5-77COM | 5-77COM |
De voorzitter. - De heer Bernard Clerfayt, staatssecretaris voor de Modernisering van de Federale Overheidsdienst Financiën, de Milieufiscaliteit en de Bestrijding van de fiscale fraude, antwoordt.
De heer Frank Boogaerts (N-VA). - Mijn vraag gaat over de toepassing van de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken. Ik heb hierover reeds een vraag gesteld aan de minister van Justitie, die mij doorverwees naar de minister van Financiën als de verantwoordelijke voor de Patrimoniumdocumentatie.
Een deelvereniging moet via een wijziging van de statuten worden opgericht. Per deelvereniging moet een basisakte en een reglement van mede-eigendom worden opgesteld en die moeten in de hypothecaire registers worden overgeschreven. De wet biedt ook de mogelijkheid om de in het verleden, binnen de overkoepelende vereniging van mede-eigenaars, spontaan ontstane (deel)verenigingen van mede-eigenaars, te regulariseren en te officialiseren.
Teneinde de kosten te drukken voorziet de wet in verschillende mogelijkheden. Zo wordt onder meer gesteld dat de akten in verband met de algemene of particuliere gemeenschappelijke delen uitsluitend worden overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars. Naargelang van het arrondissement eist de hypotheekbewaarder dat de privatieve eigendomstitels van alle mede-eigenaars worden bijgevoegd en overgeschreven. Vanzelfsprekend lopen de kosten voor de deelvereniging daardoor op.
De notaris durft niet meer conform de voorschriften te handelen. Immers, als de hypotheekbewaarder weigert om de akten, bij gebrek aan individuele eigendomstitels, in het hypothecair register in te schrijven, moeten de al gemaakte kosten opnieuw worden gemaakt voor het extra notariële werk. De vrees bestaat dan ook dat de reeds bestaande deelverenigingen, die zijn opgericht voor of na het Cassatiearrest van 2003, hun activiteiten zullen voortzetten zonder hun vereniging te regulariseren.
Kan met betrekking tot de oprichting of regularisatie van de deelverenigingen een afzonderlijk tarief voor de overschrijving in de hypothecaire registers worden vastgelegd? Kunnen de hypotheekbewaarders, bijvoorbeeld via een rondzendbrief, erop worden gewezen dat, bij de inschrijving in de hypothecaire registers van akten betreffende gemeenschappelijke delen, geen individuele eigendomstitels moeten worden bijgevoegd of overhandigd?
De heer Bernard Clerfayt, staatssecretaris voor de Modernisering van de Federale Overheidsdienst Financiën, de Milieufiscaliteit en de Bestrijding van de fiscale fraude. - Ik lees het antwoord van minister Reynders.
Zoals bepaald in artikel 577-13/1 van het Burgerlijk Wetboek worden de akten in verband met de (algemene of particuliere) gemeenschappelijke delen uitsluitend overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars.
Op de cruciale vraag welke akten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen uitsluitend worden overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars, moet met de nodige nuancering worden geantwoord. De tekst van artikel 577-13/1 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat het gaat om akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven.
Samen gelezen met artikel 1 van de hypotheekwet gaat het volgens de Koninklijke Federatie der Hypotheekbewaarders van België, aan wie het advies werd gevraagd, uitsluitend `om de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, §1, en 577-13, §4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen'.
Zonder de uitdrukkelijke tekst in artikel 1 van de hypotheekwet zouden de statuten en de akten van wijziging van de statuten in veel gevallen niet aan overschrijving onderworpen zijn omdat ze geen zakelijke rechten doen ontstaan en geen overdracht of aanwijzing van zakelijke rechten bevatten. Het is dan ook in die zin dat de nieuwe tekst van artikel 577-13/1 van het Burgerlijk Wetboek moet worden begrepen.
In de mate dat de akten uitsluitend bepalingen bevatten die bedoeld zijn in de artikelen 577-4, §1, en 577-13, §4, van het Burgerlijk Wetboek, vallen ze onder artikel 577-13/1 van het Burgerlijk Wetboek. Indien er bijkomende redenen zijn voor overschrijving, zoals overdracht of aanwijzing van zakelijke rechten, moeten ze tevens worden overgeschreven op naam van de mede-eigenaars, rekening houdend met de regels vervat in de hypotheekwet.
Men mag hierbij ook niet voorbij gaan aan het feit dat de vereniging van mede-eigenaars juridisch geen eigenaar is van de gemeenschappelijke delen, maar dat die blijven toebehoren aan de diverse mede-eigenaars van de privatieve delen.
De akte houdende wijziging van de statuten met het oog op de oprichting of de regularisatie van deelverenigingen kan bijgevolg uitsluitend worden overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars indien deze akte geen enkele impact heeft op de verdeling van de aandelen van de gemeenschappelijke delen tussen de verschillende mede-eigenaars. Als dat niet het geval is, bestaat er immers naast de wijziging van de statuten ook een secundaire reden voor overschrijving, namelijk de aanwijzing van zakelijke rechten waardoor de titel overeenkomstig de hypotheekwet moet worden overgeschreven op naam van alle daarbij betrokken mede-eigenaars.
Het is bijgevolg niet alleen nuttig, maar ook noodzakelijk dat er een overleg plaatsvindt tussen het notariaat, de syndici en de hypotheekbewaarders om te bepalen in welke concrete gevallen de overschrijving uitsluitend kan gebeuren op naam van de verenigingen van mede-eigenaars en in welke gevallen ze ook moet gebeuren op naam van de mede-eigenaars.
Daartoe zullen zo spoedig mogelijk de nodige stappen worden gedaan. Er zal worden geprobeerd om artikel 577-13/1 van het Burgerlijk Wetboek zo soepel mogelijk toe te passen. Op basis daarvan zal vervolgens een rondzendbrief met de nodige richtlijnen worden verstuurd aan alle hypotheekbewaarders.
Dergelijke richtlijnen worden in de praktijk in de regel nageleefd, hoewel ik toch wens te beklemtonen dat de hypotheekbewaarders daartoe niet verplicht zijn, aangezien zij in het kader van het verlenen van de hypothecaire publiciteit als openbaar ambtenaar uitsluitend onder hun persoonlijke verantwoordelijkheid en bijgevolg volledig autonoom handelen.
Aangezien het geplande overleg eerst de nodige duidelijkheid moet scheppen, is een afzonderlijk tarief voor de overschrijving in de hypothecaire registers voor de oprichting of de regularisatie van de deelverenigingen thans nog niet aan de orde. Ik ben er overigens voorstander van het aantal tarieven te verminderen en transparanter te maken in plaats van te voorzien in tal van uitzonderingstarieven.
De heer Frank Boogaerts (N-VA). - Ik dank de staatssecretaris voor het duidelijke antwoord in deze bijzonder technische materie. Ik noteer met genoegen dat een circulaire wordt gestuurd naar de hypotheekbewaarders.
Tot slot nog één vraagje. Wie zal het overleg tussen het notariaat, de syndici en de hypotheekbewaarders op gang trekken?
De heer Bernard Clerfayt, staatssecretaris voor de Modernisering van de Federale Overheidsdienst Financiën, de Milieufiscaliteit en de Bestrijding van de fiscale fraude. - We kampen momenteel nog met problemen, maar ik vermoed dat de dienst Patrimoniale Documentatie van de FOD Financiën dat in de komende dagen zal doen, als het al niet gebeurd is.