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Question écrite n° 5-2523

de Wouter Beke (CD&V) du 16 juin 2011

au ministre de la Justice

Copropriété - Action judiciaire d'un copropriétaire contre l'association de copropriétaires - Validité - Précédent

copropriété
action en matière civile
jurisprudence

Chronologie

16/6/2011 Envoi question
7/12/2011 Dossier clôturé

Question n° 5-2523 du 16 juin 2011 : (Question posée en néerlandais)

La Cour de cassation, première chambre, a, dans un arrêt du 3 avril 2009, estimé que la demande de rectification du mode de répartition des charges, adressée au juge par un copropriétaire en vertu de l'article 577-9, § 6, 2°, du Code civil, n'est pas admissible lorsqu'elle est dirigée uniquement contre l'association de copropriétaires. Pareille demande doit, en d'autres termes, être dirigée contre tous les copropriétaires individuellement.

Malgré le désaccord entre la doctrine et la jurisprudence à ce sujet, une majorité considérait qu'une telle demande, d'autant qu'elle portait sur une rectification de la répartition des charges et non sur une révision des quotités, pouvait être dirigée contre l'association de copropriétaires (1).

Cette jurisprudence a des conséquences pratiques importantes.

Quand, dans un immeuble à appartements détenus par cent cinquante propriétaires, par exemple, - ce qui n'est pas exceptionnel -, un copropriétaire souhaite introduire une telle demande, il doit avancer d'emblée 33.000 euros (150 fois 220 euros) pour couvrir les frais de citation.

Il est évident qu'une telle somme dissuadera le copropriétaire concerné d'engager une telle procédure, ce qui dans les faits revient à le priver de son droit d'ester en justice.

On peut en outre se demander si la jurisprudence susmentionnée n'est pas diamétralement opposée à l'intention qu'avait le législateur lorsqu'il a réformé, en 1994, la législation sur la copropriété forcée, attribuant explicitement la personnalité juridique à l'association de copropriétaires dans le but précisément d'éviter de telles situations (anormales).

La jurisprudence et la doctrine qui souscrivent à la thèse de la Cour de cassation font volontiers référence au fait que les intérêts des copropriétaires individuels ne sont (souvent) pas convergents (surtout lorsqu'il s'agit d'une révision des quotités).

De l'avis de nombreux auteurs et tribunaux, cela ne peut constituer un argument, notamment parce que chaque propriétaire est tenu informé d'une telle procédure par l'assemblée générale et que les propriétaires individuels peuvent donc volontairement prendre part à la procédure.

Un des multiples objectifs de la nouvelle loi du 2 juin 2010 était entre autres d'assurer une détermination la plus honnête possible de la valeur des différents lots et de renforcer l'idée de solidarité. L'article 577-4 du Code civil a été adapté de telle sorte qu'à l'avenir, lors de la détermination de la quote-part des parties privatives dans les parties communes, on doive tenir compte de la valeur respective de ces parties, laquelle est fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.

Quant à l'action en justice, on a élargi les possibilités pour l'association de copropriétaires d'agir en justice en complétant l'article 577-9, § 1er, du Code civil.

Il semble toutefois que la récente modification législative n'offre pas de solution à ce problème.

Pour ces raisons, je souhaiterais obtenir une réponse aux questions suivantes.

1) Le ministre interprète-t-il le droit relatif à la copropriété de la même manière que l'arrêt de la Cour de cassation du 3 avril 2009 ?

2) Dans l'affirmative, envisage-t-il de modifier cette législation afin de veiller à ce que toute demande d'un copropriétaire puisse valablement être dirigée contre l'association de copropriétaires ?

(1) PRO (solution précitée) : J.P. Borgerhout, 3 oct. 1996, RW, 1998-99, 1261 et T. Not., 1997, 16, et la note signé L. Dehouck ; J.P. Liège (2e canton), T. Vred., 2000, 361, et la note signée G. De Palmenaer ; J.P. Uccle, 28 juillet 1998, Act. Dr., 1999, 737 ; J.P. Borgerhout, 12 jan. 2000, T. Vred., 2000, 370 ; Trib. Bruxelles, 16 mai 2001, T. Vred., 2002, 171 ; J.P. Schaerbeek, 29 jan. 2003, T. Vred., 2004, 375 ; H. Boularbah, «  Le contentieux de la copropriété ordinaire et forcée », in N. Watté (éd.), Les copropriétés, Bruxelles, Bruylant, 1999, pp. 152-153, n° 50 ; C. Mostin, « Le contentieux de la copropriété depuis l'application de la loi du 30 juin 1994 », in N. Verheyden-Jeanmart (éd.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis - Cinq ans d'application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-Neuve, UCL - Faculté de droit, 2001, 208-212 ; S. Snaet et H. Vandenberghe, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Anvers, Story-Scientia, 1997, 275 ; C. Van Heuverswyn, « Verhaalmogelijkheden en optreden in rechte van de syndicus » in KFBN (éd.), De gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gand, Mys & Breesch, 1995, 139 ; Vanlerberghe, « De rol en de nieuwe bevoegdheden van de vrederechter » in H. Vandenberghe (éd.), De nieuwe wet op de appartementsmede-eigendom, Louvain, Jura Falconis Libri, 1995, p. 125, n° 22.

CONTRA (solution précitée) : (implicite) J.P. Anvers (6e canton), 11 mars 1998, RW, 1999-2000, 1100, et la note signée A. Carette et T. App., 1998, 17 ; J.P. Uccle, 11 juillet 2001, T. Vred., 2002, 172 ; G. Blockx et S. Snaet, « Kroniek van appartementsmede-eigendom (1994-1999) », RW, 1999-2000, p. 10 ; S. Dufrène, « Approches théorétiques et pratiques de la loi du 30 juin 1994 », in Ph. De Page (éd.), La pratique de la copropriété, Bruxelles, Bruylant, 1996, 47-48 ; (à tout le moins lorsqu'il s'agit de la demande de rectification du mode de répartition des charges visée à l'article 577-9, § 6, 2°, du Code civil) : J. Hansenne, « À propos de la rectification des quotes-parts de droits et de charges en cas de copropriété forcée d'immeubles bâtis », note sous J.P. Uccle, 28 juillet 1998, Act. Dr., 1999, 744-745 ; J. Kokelenberg, Th. Van Sinay et H. Vuye, « Overzicht van rechtspraak (1994-2000): Zakenrecht », TPR, 2001, pp. 1022-1026, n° 106 ; S. Snaet, « Actuele knelpunten van appartementsmede-eigendom », in H. Vandenberghe (éd.), Themis-cahier zakenrecht, Bruges, Die Keure, 2002-2003, p. 41 ; S. Snaet, « Actuele knelpunten van appartementsmede-eigendom », in H. Vandenberghe (éd.), Themis-cahier zakenrecht, Bruges, Die Keure, 2005-2006, p. 99, n° 38 ; S. Snaet et R. Timmermans, « Kroniek van appartementsmede-eigendom (2000-2005) », RW, 2005-2006, p. 1612 ; R. Timmermans, « De gemeenschappelijke lasten en schulden bij appartementsmede-eigendom », OGP, 2007, Dossier XIV.Z, pp. 215-221 ; R. Timmermans, « De geschillenregeling in de appartementsmede-eigendom », OGP, 1997, Dossier XIV.G, Chapitre 3, pp. 73-78 ; R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Kluwer, 2008, p. 1021, n° 1363.