SÉNAT DE BELGIQUE BELGISCHE SENAAT
________________
Session 2012-2013 Zitting 2012-2013
________________
19 juillet 2013 19 juli 2013
________________
Question écrite n° 5-9620 Schriftelijke vraag nr. 5-9620

de Bert Anciaux (sp.a)

van Bert Anciaux (sp.a)

à la ministre de la Justice

aan de minister van Justitie
________________
la nouvelle loi relative à la copropriété de nieuwe wet op de mede-eigendom 
________________
copropriété
mede-eigendom
________ ________
19/7/2013 Verzending vraag
20/8/2013 Antwoord
19/7/2013 Verzending vraag
20/8/2013 Antwoord
________ ________
Requalification de : demande d'explications 5-3707 Requalification de : demande d'explications 5-3707
________ ________
Question n° 5-9620 du 19 juillet 2013 : (Question posée en néerlandais) Vraag nr. 5-9620 d.d. 19 juli 2013 : (Vraag gesteld in het Nederlands)

Le 1er septembre 2010, la nouvelle loi relative à la copropriété ou loi sur les appartements (Loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion) est entrée en vigueur. Cette loi modernise et rend plus transparentes les règles applicables aux copropriétaires, aux occupants/locataires et aux syndics, professionnels ou non. Le syndic a jusqu'au 1er septembre 2013 (loi de réparation du 15 mai 2012) pour coordonner les statuts de la copropriété.

Cette date du 1er septembre 2013 est présentée comme une date d'échéance. Que se passera-t-il ensuite ? De nombreux syndics viennent seulement de réagir.

D'où les questions suivantes :

1) La ministre peut-elle fournir des précisions concernant les conséquences et les sanctions encourues si les statuts de la copropriété n'ont pas (encore) été coordonnés avant le 1er septembre 2013 ?

2) La ministre réalise-t-elle que de nombreux syndics de copropriété n'ont pas encore appliqué ces nouvelles dispositions ? Reconnaît-elle qu'à y regarder de plus près, la période de transition de 1 + 2 an(s) était bien trop courte ? Comprend-elle que le délai déraisonnable d'un an (il est vrai, prolongé entre-temps de deux ans) prévu par la loi du 2 juin 2010 et l'absence de sanction claire ont précisément incité de nombreux syndics à ne pas se conformer à la loi ?

3) Comme réagit-elle à la proposition de prolonger le délai jusqu'au 31 décembre 2014, étant entendu qu'une sanction claire y soit associée ? Il pourrait par exemple être établi qu'en cas de non-coordination à cette date d'échéance, aucun acte d'achat d'un appartement/lot privé du bâtiment concerné ne puisse passer devant notaire tant qu'une version coordonnée des statuts en question n'est pas disponible.

4) Cette loi visait à moderniser la législation et à la rendre plus transparente. Nous constatons que l'on peut seulement adapter les textes aux modifications législatives et que l'on est donc, entre-temps, obligé de reprendre et de coordonner des dispositions obsolètes et/ou inutiles (comme des conditions de vente et une procédure de réception datant des années septante et les règles concernant les vide-ordures). Cela nuit à la lisibilité et à la concision de l'acte. Comment la ministre réagit-elle à une suppression éventuelle de ces passages obsolètes et inutiles, pour autant que cette tâche soit confiée aux personnes habilitées à le faire (juristes notariaux) ?

5) L'opposabilité de ces textes aux tiers soulève un certain nombre de questions ; normalement, un acte notarié doit être transcrit à cette fin dans le registre du conservateur des hypothèques. Ces textes coordonnés risquent d'être soustraits aux règles habituelles. Comment la ministre réagit-elle à une éventuelle contrainte administrative consistant en un dépôt de la version coordonnée des statuts au rang des minutes du notaire (ou de son successeur) qui a traité les statuts originaux, au coût fixe de 250 euros (50 euros de droits d'enregistrement, 50 euros de droits d'écriture, 150 euros de forfait d'honoraires (TVA incluse) pour le notaire) ? Ce texte serait ainsi présenté à l'enregistrement par le biais du notaire et il existerait un lien réel entre l'acte originel et la version coordonnée. Chacun pourrait dès lors demander le texte au syndic ou au notaire et/ou à l'Enregistrement.

 

Op 1 september 2010 trad de nieuwe wet op de mede-eigendom of de appartementswet in werking (Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken). Die wet maakt de regels voor mede-eigenaars, bewoners/huurders en al dan niet professionele syndici moderner en transparanter. De syndicus krijgt (door de reparatiewet van 15 mei 2012) tot 1 september 2013 tijd om de statuten van de mede-eigendom te coördineren.

Er wordt beweerd dat deze termijn tot 1 september 2013 een vervaltermijn is. Wat na 1 september 2013? Vele verenigingen worden nu pas wakker.

Hierover de volgende vragen.

1) Kan de minister enige duidelijkheid verschaffen over de consequenties/sancties indien de statuten van mede-eigendom na 1 september 2013, (nog) niet werden gecoördineerd?

2) Beseft de minister dat nog zeer vele verenigingen van mede-eigendom niet in orde zijn met deze nieuwe bepalingen? Gaat zij ermee akkoord dat bij nader inzien de overgangsperiode van 1+2 jaar veel te weinig was? Begrijpt zij dat de onredelijke termijn van de wet van 2 juni 2010 van één jaar, (weliswaar intussen met twee jaar verlengd) en het gebrek aan een eenduidige sanctie juist stimuleerde dat zeer velen zich niet conformeerden aan de wet?

3) Hoe staat zij tegenover het voorstel om de termijn voor de aanpassingen te verlengen tot uiterlijk 31 december 2014, met dien verstande dat er ook een duidelijke sanctie wordt aan gekoppeld? Men kan bijvoorbeeld invoeren dat, indien de statuten na deze termijn nog niet werden gecoördineerd, geen enkele verkoop(akte) van een appartement/private kavel in het desbetreffende gebouw notarieel verleden mag worden zolang er geen gecoördineerde tekst van de desbetreffende statuten voorhanden is.

4) Deze wet had de intentie de regelgeving moderner en transparanter maken. We stellen vast dat men de teksten enkel mag aanpassen aan de wetswijziging en men dus verplicht wordt intussen verouderde en/of niet meer van nut zijnde bepalingen, (zoals verkoopsvoorwaarden -opleveringsprocedure van bv. 1970 en afvalschuif) toch nog over te nemen en mede te coördineren. Dit komt de leesbaarheid en de beknoptheid van de akte niet ten goede. Hoe staat de minister tegenover de mogelijkheid om deze verouderde en overbodige passages weg te laten voor zover dit wordt uitgevoerd door personen die hiervoor de noodzakelijke opleiding en bekwaamheid ( notariële juristen) hebben?

5) Vandaag zijn nogal wat vragen gerezen betreffende de tegenstelbaarheid van deze teksten aan derden. Normaal wordt een notariële akte hiervoor overgeschreven op de hypotheken. Er rijst gevaar dat deze gecoördineerde teksten een eigen leven gaan leiden. Hoe staat de minister tegenover een eventuele administratieve verplichting van syndici om de gecoördineerde versie van de statuten te deponeren onder de minuten van de notaris (of zijn opvolger) die de originele statuten heeft verleden, tegen een vaste kostprijs van 250,00€ (50,00€ registratierecht; 50,00€ recht op geschriften; 150,00€ forfaitair ereloon (incl. btw) voor notaris)? Zo wordt deze tekst via de notaris ter registratie aangeboden en bestaat er een feitelijke verband tussen de originele akte en de gecoördineerde versie. Bijgevolg kan iedereen de tekst opvragen aan de syndicus of notaris en/of de Registratie.

 
Réponse reçue le 20 aôut 2013 : Antwoord ontvangen op 20 augustus 2013 :

1/ Les dispositions en matière de copropriété ne prévoient pas une sanction spécifique si l'on omet de coordonner les statuts pour le 1er septembre 2013.

L'article 577-14 du Code civil détermine toutefois que les dispositions relatives à la copropriété sont impératives. Les dispositions statutaires qui ne sont pas conformes à la législation en vigueur seront dès lors remplacées par les dispositions légales correspondantes après le 1er septembre 2013. 

2/ et 3/ Concernant la prolongation du délai initial, il a été proposé au cours des travaux préparatoires de prévoir une prolongation de cinq ans. Nous l'avons finalement ramenée à deux ans. En effet, la coordination des statuts est une question urgente. En prévoyant une prolongation de deux ans au lieu de cinq ans, on souhaitait inciter les syndics à s'atteler immédiatement aux adaptations requises. Une prolongation de cinq ans a été jugée trop longue étant donné qu'elle pouvait justement avoir pour conséquence que les syndics remettent aux calendes grecques la coordination des statuts.

Cependant, nous avons effectivement été informés par le terrain que beaucoup de copropriétés n'avaient pas encore procédé à la coordination. C'est la raison pour laquelle mon parti et les autres partis de la majorité ont déposé conjointement une proposition de loi qui doit prolonger d'un an le délai. Cette proposition a été votée définitivement en séance plénière du Sénat en juillet 2013. Cela signifie concrètement que l'adaptation des statuts doit être faite au plus tard pour le 1er septembre 2014.  

4/ L'obligation de coordination qui découle de l'article 19, paragraphe 2, de la loi du 2 juin 2010 n'empêche pas que soient apportées à ces actes des modifications autres que celles découlant de la nouvelle loi. La suppression de passages obsolètes et superflus est ainsi parfaitement autorisée. Ces modifications devront par contre suivre le régime général de l'article 577-4, paragraphe 1er, alinéa 1er, du Code civil. Ceci signifie que chaque modification apportée à l'acte de base et au règlement de copropriété doit faire l'objet d'un acte authentique. Le régime d'exception de l'article 19, paragraphe 2, de la loi du 2 juin 2010, qui permet de coordonner le règlement de copropriété par acte sous seing privé pour autant qu'aucune modification ne soit apportée à l'acte de base, ne vaut effectivement que dans le cadre de l'obligation de coordination. 

5/ La problématique de l'opposabilité des textes coordonnés est en effet un point qui demande des précisions. À cet égard, mes services se sont récemment réunis avec un certain nombre d'associations professionnelles et le notariat. Ils tentent actuellement de parvenir à une solution avec ces acteurs concernés.

1/ De bepalingen inzake de mede-eigendom voorzien niet in een specifieke sanctie indien men nalaat de statuten voor 1 september 2013 te coördineren.

Artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt echter dat de bepalingen inzake de mede-eigendom van dwingend recht zijn. De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden na 1 september 2013 dan ook vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen. 

2/ en 3/ Bij het verlengen van de oorspronkelijke termijn werd tijdens de voorbereidende werkzaamheden voorgesteld om te voorzien in een verlenging met 5 jaar. Uiteindelijk heeft men dit teruggebracht op 2 jaar. Het coördineren van de statuten is immers een dringende aangelegenheid. Door in een verlenging van 2 jaar in plaats van 5 jaar te voorzien wou men de syndici aansporen om meteen al werk te maken van de vereiste aanpassingen. Een verlenging met 5 jaar vond men te lang, aangezien dit net tot gevolg zou kunnen hebben dat syndici het coördineren van de statuten op de lange baan zouden schuiven.

Vanuit het veld hebben wij echter inderdaad te horen gekregen dat er nog heel wat mede-eigendommen niet zijn overgegaan tot coördinatie. Mijn partij heeft daarom samen met de andere partijen uit de meerderheid een wetsvoorstel neergelegd dat de termijn moet verlengen met 1 jaar. Dit voorstel werd in juli 2013 definitief gestemd in de plenaire vergadering van de Senaat. Concreet betekent dit dat de aanpassing van de statuten uiterlijk tegen 1 september 2014 moet gebeuren.  

4/ De coördinatieplicht die voortvloeit uit art. 19, paragraaf 2 van de wet van 2 juni 2010 verhindert niet dat men andere wijzigingen, dan deze die louter voortvloeien uit de nieuwe wet, aan deze akten doorvoert. Het weglaten van verouderde en overbodige passages is aldus perfect toegelaten. Wel zullen deze wijzigingen het algemene regime van art. 577-4, paragraaf 1, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek moeten volgen. Dit wil zeggen dat iedere wijziging aan de basisakte en het reglement van mede-eigendom het voorwerp moeten uitmaken van een authentieke akte. Het uitzonderingsregime van artikel 19, paragraaf 2, van de wet van 2 juni 2010, dat toelaat om het reglement van mede-eigendom te coördineren via onderhandse akte voor zover geen wijzigingen worden aangebracht aan de basisakte, geldt immers enkel in het kader van de coördinatieplicht. 

5/ De problematiek van de tegenstelbaarheid van de gecoördineerde teksten is inderdaad een punt dat verduidelijking vraagt. In dat verband hebben mijn diensten onlangs samengezeten met een aantal beroepsverenigingen en het notariaat. Samen met deze betrokkenen wordt momenteel getracht tot een oplossing te komen.