Le 1er septembre 2010, la nouvelle loi relative à la copropriété ou loi sur les appartements (Loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion) est entrée en vigueur. Cette loi modernise et rend plus transparentes les règles applicables aux copropriétaires, aux occupants/locataires et aux syndics, professionnels ou non. Le syndic a jusqu'au 1er septembre 2013 (loi de réparation du 15 mai 2012) pour coordonner les statuts de la copropriété.

Cette date du 1er septembre 2013 est présentée comme une date d'échéance. Que se passera-t-il ensuite ? De nombreux syndics viennent seulement de réagir.

D'où les questions suivantes :

1) La ministre peut-elle fournir des précisions concernant les conséquences et les sanctions encourues si les statuts de la copropriété n'ont pas (encore) été coordonnés avant le 1er septembre 2013 ?

2) La ministre réalise-t-elle que de nombreux syndics de copropriété n'ont pas encore appliqué ces nouvelles dispositions ? Reconnaît-elle qu'à y regarder de plus près, la période de transition de 1 + 2 an(s) était bien trop courte ? Comprend-elle que le délai déraisonnable d'un an (il est vrai, prolongé entre-temps de deux ans) prévu par la loi du 2 juin 2010 et l'absence de sanction claire ont précisément incité de nombreux syndics à ne pas se conformer à la loi ?

3) Comme réagit-elle à la proposition de prolonger le délai jusqu'au 31 décembre 2014, étant entendu qu'une sanction claire y soit associée ? Il pourrait par exemple être établi qu'en cas de non-coordination à cette date d'échéance, aucun acte d'achat d'un appartement/lot privé du bâtiment concerné ne puisse passer devant notaire tant qu'une version coordonnée des statuts en question n'est pas disponible.

4) Cette loi visait à moderniser la législation et à la rendre plus transparente. Nous constatons que l'on peut seulement adapter les textes aux modifications législatives et que l'on est donc, entre-temps, obligé de reprendre et de coordonner des dispositions obsolètes et/ou inutiles (comme des conditions de vente et une procédure de réception datant des années septante et les règles concernant les vide-ordures). Cela nuit à la lisibilité et à la concision de l'acte. Comment la ministre réagit-elle à une suppression éventuelle de ces passages obsolètes et inutiles, pour autant que cette tâche soit confiée aux personnes habilitées à le faire (juristes notariaux) ?

5) L'opposabilité de ces textes aux tiers soulève un certain nombre de questions ; normalement, un acte notarié doit être transcrit à cette fin dans le registre du conservateur des hypothèques. Ces textes coordonnés risquent d'être soustraits aux règles habituelles. Comment la ministre réagit-elle à une éventuelle contrainte administrative consistant en un dépôt de la version coordonnée des statuts au rang des minutes du notaire (ou de son successeur) qui a traité les statuts originaux, au coût fixe de 250 euros (50 euros de droits d'enregistrement, 50 euros de droits d'écriture, 150 euros de forfait d'honoraires (TVA incluse) pour le notaire) ? Ce texte serait ainsi présenté à l'enregistrement par le biais du notaire et il existerait un lien réel entre l'acte originel et la version coordonnée. Chacun pourrait dès lors demander le texte au syndic ou au notaire et/ou à l'Enregistrement.

1/ Les dispositions en matière de copropriété ne prévoient pas une sanction spécifique si l'on omet de coordonner les statuts pour le 1^er septembre 2013.

L'article 577-14 du Code civil détermine toutefois que les dispositions relatives à la copropriété sont impératives. Les dispositions statutaires qui ne sont pas conformes à la législation en vigueur seront dès lors remplacées par les dispositions légales correspondantes après le 1^er septembre 2013. 

2/ et 3/ Concernant la prolongation du délai initial, il a été proposé au cours des travaux préparatoires de prévoir une prolongation de cinq ans. Nous l'avons finalement ramenée à deux ans. En effet, la coordination des statuts est une question urgente. En prévoyant une prolongation de deux ans au lieu de cinq ans, on souhaitait inciter les syndics à s'atteler immédiatement aux adaptations requises. Une prolongation de cinq ans a été jugée trop longue étant donné qu'elle pouvait justement avoir pour conséquence que les syndics remettent aux calendes grecques la coordination des statuts.

Cependant, nous avons effectivement été informés par le terrain que beaucoup de copropriétés n'avaient pas encore procédé à la coordination. C'est la raison pour laquelle mon parti et les autres partis de la majorité ont déposé conjointement une proposition de loi qui doit prolonger d'un an le délai. Cette proposition a été votée définitivement en séance plénière du Sénat en juillet 2013. Cela signifie concrètement que l'adaptation des statuts doit être faite au plus tard pour le 1^er septembre 2014.  

4/ L'obligation de coordination qui découle de l'article 19, paragraphe 2, de la loi du 2 juin 2010 n'empêche pas que soient apportées à ces actes des modifications autres que celles découlant de la nouvelle loi. La suppression de passages obsolètes et superflus est ainsi parfaitement autorisée. Ces modifications devront par contre suivre le régime général de l'article 577-4, paragraphe 1^er, alinéa 1er, du Code civil. Ceci signifie que chaque modification apportée à l'acte de base et au règlement de copropriété doit faire l'objet d'un acte authentique. Le régime d'exception de l'article 19, paragraphe 2, de la loi du 2 juin 2010, qui permet de coordonner le règlement de copropriété par acte sous seing privé pour autant qu'aucune modification ne soit apportée à l'acte de base, ne vaut effectivement que dans le cadre de l'obligation de coordination. 

5/ La problématique de l'opposabilité des textes coordonnés est en effet un point qui demande des précisions. À cet égard, mes services se sont récemment réunis avec un certain nombre d'associations professionnelles et le notariat. Ils tentent actuellement de parvenir à une solution avec ces acteurs concernés.