtgenoten om in zijn persoonlijke naam een goed te kopen, wanneer hij gehuwd is in het wettelijk stelsel en de echtscheiding nog niet is uitgesproken. In dat geval kan hij zelfs het betaalde voorschot kwijtspelen;

­ de onbekwaamheid van een der echtgenoten, gehuwd in het wettelijk stelsel (faillissement, voorlopig bewind, verlengde minderjarigheid, ...);

­ de onmogelijkheid om een lening te krijgen omdat de koper belasting schuldig is waarover een langdurig geschil voor de rechtbank kan lopen, enz.

Indien de koper geen hypothecaire lening krijgt, is hij zijn voorschot kwijt of moet hij evenwel de verkoper schadeloos stellen voor die onverwachte ommekeer.

Bovendien is hij wettelijk verplicht om de registratierechten van de koop te betalen. Indien de koper niet solvabel is, kan de fiscus zich voor die registratierechten tot de verkoper richten.

Het lijkt dus gerechtvaardigd om bij wijze van stilzwijgend beding een opschortende voorwaarde op te laten nemen. Voor zowel de koper als de verkoper betekent dat meer rechtszekerheid.

Dit voorstel vormt een aanvulling. De partijen kunnen er dus ook voor kiezen om van de wet af te wijken, hetzij door de koper een langere termijn toe te staan, hetzij door die mogelijkheid uitdrukkelijk te schrappen.

De koper moet uitdrukkelijk van de opschortende voorwaarde afzien. Zij mag niet worden opgenomen bij de kleine lettertjes van een voorgedrukte tekst op de ommezijde van een overeenkomst.

WETSVOORSTEL

Artikel 1

Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.

Art. 2

In het Burgerlijk Wetboek wordt een artikel 1584bis ingevoegd, luidende :

« Artikel 1584bis. ­ Iedere koopovereenkomst betreffende een woning, wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat een hypothecaire lening wordt toegestaan, tenzij de koper uitdrukkelijk afziet van die mogelijkheid of tenzij de verkoopprijs in zijn geheel is betaald.

Behoudens andersluidende overeenkomst tussen de partijen, luidt de opschortende voorwaarde als volgt :

1º de opschortende voorwaarde geldt voor een termijn van één maand vanaf de dag waarop de koop wordt aangegaan bij onderhandse akte;

2º het bedrag van de hypothecaire lening ligt niet hoger dan de koopprijs, met uitzondering van de kosten en lasten verbonden aan de koop;

3º aan de opschortende voorwaarde wordt geacht te zijn voldaan ofwel door het verkrijgen van de lening vóór het einde van de termijn van een maand, ofwel door het verstrijken van die termijn zonder dat de koper de verkoper kennis heeft gegeven van het feit dat hij de lening niet heeft verkregen;

4º door de kennisgeving van het niet-verkrijgen van de lening aan de verkoper binnen de voornoemde termijn van één maand, wordt de koop nietig en moet de verkoper het voorschot of de daarmee gelijkgestelde gestorte waarborg teruggeven, onder aftrek van een vast bedrag van schadeloosstelling dat één procent van de kostprijs bedraagt en dat de verkoper behoudt;

5º de koper kan eisen dat het voorschot of de daarmee gelijkgestelde gestorte waarborg in consignatie wordt gegeven aan een door hem aangeduide notaris tot het tijdstip waarop de authentieke koopakte wordt getekend die de eigendomsoverdracht vaststelt. »

8 juli 2002.