5-114/1 | 5-114/1 |
21 SEPTEMBER 2010
De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen regelt de contractuele relatie tussen opdrachtgevers- en aannemers van bepaalde bouwwerken (de zogenaamde « Wet-Breyne ») (1) .
Artikel 12 van deze wet voorziet in een systeem van zekerheidstelling opdat de verkoper/aannemer de werken volledig zou voltooien. In het artikel wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds een erkend aannemer en anderzijds andere personen welke die deze erkenning niet genieten.
Voor de erkende aannemer voorziet de wet van 9 juli 1971 (en het uitvoeringsbesluit) dat de erkende aannemer een waarborg ter waarde van 5 % van de werken op een rekening bij de Deposito- en Consignatierekening stort (2) . Bovendien is de recente rechtsleer van oordeel dat deze zekerheid slechts slaat op 5 % van de prijs van het individuele appartement (3) .
De oplevering gebeurt in twee fasen, de voorlopige- en de definitieve oplevering. Tussen deze twee fasen zit er een termijn van minstens een jaar (4) . De waarborg wordt vrijgegeven bij helften, de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering (5) . Op deze wijze zou de koper/opdrachtgever voldoende waarborgen moet hebben dat de aannemer zijn werkzaamheden volledig voltooit. In de praktijk blijkt echter dat de bouwheer met deze 5 %-waarborg onvoldoende beschermd is in geval van faillissement van de erkende aannemer.
Voor andere personen die niet de hoedanigheid van erkend aannemer krachtens de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken genieten (bijvoorbeeld een bouwpromotor) voorziet de wet van 9 juli 1971 (en het uitvoeringsbesluit) dat er een borgstelling door een kredietinstelling of borgstellingskas moet gebeuren. Deze verbintenis eindigt echter reeds bij de voorlopige oplevering van het gebouw en niet bij de definitieve oplevering (6) .
De voorlopige oplevering van het gebouw stelt de beëindiging van de werken vast waarbij in een proces-verbaal de eventuele gebreken en opmerkingen worden vastgesteld. De voorlopige oplevering voorziet meestal in een proeftermijn en in een termijn voor de aannemer om de vastgestelde gebreken te verhelpen.
Het probleem hierbij is het volgende : er kunnen bij de voorlopige oplevering nog diverse gebreken worden vastgesteld. Aangezien de verbintenis van de borg (kredietinstelling of borgstellingskas) bij de voorlopige oplevering vervalt, beschikt de opdrachtgever over weinig mogelijkheden om de afwerking volgens het proces-verbaal af te dwingen van de bouwpromotor. De enige mogelijkheid bestaat erin een rechtszaak aan te spannen, een weinig efficiënte en bemoedigende situatie gezien de duurtijd van het gerechtelijk verloop en de hiermee gepaard gaande kosten.
Het concrete probleem hierbij schuilt in artikel 4, in fine, van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (7) . Het laatste lid bepaalt het volgende : « De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering der werken ».
Om in een betere bescherming te voorzien voor de koper/opdrachtgever van het bouwwerk wordt bepaald dat de verbintenis van de borg slechts eindigt bij de definitieve oplevering van de werken. Op deze wijze heeft de koper/opdrachtgever een effectieve zekerheid ten aanzien van de borg indien de verkoper/aannemer niet aan zijn verbintenissen voldoet om het gebouw volledig af te werken zoals overeengekomen. Om de kostprijs van deze borgstelling beperkt te houden wordt de aannemer slechts een terugbetalingswaarborg opgelegd tot op het moment van de voorlopige oplevering. Deze borgstelling zorgt ervoor dat de kredietinstelling of de Borgstellingskas hoofdelijk borg staat met de aannemer voor de terugbetaling van de reeds betaalde bedragen van de bouwheer indien het contract wordt ontbonden door de schuld van de aannemer. Wat betreft de periode tussen de voorlopige en de definitieve oplevering wordt voorzien in een voltooiingswaarborg. Deze borgstelling komt er op neer dat de kredietinstelling of de Borgstellingskas en de aannemer hoofdelijk borg staan voor de kosten van de afwerking van het gebouw indien de aannemer niet aan zijn verplichtingen ter zake voldoet.
Deze visie wordt uitdrukkelijk gesteund in de rechtsleer : « De wetgever zou ter zake, zoals eerder aangehaald, beter opteren voor een gemengd systeem waarbij de aannemer voor het eerste deel van de werken een terugbetalingswaarborg zou stellen en voor het tweede deel een voltooiingswaarborg. » (8) .
Daarnaast wordt gesteld dat zowel de erkende als de niet-erkende aannemers een borgstelling moeten vragen bij een kredietinstelling of een Borgstellingskas. Op deze wijze wordt een vorm van oneerlijke concurrentie uit de wereld geholpen tussen de erkende en de niet-erkende aannemers. Deze discriminatie kan op geen enkele objectieve wijze worden verantwoord (9) . Bovendien kan de erkende aannemer het bedrag van 5 % waarborg die geïmmobiliseerd werd op een rekening bij de Deposito- en Consignatiekas aanwenden voor zijn bedrijfsuitoefening wat onze economie alleen maar ten goede kan komen.
Binnen het kader van BOUWUNIE werd een zogenaamde « Borgstellingskas » opgericht. Zowel kleine als grote aannemers van openbare of private werken kunnen hierop een beroep doen om een borg af te sluiten. Voor deze borgstelling wordt éénmalig een aansluitingsvergoeding van 75 euro gevraagd. Dat bedrag wordt terugbetaald of verrekend met een nieuwe aanvraag van zodra de borg door de opdrachtgever wordt vrijgegeven. De aannemer wordt vennoot van de Borgstellingskas a rato van 1 aandeel van 25 euro per schijf van 2 500 euro borg. De algemene vergadering van aandeelhouders bepaalt jaarlijks welk dividend aan de aandeelhouders wordt toegekend. Aan de aannemer wordt er een retributie van slechts 1 % per jaar aangerekend op het bedrag van de openstaande borgen. Dat bedrag vormt de uiteindelijke kostprijs voor de aannemer (10) . Het grote voordeel van deze Borgstellingskas is de administratieve eenvoud waarmee een aanvraag voor een borgstelling wordt afgehandeld.
De procedure voor de vrijgave van een borg is echter niet zo eenvoudig. Deze modaliteiten worden geregeld door de procedure voor de Deposito- en Consignatiekas. Een vrijgavedocument moet worden ondertekend door alle begunstigde partijen van de borg. Deze handtekeningen moeten bovendien worden gelegaliseerd door de gemeente. Daarbij komt dat in geval van huwelijk beide echtgenoten moeten ondertekenen en dat bij overlijden alle erfgenamen moeten ondertekenen voor vrijgave. Men kan zich levendig voorstellen dat in geval van echtscheiding of erfenisperikelen het lang kan duren vooraleer er overeenstemming wordt bereikt tussen alle betrokkenen om de borg vrij te geven. Gedurende deze ganse periode moet de aannemer een borg aanhouden met de hieraan verbonden kosten tot gevolg. Om deze reden wordt de procedure inzake de vrijgave aangepast teneinde de rechtszekerheid te vrijwaren. De Koning kan de wijze van bevrijding van de verbintenis tot borgstelling door de aannemer bepalen. In elk geval werd bepaald dat deze verbintenis vervalt ten laatste tien jaar na aanvraag van de ontheffing door de aannemer of de opdrachtgever. Deze termijn sluit aan bij de tienjarige aansprakelijkheidstermijn voor aannemers en architecten voor gebreken in de bouw.
Artikel 2
Zowel de erkende als de niet-erkende aannemers moeten voorzien in een borgstelling bij een kredietinstelling of een borgstellingskas. Deze borgstelling betreft een terugbetalingswaarborg tot op het moment van de voorlopige oplevering en een voltooiingswaarborg vanaf de voorlopige oplevering tot op het moment van de definitieve oplevering. Het artikel stelt bovendien dat de koper of opdrachtgever binnen de vijftien dagen na voorlopige of definitieve oplevering opheffing moet verlenen voor het gedeelte van de borgstelling dat wegvalt. Vanaf de vijftiende dag is er een interest verschuldigd ten laste van de nalatige opdrachtgever of verkoper a rato van de wettelijke interestvoet. Teneinde de rechtszekerheid te vrijwaren is geregeld dat de verplichting om een borgstelling te verstrekken in ieder geval vervalt ten laatste tien jaar na aanvraag van de aannemer of verkoper tot ontheffing na oplevering. Tot slot is voorzien dat de Koning nadere uitvoeringsbepalingen kan uitvaardigen betreffende de wijze waarop de borgstelling wordt verleend, de wijze waarop de koper of opdrachtgever daarvan wordt ingelicht en de wijze waarop de verkoper of de aannemer bevrijdt wordt van zijn verbintenis om een borgstelling te verstrekken.
| Sabine de BETHUNE. Wouter BEKE. Peter VAN ROMPUY. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
Artikel 12 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, gewijzigd bij de wet van 3 mei 1993, wordt vervangen als volgt :
« Art. 12. De verkoper of de aannemer, ongeacht of hij voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers, is ertoe gehouden te waarborgen bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen tot op het moment van de voorlopige oplevering en de voltooiing van het huis of van het appartement, of in het desbetreffende geval, van de verbouwing of de uitbreiding, vanaf de voorlopige oplevering tot op het moment van de definitieve oplevering.
Binnen de vijftien dagen na de aanvraag die tot hem werd gericht door de verkoper of de aannemer, bij voorlopige of definitieve oplevering naar gelang het geval, verleent de verkoper of aannemer opheffing van borgstelling. Na het verstrijken van deze termijn van vijftien dagen, heeft de verkoper of de aannemer, als vergoeding verschuldigd door de koper of de opdrachtgever, recht op een interest, tegen de wettelijke rentevoet, op het bedrag van de borgstelling waarvoor geen opheffing werd verleend. De verplichting om een waarborg te verstrekken vervalt van rechtswege na verloop van tien jaar vanaf de aanvraag tot opheffing van de borgstelling door de verkoper of de aannemer.
De Koning bepaalt de voorwaarden waaronder de borgstelling wordt verleend, de wijze waarop de koper of de opdrachtgever van de borgstelling wordt ingelicht, alsook de wijze waarop de verkoper of aannemer wordt bevrijd van zijn verplichting om een waarborg te verstrekken. »
Art. 3
Deze wet treedt in werking op de eerste dag van de derde maand volgend op de datum van bekendmaking van deze wet in het Belgisch Staatsblad.
28 juli 2010.
| Sabine de BETHUNE. Wouter BEKE. Peter VAN ROMPUY. |
(1) Belgisch Staatsblad van 11 september 1971.
(2) Art. 3 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.
(3) S. MAES, « Wet Breyne : knelpunten bij de toepassing », NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 62.
(4) Art. 9 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.
(5) Art. 3 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.
(6) Art. 4, in fine van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.
(7) Belgisch Staatsblad van 4 november 1971.
(8) M. BOES, « De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen », T. Not. 1973, 202; M. DEVROEY, De Wet Breyne, 2000, 151, nr. 65 en S. MAES, « Wet Breyne : knelpunten bij de toepassing », NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 67.
(9) H. UYTTERSPROT, « De wet Breyne : zekerheidsstelling en achterpoorten », T.V.V. 2006, 787, nr. 8 e.v. en S. MAES, « Wet Breyne : knelpunten bij de toepassing », NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 66.
(10) Zie website van Bouwunie : http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp ?article=50663.