|
|
Woningbouw - Bescherming - Verschil tussen erkende en niet-erkende aannemers
bouwnijverheid
ondernemer
onroerend eigendom
garantie
| 4/9/2008 | Verzending vraag (Einde van de antwoordtermijn: 9/10/2008) |
| 13/11/2008 | Antwoord |
Ook gesteld aan : schriftelijke vraag 4-1429
Ook gesteld aan : schriftelijke vraag 4-1430
De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, algemeen gekend als de wet ‘Breyne’ en het koninklijk besluit van 21 oktober 1971, gewijzigd bij koninklijk besluit van 21 september 1993, maken inzake borgstelling bij verkoop van nieuwbouw een onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers. Erkende aannemers moeten een borgtocht stellen van 5% van de prijs van het gebouw en moeten hiervan, binnen de dertig dagen na ondertekening van de overeenkomst, een door de Deposito- en Consignatiekas ondertekend bewijs voorleggen.
De niet-erkende aannemer is verplicht een voltooiingswaarborg te stellen, waarbij een financiële instelling zich er ten aanzien van de koper of opdrachtgever als hoofdelijke borg toe verbindt de nodige sommen te betalen voor de voltooiing van het huis of het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt (in dit geval, de privatieve gedeelten van het appartement en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw met uitsluiting van de zuiver privatieve gedeelten van de andere appartementen). Bij verkoop van een bestaande woning gepaard met een aannemingsovereenkomst voor de uitvoering van verbouwings- of uitbreidingswerken dient de voltooiingswaarborg de nodige sommen voor de voltooiing van de voorziene werken te dekken.
Nu bouwpromotoren meer en meer de plaats van erkende aannemers innemen, is het vraag of dit onderscheid nog terecht is. De afdwingbaarheid bij niet-erkende aannemers die hun verplichtingen qua afwerking niet nakomen, gebeurt immers via een jarenlange gerechtelijke procedure.
Graag had ik van de geachte minister een antwoord gekregen op volgende vragen:
1. Hoeveel procedures werden de afgelopen jaren aanhangig gemaakt op basis van artikel 12 eerste lid en hoeveel op basis van artikel 12, tweede lid van de wet van 9 juli 1971?
2. Acht de geachte minister huidige regelgeving nog efficiënt?
3. Zou het onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers in artikel 12 niet beter weggewerkt worden?
Ik kan het volgende meedelen met betrekking tot de gestelde vragen:
De reden van het aangehaalde onderscheid is dat een erkend aannemer, aangezien hij geacht wordt te voldoen aan een aantal voorwaarden die zorgen dat de aannemer niet te veel hooi op zijn vork neemt en zich verslikt, een veel minder zware zekerheid moet stellen. Niet- erkende aannemers daarentegen (of erkende aannemers die werken aannemen die tot gevolg hebben dat ze zich buiten hun klasse bevinden, en daardoor gelijk worden geschakeld met niet-erkende aannemers) voldoen niet aan die voorwaarden, en hun solvabiliteit is dus moeilijker in te schatten. Bovendien vonden indertijd vaak frauduleuze praktijken plaats. Om deze tegen te gaan, werd en wordt van niet-erkende aannemers geëist dat ze hoofdelijk borg staan met een kredietinstelling.
Verder moet echter worden opgemerkt dat niet-aannemers zoals bijvoorbeeld bouwpromotoren, projectmanagers en voor studiebureaus onmogelijk erkend kunnen worden en dus sowieso steeds de duurdere voltooiings- of terugbetalingswaarborg moeten stellen.
1. Mijn administratie beschikt niet over de gevraagde gegevens maar heeft deze opgevraagd bij de bevoegde instantie. Wanneer ik de cijfers in mijn bezit heb, zal ik deze meedelen.
2. Ondanks de reeds genomen maatregelen, doen er zich nog regelmatig dubieuze faillissementen voor. Aannemers die erkend willen worden, dienen zich te houden aan een aantal regels die er net toe strekken hun kredietwaardigheid en betrouwbaarheid te verhogen. Als dusdanig lijkt het terecht dat ze in casu een minder grote waarborg dienen te stellen. Het moet echter gezegd dat de erkenning veel van haar nut verloren heeft. Sinds de invoering van een elektronische aanvraag tot erkenning, is het veel makkelijker om deze te bekomen zonder daadwerkelijk aan de voorwaarden te voldoen. Bovendien wordt een steeds groter segment van de markt ingenomen door bouwpromotoren, die onder de huidige wet onmogelijk erkend kunnen worden.
Daarnaast moeten we indachtig houden dat de bouw of koop van een huis voor vele mensen een quasi levenslange investering is. Het staat vast dat de bouwheer onvoldoende beschermd is met de 5%-waarborg. Een erkenning is onder meer om de hierboven aangehaalde reden geen absolute garantie dat de aannemer in kwestie solvabel genoeg is of de werken correct uitvoert. De bouwheer blijft in geval van faillissement van de erkende aannemer achter met een (financiële) kater, en de 5% die hij kan recupereren, zal in de meeste gevallen onvoldoende zijn om het in dat geval geleden financiële verlies te compenseren.
Om deze redenen dient de haalbaarheid onderzocht te worden van een gelijkschakeling van de waarborgen die erkende en niet-erkende aannemers dienen te leveren. Een vermindering van de waarborg verplicht voor niet-erkende aannemers lijkt prima facie de minst goede oplossing. Een mogelijke oplossing is om voor erkende aannemers de 5%-waarborg af te schaffen, en ook hen te verplichten een hoofdelijke borgstelling aan te gaan met een erkende kredietinstelling of hypotheekonderneming. Elke piste zal terdege bekeken worden.
Welteverstaan moet er rekening mee worden gehouden dat dit een meerkost betekent voor de doelgroep, en dat deze de kost meer dan waarschijnlijk zal doorrekenen aan de klant, een gegeven dat men niet uit het oog mag verliezen in het kader van voorgaande analyse.
3. Ik verwijs naar het antwoord op vraag 2.