(N.): Vraag gesteld in 't Nederlands (Fr.): Vraag gesteld in 't Frans
Op 1 augustus 1995 is de wet van 30 juni 1994 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek op het vlak van de appartementsmede-eigendom in werking getreden.
Kan u mij meedelen welke procedure precies moet gevolgd worden als de mede-eigenaars van een appartementsgebouw hun basisakte en reglement van mede-eigendom in overeenstemming willen brengen met de nieuwe wetsbepalingen die van dwingend recht zijn, meer bepaald wanneer allen de syndicus als wettelijke vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars voor de notaris verschijnt, met het oog op het laten akteren in authentieke vorm van een beslissing tot wijziging van de statuten van het appartementsgebouw zoals deze eerder door de algemene vergadering van mede-eigenaars werd genomen ?
Moet de syndicus in dit geval een authentieke volmacht, ondertekend door alle mede-eigenaars van het gebouw, aan de notaris voorleggen ?
Behoort het tot de taak en de verantwoordelijkheid van de notaris zich ervan te vergewissen dat de syndicus wel degelijk op regelmatige wijze is benoemd ? Zo ja, volstaat het daarbij dat de syndicus een eensluidend verklaard afschrift van het proces-verbaal waarin hij benoemd wordt, aan de notaris voorlegt ?
Behoort het tot de taak en de verantwoordelijkheid van de notaris na te gaan of de beslissing van de algemene vergadering waarbij tot de statutenwijziging wordt besloten, regelmatig is, met andere woorden of alle mede-eigenaars behoorlijk werden opgeroepen, of de presentielijst behoorlijk werd ondertekend, of het aanwezigheidsquorum bereikt was, of de punten waarover beslist werd, in de dagorde waren vermeld, of de vereiste meerderheden bereikt werden, enz. ?
Mag de algemene vergadering in toepassing van artikel 577-8, § 6, van het Burgerlijk Wetboek een ander persoon dan de syndicus (bijvoorbeeld de voorzitter van de algemene vergadering) als « voorlopig syndicus » benoemen met als specifieke opdracht de vereniging van mede-eigenaars voor de notaris te vertegenwoordigen met het oog op het verlijden van de authentieke akte houdende statutenwijziging ?
Moet de notariėle akte met het oog op de overschrijving ervan de identiteit van alle mede-eigenaars van het appartementsgebouw, alsook de beschrijving en de oorsprong van eigendom van elke kavel vermelden ?
Behoort het tot de taak en de verantwoordelijkheid van de notaris, vooraleer tot het verlijden van de authentieke akte over te gaan, na te gaan dat de termijn van drie maanden bepaald in artikel 577-10, § 4, vijfde lid, van het Burgerlijk Wetboek verstreken is, om zeker te zijn dat tegen de beslissing tot statutenwijziging niet meer in rechte kan worden opgekomen middels een vordering tot nietigverklaring en/of wijziging ?
Heeft uw ambt reeds instructies gegeven die het praktisch mogelijk moeten maken gewijzigde basisakten zonder een overvloed aan formaliteiten en kosten in de registers van de hypotheekbewaarders over te schrijven ? Zoniet stelt u dergelijke instructies in het vooruitzicht ?
Antwoord : De meerderheid van de rechtsleer is van mening dat voor het verlijden van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars die aangepast zijn aan de bepalingen van de wet van 30 juni 1994 betreffende de mede-eigendom, de syndicus, in uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering, alleen voor de notaris kan verschijnen. Men baseert zich hiervoor op het feit dat door de nieuwe wet de syndicus de hoedanigheid van orgaan van de vereniging van mede-eigenaars heeft en de opdracht tot uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering. R. Timmermans in zijn boek « Het nieuwe appartementsrecht » Kluwer, blz. 232, is evenwel van mening dat « de syndicus daarbij niet als lasthebber kan optreden vermits het zakenrechtelijk statuut van het gebouw een interne aangelegenheid is tussen de mede-eigenaars onderling ».
Voor de procedure die moet worden gevolgd en de wijze waarop de notaris moet optreden, dient toepassing te worden gemaakt van de algemene regels die door de wet en de notariėle praktijk zijn voorgeschreven. Notaris P. Van den Eynde stelt, in een artikel verschenen in de « Revue du notariat belge », 1996, blz. 150, dat de notaris erop moet toezien dat de syndicus door de algemene vergadering behoorlijk gemachtigd is en dat de akte geen gegevens moet bevatten over de mede-eigenaars en de kavels ingeval van een eenvoudige aanpassing van de statuten, zonder dat er overdracht of vestiging is van een onroerend zakelijk recht. Dezelfde auteur is van mening dat de algemene vergadering een voorlopige syndicus kan aanduiden met als enige opdracht het ondertekenen van de authentieke akte tot aanpassing van de statuten.