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12 MARS 1997
Proposition de loi visant à modifier un certain nombre de dispositions de la nouvelle section II, intitulée « Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur » et insérée à la suite de l'article 1762bis du Code civil par la loi du 20 février 1991; Doc. 1-368/1 et 2
Procédure d'évocation (1)
La commission de la Justice a examiné le présent projet de loi au cours de ses réunions des 4, 5 et 12 mars 1997.
Le ministre de la Justice a fait l'exposé suivant. La loi en projet concrétise une promesse qui avait été faite dans l'accord de gouvernement, dans lequel on pouvait lire qu'une attention toute particulière serait attachée à la problématique des loyers et, plus particulièrement :
1. que l'on se baserait sur le rapport de la Commission spéciale chargée d'évaluer les effets de la loi de 1991 sur les loyers. Mon prédécesseur, M. Wathelet, avait créé cette commission spécialement dans ce but. La déclaration de gouvernement confirmait par ailleurs que l'on tiendrait également compte de la problématique de la demande et de l'offre de logements ainsi que de la fixation des loyers;
2. qu'un certain nombre d'abus seraient corrigés et le texte les citait expressément , en particulier sur le plan des contrats successifs, du congé pour cause d'occupation personnelle et d'autres difficultés en matière de résiliation du contrat. La déclaration de gouvernement confirmait de manière expresse qu'en corrigeant ces abus, l'on consacrerait une attention particulière aux groupes les plus vulnérables;
3. que les conditions élémentaires de sécurité, d'hygiène et de salubrité seraient fixées par arrêté royal, ce qui constitue une troisième promesse concrète;
4. enfin, la déclaration de gouvernement contenait une quatrième promesse, à savoir que les baux visés à l'article 16 de la loi du 20 février 1991 seraient prorogés d'un an, ce qui a été fait par la loi du 1er décembre 1995 relative à la prorogation de certains baux.
Il y a lieu de se référer au rapport de la Commission d'évaluation.
Ce projet est une traduction correcte des préoccupations de cette commission.
La mission de la Commission d'évaluation n'était pas de réformer à nouveau la loi, mais bien de faire l'inventaire des difficultés nées de l'application de la loi sur les baux à loyer de 1991 et d'indiquer les lacunes apparues, en particulier au niveau de la protection des locataires et du droit au logement.
Entre-temps, la loi de 1991 a fait l'objet d'autres publications et il va de soi que ce projet s'est également inspiré utilement de ces informations supplémentaires.
Il ne s'agit pas d'une nouvelle réforme de la loi sur les baux à loyer, mais bien de corrections qui renforcent, d'une part, les principes de base de la loi de 1991 et qui essaient, d'autre part, de préserver l'équilibre atteint entre les intérêts des preneurs et ceux des bailleurs. Je crois que ce projet apporte une réponse adéquate à ces préoccupations.
La discussion de ce projet à la Chambre des représentants, où ont été également discutés les 52 amendements déposés, a démontré que le projet, qui lui-même était déjà le résultat d'une discussion approfondie au sein du gouvernement, permet d'atteindre ces objectifs.
Et je prends à nouveau le rapport de la Commission d'évaluation afin de démontrer que le gouvernement s'est essentiellement inspiré de ce rapport pour le présent projet.
1. En ce qui concerne le champ d'application, ladite Commission a estimé que le législateur devait réintroduire la possibilité de conclure des baux à vie, ce qui n'était plus possible depuis l'entrée en vigueur de la loi de 1991. Le notariat avait lui aussi insisté pour que l'on prenne cette mesure.
La loi en projet rétablit cette possibilité. La Commission a par ailleurs souligné l'existence d'un certain nombre de problèmes en cas de décès du preneur. Elle a toutefois douté elle-même de l'opportunité d'une initiative du législateur en la matière. Ce problème relève en effet également du droit successoral et il doit, pour cette raison, être traité de façon distincte.
2. La Commission d'évaluation a consacré une grande attention au problème de l'état du logement et elle en a souligné l'importance, en renvoyant notamment au fait que, dans plusieurs régions, certaines habitations ne sont pas conformes aux conditions élémentaires. Des questions ont été posées au sujet de la problématique des sanctions, des critères dont il faut tenir compte et de la compétence du législateur fédéral. Le gouvernement a donc demandé explicitement au Conseil d'État quelles sont les compétences du législateur fédéral dans ce domaine. Le Conseil d'État a répondu que le législateur fédéral est compétent pour imposer au bailleur des obligations relatives à l'état du bien loué. Ce problème de compétence a également été abordé au sein du comité de concertation entre le Gouvernement fédéral et les Gouvernements de régions et de communautés. Le comité de concertation a décidé que les ministres régionaux compétents se concerteraient sur la question. Cette concertation a déjà eu lieu et elle a permis de parvenir, dans un esprit constructif, à un consensus sur le contenu d'un projet d'arrêté royal réglant cette question. Ce projet d'arrêté est actuellement en voie d'achèvement.
La Commission d'évaluation s'est accordée sur une modification de l'article 2 qui définit les conditions minimales et prévoit des sanctions adaptées. Le problème des sanctions adaptées est réglé dans le projet même, mais les conditions élémentaires seront comme l'annonce l'accord de gouvernement fixées par arrêté royal. L'on constate parfois des abus, surtout dans le segment des logements de qualité inférieure, qui sont parfois loués à des prix trop élevés. Or, ce sont surtout les preneurs aux revenus modestes qui doivent trouver à se loger dans ce type d'habitations.
La nouvelle disposition relative aux critères élémentaires doit aussi être lue en relation étroite avec la nouvelle disposition relative au contrat de rénovation. Les propriétaires qui n'auraient pas les moyens de conformer un logement à louer aux critères élémentaires peuvent effectivement faire appel au contrat de rénovation pour mettre ce logement sur le marché locatif, fût-ce sans en tirer immédiatement un rendement.
3. La plupart des modifications ont été apportées à l'article concernant la durée du contrat. La Commission d'évaluation s'était en effet posé des questions concernant le contrôle de la sincérité des motifs invoqués par le bailleur pour mettre fin au bail pour cause d'occupation personnelle. Le projet apporte une réponse à ce propos.
Bien que la Commission ne soit pas parvenue à se mettre d'accord sur une nouvelle rédaction de l'article concernant la durée du contrat, elle a confirmé qu'un compromis pourrait être trouvé en s'inspirant de certaines idées contenues dans une proposition de loi, déposée par M. Breyne à la Chambre en 1994. Parmi ces idées, le projet a en effet retenu la limitation d'un congé pour occupation par un parent du troisième degré, la preuve du lien de parenté, la faculté pour le locataire de donner un « contre-préavis » d'une durée réduite lorsque le bailleur décide de mettre fin au contrat, la fixation d'un point de départ plus adapté pour la réalisation des motifs invoqués par le bailleur pour le congé et l'apport d'une précision en ce qui concerne le point de départ pour un congé qui peut être donné « à tout moment ».
Tout le monde reconnaît que la disposition actuelle relative aux baux de courte durée pose de nombreux problèmes. La Commission était d'accord pour porter d'abord à trois mois la durée du congé pour ces baux et elle était également d'accord pour dire que la période de trois ans prend cours à la date d'entrée en vigueur du bail initial de courte durée, et non à la date de sa conclusion. Le projet a intégré ces modifications.
Afin d'éviter que le bail de courte durée ne devienne un moyen d'éluder la loi, la Commission avait proposé que si, à l'expiration d'un bail de courte durée, le preneur restait dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail deviendrait automatiquement un bail de neuf ans. Autrement dit, un bail de trois ans ou moins auquel il n'était pas mis fin expressément n'était pas susceptible de renouvellement pour une même durée, même à d'autres conditions. Le projet a repris cette idée tout en précisant que ce bail ne peut être prorogé qu'une seule fois, seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale ne puisse excéder trois ans.
En modifiant la disposition concernant la révision du loyer, le gouvernement a également exclu l'abus qui consiste à conclure des contrats successifs de courte durée dans un délai de neuf ans avec d'autres preneurs.
4. La commission d'évaluation avait formulé certaines propositions afin de permettre la sous-location sociale et de donner en même temps des garanties suffisantes au bailleur, au preneur principal et au sous-locataire. La commission avait également proposé de rendre possible la sous-location de la résidence principale dans le cadre d'un bail commercial.
Le projet a repris ces idées en se basant entre autres sur une proposition de loi de M. Landuyt de 1993 en la matière, tout en excluant des abus éventuels. La possibilité de sous-location dans le cadre d'un bail commercial peut revaloriser les investissements dans ce secteur et l'occupation des étages non utilisés des magasins pourra contribuer au renforcement du sentiment de sécurité dans nos centres urbains.
5. Concernant la formulation de l'indexation du loyer, la Commission était d'accord d'en revenir au texte tel qu'il avait été adopté en 1991. Le projet a dès lors repris l'ancienne formulation. La commission a toutefois signalé des difficultés au niveau de l'indexation des baux qui ont été conclus avant la loi du 20 février 1991, mais elle doutait elle-même également de l'utilité de modifier une fois encore les dispositions transitoires, compte tenu du temps qui s'est déjà écoulé depuis l'entrée en vigueur de la loi de 1991.
6. Aucun consensus n'a pas pu être dégagé au sein de la commission d'évaluation concernant d'éventuelles adaptations de la disposition relative à la révision du loyer, mais bien concernant la possibilité de la conversion des frais et charges forfaitaires en frais et charges réels. Comme je l'ai déjà confirmé, cette disposition est modifiée dans le projet, afin d'éviter que le bailleur ne résilie, pour des raisons spéculatives, des baux successifs de courte durée conclus avec des preneurs différents à l'intérieur d'une période de neuf ans. Lorsque le preneur lui-même met fin à un bail de courte durée, l'on peut difficilement parler d'abus.
7. La commission d'évaluation a également pu se mettre d'accord sur une nouvelle disposition relative au contrat de rénovation. Le texte proposé dans le projet tient compte de toutes les préoccupations formulées en la matière. Grâce au nouveau texte, l'on stimule les travaux de rénovation qui sont plus que nécessaires dans certaines villes de notre pays et l'on évite en même temps que la disposition en question ne fasse l'objet d'abus consistant à mettre en location des logements de qualité inacceptable.
8. La commission d'évaluation a également proposé de prendre, lors de la transmission d'un bien loué, la date de la passation de l'acte authentique comme date à laquelle l'acquéreur est subrogé aux droits et aux obligations du bailleur ou comme date à partir de laquelle l'acquéreur peut mettre fin, par résiliation, au bail.
9. La disposition relative à la garantie a également suscité un certain nombre de questions au sein de la commission d'évaluation. La sanction proposée dans le projet en cas de non-respect des dispositions légales en la matière se rattache autant que possible à la réglementation légale.
La Commission a reconnu qu'il était impossible de demander au législateur de préciser dans la loi ce qu'il fallait entendre par les « circonstances exceptionnelles », sur la base desquelles une prorogation du bail peut être demandée, ce que j'ai d'ailleurs confirmé, il y a quelques semaines devant votre commission à l'occasion de la discussion d'une proposition de loi de M. Santkin. J'ai déjà reconnu que la Commission d'évaluation a également soulevé un nombre de problèmes concernant les dispositions transitoires de la loi du 20 février 1991, mais les recherches auxquelles nous nous sommes livrés ont démontré que chaque modification à ce propos risque d'engendrer plus de problèmes que de solutions.
Le projet à l'examen a déjà fait l'objet d'une ample discussion à la Chambre, ce dont témoignent les documents parlementaires.
Par le projet à l'examen, le gouvernement a l'intention de tenir ses promesses en ce qui concerne la législation sur les baux à loyer. L'équilibre réalisé en 1991 entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur a été strictement respecté et le projet qui vous est soumis ne donnera pas lieu à une réduction de l'offre ou à une taudification accrue. Il incite au contraire à investir davantage ou à nouveau dans des maisons de rapport ou à les rénover. L'on exclut les abus, mais il n'y a pas de raisons d'enserrer encore plus le bailleur dans un cadre rigide.
Le projet à l'examen ne permet pas de résoudre l'ensemble du problème des baux à loyer. D'autres éléments jouent un rôle tout aussi important, pour ne pas dire encore plus important; je pense non seulement à la politique du logement, à la politique en matière de primes et à celle en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme menées par les différentes régions, mais également aux éventuelles incitations fiscales pour acquérir une propriété, poursuivre les investissements dans les maisons de rapport ou la rénovation de celles-ci ainsi qu'à toutes les autres mesures qui ont une incidence sur le revenu. Il semble d'ailleurs qu'à long terme, parmi tous les investissements possibles, ceux faits dans des maisons de rapport sont encore et toujours rentables.
Le projet délimite plus clairement les droits et les devoirs des deux parties. Il contribuera à une meilleure entente entre le preneur et le bailleur et devra dès lors aboutir à une diminution substantielle du nombre des litiges.
Un membre se réfère à la question parlementaire qu'il a posée à propos de la coordination des textes législatifs et qui était libellée comme suit (2) :
« Concerne : Absence de coordination de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux ' baux à loyer '.
Lors de la discussion au Parlement de la loi du 20 février 1991, il a été largement souligné, indépendamment des considérations de fond, que l'insertion des nouvelles dispositions dans le Code civil risquerait d'aboutir à une présentation peu claire et parfois même incohérente dans la disposition des articles.
La chose était tellement évidente que l'article 17 de la loi confiait au Roi le soin non seulement de coordonner mais même de modifier la rédaction des articles.
Le ministre de l'époque créa, à cet effet, un groupe de travail qui se réunit plusieurs fois en 1991.
Après les élections du 24 novembre 1991 cependant, ce groupe ne fut plus réuni, de sorte que cette matière continue à être présentée d'une manière très peu satisfaisante dans le Code civil.
L'éventuelle modification partielle de la loi actuellement envisagée par le gouvernement ne changerait rien à ce problème puisqu'elle se bornerait à modifier ou à préciser tel ou tel article.
Ne serait-il dès lors pas utile que le ministre de la Justice réactive ce groupe de travail ? »
Le ministre avait donné la réponse suivante :
« La loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer a fait l'objet d'une évaluation critique par une Commission qui s'est réunie à l'initiative de mon prédécesseur et qui a terminé ses travaux en juillet 1995.
Sur la base du rapport de cette Commission, un avant-projet de loi de révision de la loi de 1991 a été préparé et devrait être soumis au Conseil des ministres dans un délai assez rapproché.
La Commission d'évaluation n'a pas proposé de coordonner la législation relative aux baux de résidence principale.
Une telle coordination ne me paraît pas s'imposer à l'heure actuelle, étant donné les modifications qu'il est proposé d'apporter à la législation existante. »
Le membre est d'avis que cette commission de coordination devrait être réactivée, dans le but d'avoir des textes législatifs clairs et cohérents.
L'intervenant suivant prend note du fait que le projet en discussion vise uniquement à corriger certains abus qui ont été constatés à l'occasion de l'application de la loi du 20 février 1991 et à fixer quelques conditions élémentaires d'habitabilité, de sécurité et de salubrité. On ne propose toutefois pas une nouvelle loi sur les baux entièrement.
L'intervenant tient tout d'abord à faire une remarque concernant le calendrier. Alors que l'on avait promis d'aborder cette matière au début de 1996, il a fallu attendre jusqu'au 12 juillet 1996 pour que l'avant-projet soit approuvé.
Il demande ensuite quelle est l'utilité de la loi du 1er décembre 1995, qui a autorisé la prorogation d'un an de certains baux. Si cette prorogation était réellement nécessaire en décembre 1995, pourquoi aucune prorogation ne s'impose-t-elle aujourd'hui ? Et si une prorogation n'est pas nécessaire aujourd'hui, pourquoi l'était-elle l'année dernière ?
En troisième lieu, l'intervenant a l'impression que le projet en discussion veut remédier à quelques lacunes, mais sans procéder à une évaluation de la loi de 1991 dans son ensemble. C'était pourtant l'occasion ou jamais d'élaborer en la matière une vision cohérente à long terme. Le législateur entend combattre certains abus, mais sur certains points, on semble aller trop loin et sur d'autres, par contre, pas assez. Dans la mesure où il semble restreindre le droit de propriété du bailleur, le projet va trop loin; ce n'est pas ainsi que l'on améliorera la situation juridique du preneur. D'autre part, on n'apporte que quelques modifications disparates à la loi de 1991; il existe pourtant d'autres possibilités encore d'améliorer l'offre de logements à louer, tant quantitativement que qualitativement, par exemple en encourageant les propriétaires par des incitants fiscaux à investir dans la location de logements. Des mesures pénalisantes peuvent avoir l'effet inverse et dissuader les propriétaires d'investir dans la location de logements, ce qui porterait finalement préjucide aux preneurs, le marché offrant de moins en moins de logements à louer. Il importe de trouver un équilibre précis entre le preneur et le bailleur.
Une autre membre se réjouit qu'en déposant ce projet, le gouvernement se préoccupe des catégories les plus vulnérables. Le droit au logement est un des droits de l'homme les plus fondamentaux et il n'est pas possible de vivre dans la dignité humaine sans avoir un toit.
Aussi l'intervenante, se félicite-t-elle que le gouvernement fédéral soit habilité à fixer les critères établissant si un logement peut être donné en location. Il ne faut pas perdre de vue que ce problème est très important, car on a vu se développer ces dernières années un autre type de marché de location, celui des spéculateurs qui rachètent sans scrupules toutes sortes de taudis et les louent à des personnes vulnérables pour des prix exorbitants, tout à fait disproportionnés par rapport à l'état des biens loués. Le ministre a confirmé qu'il pouvait fixer ces critères minimaux par voie d'arrêté royal. Cet arrêté est-il déjà prêt ? La commission pourrait-elle en prendre connaissance ?
L'intervenante évoque également le problème du contrat de rénovation. Des personnes se trouvant dans une situation financière précaire en arrivent ainsi à reconstruire un taudis de fond en comble, sans la moindre garantie quant à la durée du bail. La contrepartie du bailleur doit indubitablement être proportionnelle au travail fourni. Comment va-t-on évaluer et contrôler ce travail fourni ? Comment l'intéressé pourra-t-il se défendre ? Ne pourrait-on instaurer une assistance ou une guidance juridique pour ces personnes ? Ces travaux d'assainissement engendrent une nouvelle filière d'exploitation.
Il ressort, en effet, du rapport sur la pauvreté que ce type de pauvreté résulte purement et simplement d'un manque d'autonomie. Il doit également y avoir rétroaction en faveur du quart-monde de ce qui se fait au Parlement suite au rapport sur la pauvreté.
Un membre estime que le projet répond à une problématique réelle. Le coût du loyer et les conditions minimales auxquelles doit répondre un logement lui semblent les éléments les plus préoccupants à l'heure actuelle. En ce qui concerne le coût du loyer, l'intervenante se réfère à une étude faite par les associations de consommateurs, dont il ressort que le coût du loyer continue à augmenter, alors que les autres postes de dépenses restent dans la norme de l'inflation. Il en résulte que le coût du loyer complique la gestion du budget du ménage et qu'un contrôle plus efficace sur ce coût est nécessaire.
En ce qui concerne les critères minimaux auxquels doit répondre un logement, l'intervenante souhaiterait également être informée sur l'état d'avancement de l'arrêté royal en préparation, et savoir si les syndicats de locataires et propriétaires ont été consultés à ce sujet. Elle souligne qu'il importe de veiller à ce que la mise à disposition de logements ne soit pas rendue impossible.
Un autre membre fait remarquer que l'augmentation proportionnelle du loyer dans le budget des ménages, évoquée par la précédente intervenante, pourrait être un effet pervers de la loi de 1991 et découler de la durée imposée de neuf ans. Il ne faut pas perdre de vue qu'actuellement, les loyers stagnent et sont même en baisse.
En ce qui concerne l'arrêté royal précisant les conditions minimales d'habitabilité, il demande si le ministre s'est inspiré des critères élaborés et proposés par la commission d'évaluation; ces critères sont selon lui très généraux.
Cet intervenant déplore également l'absence de confiance faite aux magistrats. Le projet de loi lui semble un exemple d'excès de réglementation.
Enfin, un commissaire demande si ces nouvelles conditions auxquelles les logements loués doivent satisfaire s'appliquent aussi aux baux en cours. Cela ne lui semble pas acceptable, étant donné que l'on voit apparaître une situation nouvelle où le bailleur est confronté à une réglementation qu'il ne connaissait pas au moment de la conclusion du bail. Il pourrait invoquer le fait du prince et décider, en connaissance de cause, de ne pas louer s'il ne dispose pas de ressources suffisantes pour exécuter les travaux.
En réponse à la première question posée, le ministre confirme que les travaux de coordination se poursuivront dès que le projet en discussion aura été voté. Il est d'autant plus partisan de la coordination (voir par exemple la coordination entreprise en ce qui concerne la législation relative aux sociétés commerciales), que la législation sur les loyers doit être transparente et accessible à tous.
En ce qui concerne la remarque relative le calendrier, le ministre souligne que l'on a fait le maximum pour s'attaquer à cette matière le plus rapidement possible, mais que les discussions et les votes au Parlement prennent, qu'on le veuille ou non, beaucoup de temps. Le fait que les matières touchant à la justice relèvent le plus souvent du bicaméralisme intégral y est pour quelque chose.
À la question de savoir quelle était l'utilité de la loi du 1er décembre 1995, le ministre répond que celle-ci a été adoptée pour éviter une éventuelle onde de choc le 31 décembre 1995 et une avalanche de résiliations de baux à cette date. Il y eut cependant moins de résiliations qu'on ne l'avait escompté. De plus, entre-temps, les gens ont cherché eux-mêmes une solution leur permettant de prolonger leur contrat ou d'en conclure un nouveau. Il n'a donc pas paru nécessaire de prendre une nouvelle mesure transitoire. Peut-être cette mesure de prolongation était-elle également superflue en 1995, mais elle a eu en tout cas l'avantage de mettre la question sur le tapis et, peut-être en raison de cette discussion, de prévenir les problèmes éventuels. On n'a d'ailleurs fait état d'aucune situation inadmissible à la fin de 1996.
En ce qui concerne la remarque au sujet des interventions disparates du législateur, le ministre confirme que le projet à l'examen est effectivement une sorte de « loi de réparation » et non une législation nouvelle en matière de baux à loyer. La Commission d'évaluation a repéré les grands points névralgiques de la loi et le projet s'efforce d'y porter remède. Le ministre est convaincu qu'il faut maintenir les équilibres de base de la loi de 1991. Les différentes mesures de réparation ne sont peut-être pas cohérentes en soi, mais elles se situent dans le prolongement d'une législation de base ou d'une législation-mère cohérente.
Le ministre est conscient que le projet à l'examen ne constitue qu'un élément d'une vision globale du logement et de la vie. Une approche globale comportant des dispositions fiscales et des incitants à l'investissement est nécessaire, mais sort du cadre du projet qui nous intéresse ici. Une approche globale suppose que l'on se penche, de manière multidisciplinaire, sur le problème de la pauvreté et de l'autonomie. Le projet à l'examen est centré sur le contrat et il faut dès lors se limiter à l'aspect contractuel.
Le ministre souligne qu'il est impossible, dans la législation sur les baux à loyer, de polariser la réflexion en termes de riches et de pauvres. Les propriétaires peuvent, eux aussi, se trouver dans le besoin, et une loi trop rigide pourrait effectivement les mettre en difficulté.
Il résulte d'une étude effectuée par l'université d'Anvers que ce sont toutefois les spéculateurs qui posent le plus grand problème, c'est-à-dire les propriétaires qui louent des logements de très mauvaise qualité à des prix excessifs, abusant ainsi des économiquement faibles; on constate souvent que c'est pour la plus mauvaise qualité que l'augmentation des prix est proportionnellement la plus forte; et il faut absolument intervenir à ce niveau. La loi en projet a précisément pour but de lutter contre ce problème. La loi précédente avait déjà retenu le principe selon lequel les logements loués devaient répondre à un minimum de qualité, mais il ne s'agissait que d'un principe général dont le respect ne pouvait être exigé en droit. L'article 5 du projet remédie à cette lacune et sanctionne le non-respect de cette condition minimale. On a choisi d'inscrire explicitement ces sanctions dans la loi afin d'écarter toute ambiguïté résultant d'interprétations jurisprudentielles divergentes.
En ce qui concerne l'élaboration et l'état actuel de l'arrêté royal fixant les conditions minimales que doit remplir un logement, le ministre répond que le texte, qui sera bientôt définitif, a été rédigé de commun accord par le Gouvernement fédéral et les Régions, et qu'il est donc très proche de la réglementation adoptée par celles-ci.
Le texte comporte un certain nombre de conditions de base concernant la fonction du logement, les exigences de structure et de stabilité, le degré d'humidité, l'éclairage naturel et l'aération, l'équipement, l'accès et la circulation à l'intérieur de l'immeuble. Ces mesures n'ont pas fait l'objet d'une nouvelle concertation avec les représentants des associations de locataires et de propriétaires.
En ce qui concerne les baux de rénovation, le ministre renvoie à l'article 10 du projet, qui en donne une définition plus contraignante que précédemment. Bien qu'il ne semble pas juridiquement conséquent, à première vue, d'autoriser des baux de rénovation dans le cas de logements insalubres, cette possibilité a quand même été prévue dans le projet à l'examen, à la demande expresse des preneurs et des bailleurs. Il ne faut pas perdre de vue que ce type de bail, qui convertit le loyer en travail à fournir, représente pour certains la seule possibilité de louer un logement à des conditions très avantageuses. Interdire ce genre de contrats de rénovation pour les logements ne remplissant pas les conditions de base pourrait avoir un effet pervers et exclure davantage certaines catégories moins favorisées du marché locatif plutôt que de les protéger. C'est la raison pour laquelle on a opté pour la possibilité du contrat de rénovation, moyennant le respect de conditions strictes de droit impératif.
Un membre a abordé le problème de l'assistance juridique. Le ministre souligne que, lors de la rédaction du bail, chacun peut se faire assister par n'importe qui et que l'on peut s'adresser très facilement au juge de paix. L'article 10 du projet à l'examen prévoit un contrat relativement strict, avec une description exacte des travaux et la fixation de leur début dans un délai raisonnable; il précise qu'aucun loyer n'est exigible pendant la durée convenue pour les travaux. Si, ultérieurement, le preneur constate qu'il a été trompé quant à la durée des travaux, il a la possibilité de réagir. Il paraît impossible au ministre de prévoir à priori une valeur ou un accompagnement dans la loi. C'est pourquoi il opte pour l'ensemble de services à posteriori.
Ensuite, le ministre réfute la remarque d'un membre concernant l'augmentation proportionnelle du loyer dans les charges du ménage. Contrairement à ce membre, le ministre constate que la part que représente le loyer dans les dépenses totales du ménage n'a pas augmenté l'année dernière. Dans de nombreuses villes, l'on note même une diminution. Le ministre suppose dès lors que le membre se fonde sur des chiffres qui datent d'avant 1996.
À la dernière question, le ministre répond que les conditions minimales ne valent pas pour les contrats en cours. Le ministre fait référence à l'article 15 du projet, selon lequel l'article 5 sera applicable aux contrats conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi en projet.
À cet égard, le ministre renvoie également à l'article 2 de la législation actuelle sur les baux à loyer, lequel prévoit que l'état du bien s'apprécie au moment de l'entrée en jouissance du preneur.
Il confirme que l'on ne pourra pas imposer les conditions minimales pour ce qui est des contrats en cours ni pour ce qui est des contrats conclus dans le passé et que l'on proroge. L'on n'imposera les conditions qu'en ce qui concerne les nouveaux contrats. Il n'empêche que le preneur peut s'adresser au juge de paix pour obliger le bailleur à effectuer des travaux d'assainissement en application du droit commun (l'article 1719 du Code civil) et que le juge de paix prendra souvent comme référence les conditions définies dans l'arrêté royal.
Plusieurs membres souhaitent que l'on précise si les conditions minimales sont applicables aux contrats reconduits formellement ou reconduits tacitement. En effet, ne considère-t-on pas un contrat reconduit tacitement comme un nouveau contrat aux mêmes conditions ?
Le ministre précise que les conventions qui ont été reconduites tacitement ou formellement n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 5 du projet à l'examen. Un renouvellement implique que l'on modifie un élément du contrat existant. Le ministre le déduit également a contrario du cinquième alinéa de l'article 15 du projet de loi à l'examen, qui rend l'article 6, 8º, applicable aux « contrats de courte durée (...) renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi en projet ».
Comme le ministre lui-même fait référence au principe qui existe en droit commun et que les juges de paix prennent déjà leurs responsabilités en vue de lutter contre les spéculateurs, par exemple, un membre s'interroge sur l'utilité de l'article 5. Ensuite, il souligne le risque de manipulation par un preneur astucieux, qui pourrait obliger un bailleur à exécuter certains travaux simplement en modifiant un détail du contrat existant.
Le ministre répond que le principe de la salubrité était effectivement (déjà) inscrit dans la loi auparavant, mais que les juges de paix n'adoptent pas une attitude uniforme, ni pour apprécier la qualité du logement, ni pour infliger des sanctions.
En définissant plus précisément les critères auxquels l'habitation doit satisfaire et en mentionnant expressément la sanction, l'on sert la sécurité juridique. Le juge de paix conserve une certaine marge de manoeuvre; il peut en effet diminuer le loyer en attendant l'exécution des travaux, mais il doit apprécier les choses dans un cadre qui est fixé par la loi.
Le précédent intervenant objecte que le juge de paix avait déjà une marge d'appréciation dans le passé.
Il estime, ensuite, que l'on risque d'imposer une série de critères de location qui auront pour effet de réduire l'offre sur le marché locatif. Il fait référence, à cet égard, à la situation qui règne à Louvain, où les chambres d'étudiants doivent également satisfaire à une série de normes. Conséquence ? Une série de chambres ont été retirées du marché locatif; l'offre a donc diminué et les prix ont grimpé.
Le ministre souligne qu'il ne faut pas surestimer l'arrêté royal et que celui-ci fixe simplement une base minimale, dont on peut difficilement imaginer qu'elle aura pour effet de réduire subitement l'offre sur le marché locatif; en outre, le retrait ne sera que graduel. Il ne sera pas immédiat.
Un intervenant tient ensuite à signaler que l'article 10 du projet à l'examen ne prévoit aucune sanction pour le cas où aucune contrepartie contractuelle n'est exigée lorsque les travaux sont exécutés par le preneur. La contrepartie prévue au troisième alinéa de l'article 10 du projet à l'examen doit-elle également être fournie dans ce cas ? En effet, l'article 10 semble s'appliquer à une situation dans laquelle tout est prévu explicitement dans un contrat.
Le ministre répond qu'il lui semble évident que le juge de paix peut intervenir au cas où l'équilibre prévu dans le contrat ne serait pas respecté.
En réponse à la question d'un autre membre, le ministre souligne qu'il convient de donner à l'article 10 une interprétation large. Parmi les travaux qui incombent, en fait, au bailleur, il y a toutes les réparations dont doit normalement se charger le propriétaire et ce, pour n'importe quelle maison, même s'il s'agit d'une villa ou d'un château. La discussion portait toutefois sur le point de savoir si l'on peut également conclure des contrats de rénovation pour des logements qui ne peuvent en fait pas être mis en location parce qu'ils ne remplissent pas les conditions minimales en matière de salubrité. Le deuxième alinéa de l'article 8 proposé en prévoit explicitement la possibilité.
Un membre souhaite connaître la raison d'être de l'article 11 du projet à l'examen, qui modifie le critère constatant la transmission de la propriété, ainsi que le point de départ du délai dans lequel il est permis à l'acquéreur de notifier au preneur un congé de durée réduite. Qu'en est-il de la garantie pour le preneur, qui n'est pas au courant de la « passation de l'acte » ?
Le ministre précise que cette disposition a été instaurée à la demande expresse de la Commission d'évaluation et qu'elle répond donc à la demande de la pratique journalière. Le critère actuel constatant la transmission de la propriété, à savoir la transcription de l'acte authentique, ne semble pas un critère adéquat, car la date de cette transcription n'est communiquée par le conservateur des hypothèques qu'avec un certain retard et elle ne peut être connue du preneur qui, de ce fait, reste trop longtemps dans l'incertitude, en ce qui concerne les intentions de l'acquéreur. De plus, le preneur peut obtenir plus facilement la preuve de la signature de l'acte, en s'adressant au notaire.
En outre, les choses deviennent plus claires pour le preneur et l'on augmente ainsi la sécurité juridique.
Un membre se demande si ce système ne mène pas au renversement de la charge de la preuve, car l'on oblige le preneur à s'informer de la date de la passation de l'acte, lorsqu'il y a contestation de sa part.
Un autre membre estime que la Cour de cassation a déjà résolu ce problème. Selon sa jurisprudence, le preneur n'est pas un tiers par rapport au nouvel acquéreur. Par conséquent, si ce dernier se présente chez le preneur et lui remet une lettre lui enjoignant de lui verser le loyer, à lui, à partir d'une certaine date, parce qu'il a acquis le bien en question, le preneur doit payer le loyer au nouveau bailleur et ne peut pas exiger que l'acte authentique ait été transcrit avant que le nouvel acquéreur puisse exercer ses droits. Si le preneur conteste le titre du nouvel acquéreur, celui-ci doit le produire.
L'intervenant objecte également que le texte de l'article 9 de la loi assimile la date certaine à la date de la passation de l'acte authentique, alors que celui-ci ne constitue qu'un des moyens qui permettent de connaître la date certaine.
Enfin, un intervenant remarque que l'on pourrait déduire à tort de la formulation de l'article 14 du projet à l'examen que seules les dispositions expressément mentionnées s'appliquent à la sous-location et que celle-ci tombe, pour le reste, dans le champ d'application du droit commun.
Conformément à l'article 60.3 du Règlement de Sénat, la discussion des articles n'est ouverte que sur les articles auxquels des amendements ou des sous-amendements ont été déposés, ainsi que sur les articles dont l'adjonction est proposée par voie d'amendement.
MM. Desmedt et Foret déposent un amendement libellé comme suit (Doc. parl. Sénat, nº 1-505/2, amendement nº 1) :
« Insérer un article 3bis (nouveau), libellé comme suit :
« Art. 3bis. Dans le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, section II, du Code civil, l'article 1er est remplacé par la disposition suivante :
« Article 1er . La présente section s'applique aux baux relatifs aux biens immeubles non meublés qui, de l'accord des parties, constituent la résidence principale du preneur.
En l'absence d'écrit, le bailleur peut apporter la preuve, par toute voie de droit, que le logement n'est pas affecté à la résidence principale du preneur.
Toute clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur doit être appuyée par une justification sérieuse. »
Justification
Il est proposé ici de modifier de façon fondamentale l'article 1er de la section II insérée dans le Code civil après l'article 1762bis du Code civil par la loi du 20 février 1991.
En effet, cette disposition est confuse et ne laisse aucun choix au bailleur : c'est le locataire qui décide de l'affectation de l'immeuble loué comme résidence principale.
Il y a dès lors lieu de la simplifier et de prévoir que l'accord des parties est nécessaire pour que l'immeuble soit affecté à la résidence principale du preneur.
Moyennant quelques aménagements, nous conservons le principe selon lequel toute clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur doit être appuyée par une justification sérieuse.
Le ministre fait remarquer que cet amendement a déjà été déposé à la Chambre. Il ne peut admettre l'exclusion des biens immeubles meublés du champ d'application de la loi. Il souligne que cette exclusion pourrait créer des discussions au sujet de la définition exacte des mots « meublés » et « non meublés ».
En outre, il lui semble inconcevable de laisser le choix de l'application de la loi aux parties. Ceci implique une remise en question de la raison d'être de la loi et la vide de sa substance.
L'un des auteurs de l'amendement réplique qu'il existe une différence fondamentale entre les biens meublés et les biens non meublés et que l'établissement de la résidence principale dans un bien meublé lui semble tout à fait exceptionnel.
En ce qui concerne la deuxième remarque du ministre, il répond que la portée de l'amendement ne peut être surestimée. Il souligne que le texte actuel prévoit déjà un accord des parties et que l'amendement vise uniquement à supprimer les termes « explicite ou tacite ».
L'amendement est rejeté par 7 voix contre une.
MM. Foret et Desmedt déposent l'amendement et les amendements subsidiaires suivants (doc. parl. Sénat, nº 505/2, amendements nºs 2, 3, 4, 5 et 6) :
Amendement nº 2 :
« Supprimer cet article. »
Justification
Nous estimons que c'est au juge qu'il revient de déterminer si un bien loué répond ou non aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. C'est donc lui qui détermine quelles sont ces exigences.
Quant aux conséquences qui découlent de la non-conformité du bien loué à ces exigences, la jurisprudence les a clairement énoncées.
L'un des auteurs de l'amendement précise ne pas s'opposer aux critères de salubrité auxquels un logement doit répondre. L'amendement vise, par la suppression de l'article 5 du projet à l'examen, à maintenir le texte actuel de la loi de 1991, qui prévoit déjà que le bien doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité et que ces conditions s'apprécient par référence à l'état du bien au moment de l'entrée en jouissance du preneur.
L'auteur est d'avis que cette disposition générale est largement suffisante et que les juges de paix remplissent très bien leur tâche de déterminer si un bien répond ou non aux exigences élémentaires. Il craint par contre que l'article 5 introduise un excès de réglementation. L'absence d'uniformité dans la jurisprudence, évoquée par le ministre lors de la discussion générale, lui semble logique, étant donné que les situations peuvent être très différentes, par exemple selon les régions. Les juges de paix lui semblent suffisamment armés avec le texte actuel pour éventuellement sanctionner un bailleur qui donne en location un bien non habitable. De plus, l'auteur souligne que le contrat de bail implique toujours un accord entre le bailleur et le locataire.
Un membre se rallie aux propos précités et estime que l'on porte atteinte, en l'espèce, aux principes du droit des obligations. L'on ne peut d'ailleurs pas perdre de vue que bien des bailleurs n'appartiennent pas à la classe sociale la plus favorisée et que ladite disposition ouvre, dès lors, la porte à des abus en la matière de la part de locataires astucieux.
Un autre membre s'étonne de la réaction des préopinants. Il souligne que le projet vise à ce que certains biens ne puissent pas être mis en location et il ne lui semble dès lors pas convenable de permettre que l'on continue à louer des taudis à des personnes qui ne peuvent pas se défendre, en profitant des imperfections de la loi. L'article 5 du projet à l'examen vise à ce que l'exigence d'habitabilité soit une condition à remplir effectivement et préalablement à la conclusion de tout contrat de location, et ce dans le respect du droit constitutionnel au logement. Si un contrat est conclu, en dépit de cette disposition, le bailleur n'ignorant pourtant pas que le logement aurait dû être rendu habitable a priori, peut encore décider de le rendre lui-même habitable ou choisir de dédommager le locataire du bien insalubre.
L'intervenant signale ensuite que les conditions visées sont des conditions minimales, c'est-à-dire les critères de base de la salubrité.
Le ministre suit le même raisonnement. Pour pouvoir anticiper les situations intolérables, il y a lieu de fixer des conditions minimales de salubrité et d'en exiger le respect. Il répète que le principe selon lequel les logements mis en location doivent être salubres n'est pas nouveau, mais que le projet à l'examen offre à chacun la possibilité de juger si un logement est habitable ou non et prévoit explicitement une sanction.
De plus, la disposition en question met fin à une controverse qui marque encore la jurisprudence.
Le ministre cite à ce propos le texte suivant :
« Le texte ne prévoit pas de sanctions et celles-ci ont tout de suite fait l'objet de vives controverses, engendrées par des discussions sur la nature même de l'article 2.
La question essentielle est de savoir si le locataire peut contraindre le bailleur à exécuter des travaux pour rendre le bien conforme à l'article 2 ou s'il n'a comme seul recours que de pouvoir invoquer la nullité, accompagnée le cas échéant de dommages et intérêts.
Ceci demande quelques développements (...) (voir M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, 5 ans d'application de la loi du 20 février 1991, p. 193). »
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 1.
Amendement nº 3 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 2) :
« Dans le texte proposé, au premier alinéa, remplacer le mot « fixe » par les mots « après avoir consulté les associations de propriétaires et de locataires, détermine. »
Justification
Lors des réunions de la commission d'évaluation de la « loi Wathelet », les représentants des associations de locataires et de propriétaires avaient atteint un accord sur les critères minimaux auxquels doit répondre un logement. Étant donné qu'un accord existe entre les représentants des personnes concernées directement par cette mesure, il est indiqué que le Roi consulte les deux groupes pour rechercher si les critères proposés par Lui rencontrent leur approbation.
M. Desmedt décide de retirer l'amendement, vu les résultats décevants et insuffisants de la consultation des associations de propriétaires et de locataires.
Amendement nº 4 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 2) :
« Dans le texte proposé :
A. au deuxième alinéa, entre les mots « avec les conditions de l'alinéa premier » et les mots « soit de demander » insérer les mots « lorsque celle-ci est possible »;
B. entre les deuxième et troisième alinéas, insérer l'alinéa suivant :
« Le juge se prononce sur l'exécution des travaux demandés, en tenant compte des intérêts respectifs des parties et des possibilités financières du bailleur. Si ces travaux s'élèvent à plus de deux ans de loyer, l'exécution de l'obligation du bailleur de délivrer le bien dans l'état prévu à l'alinéa 1er , est présumée impossible. »
Justification
Selon l'article 1184 du Code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ... ».
Selon cette disposition, si le bailleur n'exécute pas son obligation de délivrance (sachant que le bien doit répondre aux conditions élémentaires de salubrité, etc.), le locataire peut le contraindre à exécuter le contrat, pour peu que l'exécution soit possible.
Cette dernière condition est notamment fonction des moyens financiers du bailleur. L'intention du législateur ne peut être d'obliger le bailleur à effectuer des investissements qu'il ne peut raisonnablement supporter.
L'exécution forcée des travaux doit en outre être ordonnée en fonction du loyer effectivement payé, faute de quoi on pourrait contraindre le bailleur à restaurer complètement un bien qui présente des défauts structurels. L'impossibilité de délivrer le bien aux conditions prévues par la loi est démontrée lorsque le coût des travaux excède deux années de loyer.
Le ministre souligne que le degré de la faute du bailleur dépend de l'état dans lequel se trouve l'immeuble. Plus celui-ci est en mauvais état, plus le bailleur est en faute. Évidemment, le juge de paix tiendra compte des divers éléments et appréciera avec bon sens.
Un membre souligne que le juge de paix ne peut pas opter pour l'une des deux sanctions mais qu'il est obligé de suivre la voie choisie par le preneur et, à la demande de ce dernier, de prononcer soit la résolution du contrat, soit l'exécution des travaux. Il souligne dès lors que le risque existe qu'un preneur astucieux commette des abus.
Le ministre estime qu'en l'occurrence, le juge de paix tiendra compte sans aucun doute des limites naturelles et qu'il y a d'ailleurs la possibilité de sanctionner un abus de droit de la part du preneur. En fonction de la situation qui lui est soumise, le juge de paix dispose en outre d'un éventail de possibilités (réduction du loyer, exécution de travaux, etc.). Le texte proposé par cet amendement restreint les possibilités, ce qui est préjudiciable au preneur. Au demeurant, s'il s'agit d'un loyer modéré, l'on dépassera aisément cette limite de deux ans de loyer, ce qui signifie que l'on retirera un nombre encore plus élevé de biens du marché locatif.
Le ministre souligne en outre que l'article 5 du projet de loi à l'examen prévoit une sanction pour le bailleur négligent.
Du reste, il est tout à fait normal que le cocontractant demande l'exécution du contrat.
Un membre demande que l'on réponde clairement à la question de savoir si le juge de paix est bel et bien lié par la demande du preneur.
Le ministre répond par l'affirmative. Le juge de paix fera droit à la demande du preneur qui souhaite faire procéder à l'exécution des travaux, sauf s'il est impossible de mettre le bien en concordance avec les conditions minimales d'habitabilité ou si le juge constate un abus de droit commis par le preneur.
Un membre fait remarquer que le projet à l'examen considère le respect des conditions pour qu'un immeuble soit habitable comme une obligation découlant du contrat de bail, ce qui donne la possibilité au preneur de demander l'exécution des travaux, et non pas seulement la nullité du contrat de bail.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
Amendement nº 5 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 2) :
« Compléter le texte proposé par l'alinéa suivant :
« Le juge détermine le nouveau loyer qui sera exigible à partir de la fin des travaux prescrits. Si dans ce cas, le loyer est majoré d'au moins 25 %, le preneur, par dérogation à l'article 3, § 5, n'est redevable que de la moitié de l'indemnité prévue en cas de rupture au cours du premier triennat. »
Justification
Il est fort possible que, lors de la conclusion du contrat, le loyer soit fixé en fonction de l'état défectueux du bien loué (par exemple, un bien qui se louerait normalement à 12 000 francs par mois, est loué à 7 000 francs). Le bailleur est condamné à effectuer des travaux de remise en état. L'équité commande qu'après la fin des travaux, le loyer soit adapté à l'état amélioré du bien. Sinon, les preneurs pourraient abuser de cette disposition en prenant à bail des habitations en mauvais état pour un loyer très bas, contraindre ensuite le bailleur à adapter le bien pour pouvoir bénéficier finalement d'un loyer qui n'est plus en rapport avec l'état de celui-ci.
Le preneur qui serait dans l'incapacité financière d'assumer cette augmentation peut, conformément à l'article 3, § 5, de la loi actuelle, mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Nous prévoyons dans notre amendement un correctif afin de diminuer de moitié l'indemnité normalement due en cas de rupture du contrat dans le courant du premier triennat.
Le ministre demande de ne pas perdre de vue que l'exécution des travaux par le bailleur découle d'une sanction imposée à celui-ci. Il serait illogique d'augmenter le loyer après l'exécution de ces travaux.
Ensuite, le ministre se réfère aux articles 9 et 10 du projet à l'examen, qui prévoient la possibilité de demander une révision du loyer en cas d'exécution de travaux dépassant les critères minimaux d'habitabilité.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2
Amendement nº 6 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 2).
« Compléter le texte proposé par l'alinéa suivant :
« Le preneur doit, à peine de nullité, introduire son action en résolution du contrat ou en exécution des travaux nécessaires, dans les trois mois de l'entrée en vigueur du contrat. »
Justification
L'actuel article 2 de la loi du 20 février 1991 prévoit à juste titre que le jugement intervient sur base de l'état dans lequel le bien se trouve au moment où le preneur prend possession du bien.
Il faut éviter que le preneur introduise son action au moment où l'état du bien lors de l'entrée en vigueur du contrat ne peut plus être démontré.
En outre, la sécurité juridique du bailleur doit également être garantie. Il est donc équitable de prévoir un délai pour l'intentement de la procédure.
On évite par là que le preneur n'invoque ce moyen de résolution, par exemple pour mettre fin au contrat en cours et échapper à ses obligations légales et contractuelles.
Le ministre estime que le fait de prévoir un délai dans lequel le preneur doit introduire son action en résolution ou en exécution des travaux nécessaires peut donner lieu à des injustices. Il cite l'exemple des problèmes d'humidité ou de chauffage, dont on ne peut constater l'existence par temps sec ou chaud.
En l'occurrence, le juge de paix doit user de sagesse et de liberté d'appréciation dans l'intérêt des deux parties. Il va de soi qu'il n'accédera pas à la demande d'un preneur relative à un vice que ce dernier aurait pu constater ab initio et sur la base duquel il n'intenterait une action que beaucoup plus tard ou auquel il aurait lui-même contribué.
Un membre réitère la remarque générale selon laquelle le projet de loi à l'examen intervient à l'excès dans les compétences du juge de paix, qui apprécie actuellement très bien ex aequo et bono.
Le ministre réplique que les amendements proposés à l'article 5 limitent encore davantage ces compétences.
Un membre dit souscrire à la remarque du ministre et souligne que le projet de loi à l'examen ne prévoit pas de dommages et intérêts. Le juge de paix sera donc libre de déterminer ces dommages et intérêts en fonction de la situation qui lui est présentée. En outre, le membre proteste contre la manière de voir des intervenants précédents qui craignent que certains preneurs n'abusent des dispositions à l'examen. En effet, il ne faut pas perdre de vue qu'il est question, en l'occurrence, de conditions minimales d'habitabilité et que l'on vise donc une catégorie de preneurs mentionnée dans le rapport sur la pauvreté, qui subissent la plupart du temps sans réagir les situations insupportables qui sont visées, sans intenter aucune action devant les tribunaux.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
MM. Desmedt et Foret déposent l'amendement et les amendements subsidiaires suivants (doc. Sénat, 1-505/2, nºs 7, 8, 9, 10 et 11) :
Amendement nº 7 :
« Remplacer cet article par la disposition suivante :
« Art. 6. L'article 3 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :
« Art. 3. § 1er . Si aucune durée n'est convenue dans le bail, celui-ci est présumé conclu pour une durée de trois années prenant cours à la date d'entrée en vigueur du bail. Si celle-ci n'est pas définie, elle peut être établie par toute voie de droit.
À l'issue des trois ans, le bailleur ou le preneur peut mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur; à défaut, le bail est prorogé pour une même durée de trois années.
§ 2. Si un bail est conclu pour une durée déterminée, les parties peuvent convenir d'une ou plusieurs échéances intermédiaires.
Le bailleur ou le preneur peut mettre fin au bail à chaque échéance intermédiaire moyennant un préavis d'au moins six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur.
Si le preneur est maintenu dans les lieux à l'échéance finale du bail, celui-ci est renouvelé, aux mêmes conditions, sous réserve de la durée qui est déterminée conformément au § 1er du présent article.
§ 3. Si en raison de circonstances exceptionnelles et personnelles le preneur désire mettre fin anticipativement au bail, il peut le faire à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours des trois premières années du contrat de bail, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. »
Justification
Nous proposons de remplacer le texte actuel de l'article 3 de la même section II par un nouveau libellé.
Nous avons déjà souligné que le système mis en place par la nouvelle législation est beaucoup trop compliqué et suscite de nombreuses interrogations chez les commentateurs et chez les praticiens.
Il est dès lors proposé de remplacer le système d'un bail légal de « 9 ans » par un bail légal de « 3 ans ».
Le libellé retenu dans le cadre de la présente proposition de loi simplifie radicalement l'article 3 de la même section II en ramenant la durée légale des baux à durée indéterminée à trois ans renouvelables. Cette durée étant raisonnable et conforme à la pratique courante, il n'y a plus lieu de faire intervenir une quelconque interruption par le bailleur pour occupation personnelle, travaux ou sans motif quelconque moyennant une indemnité. La sécurité du preneur est donc totale pendant une période de trois ans au moins. À défaut de préavis, le bail est prorogé pour une même durée de 3 années.
Le § 2 du nouveau libellé proposé pour l'article 3 retient le principe de la liberté contractuelle pour les baux à durée déterminée. Ces derniers peuvent, de plus, comporter des échéances intermédiaires tels que cela existait précédemment dans la pratique du bail 3, 6, 9. Sans compter que pour assurer la sécurité des parties et spécialement du preneur, ces baux sont reconduits si le preneur se maintient dans les lieux sans protestation du bailleur.
Le § 3 du nouveau libellé proposé pour l'article 3 permet enfin au seul preneur de rompre le bail à tout moment en raison de circonstances exceptionnelles et personnelles, moyennant un préavis de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours des trois premières années du contrat de bail, le bailleur aura droit à une indemnité dégressive. Notons que si le bail est reconduit tacitement, il faut considérer que l'entrée en vigueur du bail initial sert de point de départ au calcul du délai de 3 ans.
Par circonstances exceptionnelles et personnelles, nous visons par exemple un changement du lieu de travail qui était imprévisible, des modifications inopinées dans la composition de la famille qui occupait le logement, un accident provoquant un handicap tel que les lieux ne sont plus adaptés, ...
Un des auteurs précise que cet amendement retient le principe de la liberté contractuelle en matière de durée de bail. Les clauses imposant une durée sont dès lors considérées comme supplétives. La durée proposée par l'amendement est de trois ans, renouvelable à défaut de préavis. Cette disposition protège également le locataire, vu que la loi actuelle prévoit toute une série de dérogations.
Le ministre souligne que c'est un choix fondamental à faire, la durée de neuf ans constituant un élément essentiel de la loi de 1991.
Un membre souhaite faire une remarque concernant les baux à vie, visés à l'article 6 du projet de loi à l'examen. Selon lui, il y a, en l'espèce, une confusion entre les notions de droit réel et de droit personnel. Le preneur bénéficierait ainsi des avantages liés au droit réel, sans devoir en remplir les obligations. Le bailleur perdrait la jouissance de son bien pour la vie, tout en conservant pourtant les obligations qui découlent d'un droit réel. Selon l'intervenant, cette confusion crée un déséquilibre manifeste.
Le ministre précise que c'est à la demande des preneurs et des bailleurs que l'on a prévu la possibilité de conclure des baux à vie. Bien des preneurs âgés souhaitent en effet pouvoir être assurés d'une certaine continuité et avoir des garanties concernant la durée de leur contrat. Il est manifestement préférable pour ces personnes que l'on ne résolve pas le problème par le biais de droits réels comme l'usufruit, notamment en raison des conséquences fiscales qu'elles pourraient avoir à supporter.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
Amendement nº 8 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 7) :
« Au 5º, dans le nouvel alinéa proposé, supprimer les mots « S'il y est contraint. »
Justification
Cette expression est superfétatoire et le terme « contraint » inopportun.
M. Desmedt décide de retirer cet amendement de pure forme.
Voir les errata.
Amendement nº 9 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 7) :
« Au 7º, compléter le texte proposé par ce qui suit :
« Lorsque le preneur met fin au bail, il ne peut invoquer les dispositions de l'article 11. »
Justification
Le preneur ayant signifié son congé il doit respecter un préavis de trois mois (article 5) le bailleur prend des dispositions pour la relocation et la remise en état de l'appartement. Il est même possible qu'il le reloue, et, en tout cas, engage des frais d'annonce,...
Il est donc logique que le preneur ne puisse pas, ensuite, se prévaloir de circonstances exceptionnelles (article 11) qui seraient très préjudiciables au bailleur, voire aux futurs locataires.
Le ministre fait observer que l'application de l'article 11 implique toujours l'intervention du juge de paix en l'absence d'accord entre les parties. Le juge devra apprécier si, dans le cas en question, le contre-préavis a rendu le recours à l'article 11 impossible. Les deux parties pourront présenter leurs arguments. Le ministre préfère opter, dans ce cas, pour une solution prudente plutôt que d'interdire de manière générale le recours à la possibilité de décider d'une reconduction exceptionnelle.
L'un des auteurs de l'amendement constate simplement que dans certaines hypothèses, le ministre choisit de faire confiance au juge de paix, alors que pour d'autres, il adopte l'attitude inverse.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
Amendement nº 10 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 7) :
« Au 7º, compléter le texte proposé par l'alinéa suivant :
« Si le bailleur met fin au bail conformément au paragraphe 4 et que le preneur signifie un contre-préavis, l'indemnité à charge du bailleur est diminuée de moitié. »
Justification
Si le bailleur met fin au bail sans motif, il est tenu au paiement d'une indemnité de six ou neuf mois de loyer selon que le bail prend fin après le premier ou le deuxième triennat.
En outre, le bailleur ne peut mettre fin au bail que moyennant un préavis de six mois.
Le projet de loi actuel améliore la loi du 20 février 1991 en permettant au preneur de signifier un contre-préavis d'un mois. Si celui-ci fait usage de cette latitude, le bailleur devra non seulement payer une indemnité de neuf ou six mois de loyer mais également endurer la perte de loyer pendant les mois restant à courir. Il est équitable de diminuer de moitié cette indemnité.
Le ministre estime que l'amendement va trop loin. Il ne faut pas sanctionner par une discrimination de l'indemnité le preneur qui, dans le cas d'une résiliation non motivée, trouve une solution avant l'expiration du délai de préavis.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
Amendement nº 11 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 7) :
« Au 8º, remplacer le troisième alinéa du § 6 proposé par la phrase suivante :
« Il ne peut être prorogé que par écrit et, à l'exception de la durée, aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. »
Justification
De nombreuses situations rencontrées par les locataires exigent de pouvoir conclure des baux de courte durée successifs. Si on respecte une durée totale maximale de trois ans, aucune raison ne justifie de ne permettre qu'une seule prorogation.
Dès lors que l'on prévoit l'exigence d'un écrit et le respect des mêmes conditions, notamment du loyer, il nous paraît opportun de permettre la prorogation pour une durée différente de celle prévue dans le contrat originaire. À défaut, il serait impossible de prolonger un bail de deux ans, ne fût-ce que pour un an.
Un membre estime que cet amendement s'inscrit dans l'optique générale des contrats de courte durée, c'est-à-dire les contrats qui ne dépassent pas la durée de trois ans. Il est souvent dans l'intérêt des locataires, se trouvant dans une période transitoire sur le plan familial ou professionnel, de pouvoir conclure plusieurs contrats successifs de courte durée, renouvelables jusqu'au terme de trois ans.
Le ministre précise que le principe est un contrat de neuf ans, et que le contrat de courte durée doit être considéré comme une exception à ce principe général. Il explique que les prolongations consécutives ont souvent suscité des problèmes. Il ne faut pas perdre de vue que ces prolongations créent une situation d'insécurité pour le preneur. Il est préférable pour le locataire de fixer dès le départ un délai raisonnable.
Un membre admet que les contrats successifs peuvent créer une dépendance dans le chef du locataire.
Le premier intervenant peut accepter cet argument, mais ne comprend pas pourquoi une prolongation pour une autre durée que celle initialement prévue devrait être exclue. Pourquoi un contrat d'un an ne peut-il être suivi d'un contrat de six mois, par exemple ? Les termes « selon les mêmes conditions » semblent impliquer une prolongation pour la même durée.
Le ministre répond que tel n'est pas le sens des mots « sous les mêmes conditions ». Le deuxième bail peut avoir une durée différente de celle du premier, pour autant que l'on n'excède pas une durée totale de trois ans.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
Un autre membre formule ensuite une remarque concernant la procédure prévue à l'article 6, 2º, du projet de loi à l'examen, selon laquelle il faut apporter la preuve du lien de parenté. Il y a une disparité entre la durée de la procédure prévue à cet article, qui est de quatre mois, et le délai de préavis écourté applicable en cas de vente du bien loué, qui est de trois mois.
Le ministre concède qu'il peut y avoir une certaine disparité pour ce qui est de ces délais.
Les mots « personne juridique » doivent être remplacés par les mots « personne morale ».
MM. Desmedt et Foret déposent un amendement, libellé comme suit (doc. parl. Sénat, 1-505/2, amendement nº 12) :
« Remplacer cet article par la disposition suivante :
« Art. 8. L'article 6 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :
« Art. 6. § 1er . Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due une fois par année de location à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail ou au 1er janvier pour les baux antérieurs au 1er janvier 1981, dans les conditions prévues à l'article 1728bis.
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite et n'a d'effet pour le passé que pour les douze mois précédant celui de la demande.
§ 2. Les sommes que le preneur aurait payées en matière d'indexation, au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci devra être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.
La restitution n'est toutefois exigible que pour des montants échus et payés au cours des deux années qui précèdent cette demande.
L'action en recouvrement se prescrit dans un délai d'un an comme prévu à l'article 2273. »
Justification
Il est proposé ici de remplacer le texte actuel de l'article 6 de la même section II par un nouveau libellé qui tient compte des remarques suivantes.
1. Critique du texte en projet :
L'intention du législateur est de garantir une meilleure stabilité de logement au preneur grâce à des contrats de longue durée (neuf ans).
Or, cet article vise à contraindre le bailleur à conclure un bail écrit et il y a de sérieuses chances qu'il en profite pour proposer un bail de courte durée à son candidat preneur, tout en s'assurant de pouvoir indexer le loyer.
La loi du 20 février 1991 a justement, dans son article 6, consacré le principe inverse à celui de la disposition critiquée. À moins que cette faculté ne soit « expressément exclue » par le contrat, le loyer est annuellement adaptable à l'évolution du coût de la vie. Cette règle a été instaurée à juste titre parce que tous les contrats verbaux qui jusqu'alors étaient résiliables à tout moment moyennant un préavis de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur, se trouvaient transformés par la loi en baux de longue durée de neuf ans.
Si jusqu'alors on pouvait indexer le bail à tout moment, la loi rendait désormais cela impossible.
L'exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 énonçait : « La loi en projet autorise, pour tous les contrats qu'elle vise, l'adaptation du loyer au coût de la vie, et cela même si elle n'a pas été convenue entre parties. Cette disposition ... aligne le revenu que constitue pour le bailleur le loyer qu'il perçoit, sur l'ensemble des autres revenus qu'il est désormais convenu d'indexer. »
On ne voit pas pourquoi cette motivation devrait être battue en brèche aujourd'hui.
Quelle justification peut-on invoquer pour dénier au bailleur le droit à l'indexation ? Cette adaptation n'est pas une augmentation du loyer mais uniquement le maintien d'un rapport entre le loyer et la dévaluation monétaire.
Supprimer l'indexation annuelle du loyer implique que pendant neuf ans le bailleur voie son revenu diminuer annuellement et que le locataire paie de moins en moins de loyer. Ainsi, pendant la période de 1987 à 1995, les loyers auraient baissé de 20 %.
Remarquons également que l'impossibilité éventuelle d'indexer les loyers n'a pas été discutée par la commission d'évaluation et que les représentants des locataires ne semblent pas être demandeurs à cet égard.
Enfin, cette disposition risque de renforcer l'insécurité juridique dans la mesure où il existe une controverse sur la définition du bail verbal : un bail écrit de trois ans qui est automatiquement prolongé pour six ans faute de congé signifié dans le délai légal reste-t-il un bail écrit ou devient-il verbal ... ou « légal » ?
2. Présentation de notre amendement :
Sur base des différentes lois en matière de blocage des loyers, les baux antérieurs au 1er janvier 1981 ont été indexés depuis des années au 1er janvier de chaque année. Tel n'a cependant pas été le cas pour les baux postérieurs au 1er janvier 1981 qui, eux, ont été indexés à la date anniversaire d'entrée en vigueur du bail.
Dès lors, pour des questions de sécurité juridique évidentes qu'il est inutile d'expliquer davantage, il y a lieu de prévoir que pour les baux antérieurs au 1er janvier 1981, l'indexation se fera au 1er janvier de chaque année. Il convient de compléter le premier alinéa de l'actuel article 6 de la même section II en ce sens.
Le deuxième alinéa de ce même article 6 prévoit que la demande d'indexation n'a aucun effet rétroactif sauf pour les trois mois précédant la demande.
Or, l'index n'est connu qu'en fin de mois, par définition. Pour peu que le bailleur soit absent, malade, blessé ou décédé, il est évident qu'un délai d'un mois, voire même de plus de trois mois, s'écoulera avant que lui ou ses ayants droit puissent demander une indexation au preneur. La gestion locative devient d'autant plus difficile.
Par ailleurs, l'article 2273 du Code civil a toujours été interprété comme donnant la possibilité au bailleur de réclamer l'indexation pendant un délai d'un an et ceci n'a jamais été contesté. Cette position est d'autant plus logique que le preneur dispose d'un délai de cinq ans pour réclamer les indus. Il y a là un déséquilibre nouveau.
En conséquence, les mots « les trois mois » retenus au second alinéa de l'article 6 sont remplacés par les mots « les douze mois ».
Dans le nouveau texte proposé, les deux alinéas de l'actuel article 6 de la section II constitueront le premier paragraphe du nouvel article 6 que nous proposons.
En effet, nous proposons d'insérer un second paragraphe à cet article 6.
L'article 1728quater actuel prévoit que les sommes payées par le preneur au-delà de celles dues par la loi (notamment les indexations erronées) sont exigibles pour des montants payés au cours des cinq années qui précèdent la demande.
Par contre, comme explicité déjà ci-avant, pour les indexations non réclamées par le bailleur, ce dernier ne peut remonter que de trois mois.
Cette discrimination est illogique et il est dès lors proposé de ramener le délai donné au preneur de cinq ans à deux ans.
Le ministre précise que le gouvernement opte expressément pour la conclusion de baux écrits. Il espère que cette disposition aura un effet dissuasif quant à la conclusion de baux verbaux. Il souligne également qu'actuellement, 90 % des baux sont déjà écrits.
Un membre demande si les termes « est due » ne doivent pas être remplacés par les mots « aura lieu », étant donné qu'il s'agit en l'occurrence d'une adaptation.
Le ministre réplique qu'il s'agit de l'adaptation du loyer au coût de la vie et donc d'une indexation, d'une somme d'argent.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
MM. Desmedt et Foret déposent l'amendement et les amendements subsidiaires suivants (doc. Sénat, nº 1-505/2, amendements nºs 13, 14, 15).
Amendement nº 13 :
« Remplacer cet article par la disposition suivante :
« Art. 9. L'article 7 de la même section II est abrogé. »
Justification
Cet article vise à supprimer purement et simplement l'article 7 de la même section II.
En effet, cette disposition ne se justifie plus à partir du moment où l'article 3 de la même section est fondamentalement modifié dans le cadre de la présente proposition de loi.
Il est en outre indéniable qu'une telle disposition est particulièrement difficile à mettre en oeuvre et entraîne un encombrement des prétoires.
Cet amendement est lié à l'amendement nº 7 des mêmes auteurs (cf. supra, pp. 24 et s.s.) et vise à supprimer la procédure de révision triennale qui semble très lourde et très peu appliquée.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
Amendement nº 14 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 13) :
« A. Supprimer le 1º;
B. Supprimer le 3º. »
Justification
a) Cet amendement est le complément à notre amendement nº 5 qui prévoit explicitement que le juge déterminera le nouveau loyer exigible à partir de l'achèvement des travaux prescrits.
b) Comme le précise le Conseil d'État dans son avis (doc. Chambre nº 717/1, p. 26), « on peut se demander si l'effectivité de la disposition qui est prévue par l'article 7, § 1er bis, en projet ne risque pas d'être fort aléatoire, compte tenu de la difficulté de pouvoir déterminer de manière certaine tous les éléments qui sont à prendre en considération pour l'application de cette disposition ».
En outre, la commission instaurée par le ministre de la Justice pour évaluer la loi du 20 février 1991 est arrivée à un accord sur certains points non négligeables. Cette commission se composait notamment de représentants des locataires et des propriétaires. Le consensus auquel on est arrivé reposait sur un équilibre approximatif qui devait être respecté le mieux possible par le législateur.
La loi du 20 février 1991 n'avait aucunement pour but de soustraire le développement des loyers aux mécanismes du marché, au contraire de l'article 9, 3º, du projet.
Le problème de la détermination du loyer dans les contrats de courte durée successifs, s'il fut évoqué lors de la commission d'évaluation, ne fit pas l'objet d'un accord dans le sens du projet actuel.
L'introduction de cette disposition menace l'équilibre précaire qui était à la base du consensus entre propriétaires et locataires.
En outre, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991, le nombre de contrats de courte durée a fortement diminué par rapport aux baux de la durée normale de neuf ans.
Un des auteurs de l'amendement s'étonne du point de vue légistique que le texte néerlandais du 1º de l'article 9 soit nettement plus long que le texte français; il demande de vérifier la conformité des deux textes.
Le ministre explique que cette différence légistique vise la cohérence des textes de l'article 7 de la loi du 20 février 1991, modifié par l'article 9 du projet à l'examen.
L'auteur de l'amendement souligne que le 3º des modifications proposées par ce dernier article prescrit une mesure inéquitable et par ailleurs inapplicable.
Le ministre précise que cette disposition vise à limiter la spéculation éventuelle de la part de certains propriétaires, qui concluent des contrats de courte durée successifs, dans le seul but d'augmenter le loyer. La commission d'évaluation a confirmé l'existence de cette pratique.
Un membre se pose des questions quant au 2º du présent article, qui prévoit que l'on peut, par contrat, renoncer à la faculté de demander la révision du loyer dans le cas des baux conclus pour la vie du preneur. Il juge cette disposition radicale.
Sa deuxième remarque concerne le 3º du même article, qui constitue, selon l'intervenant, une violation des règles du droit des obligations. Cette disposition permet en effet à une tierce personne, locataire, de se prévaloir d'un contrat conclu entre deux autres parties, c'est-à-dire du loyer payé par un locataire précédent. De cette façon, la conclusion d'un bail crée un droit pour une tierce personne inconnue, à savoir un locataire ultérieur.
De plus, cette disposition ne peut être invoquée que par le locataire et non pas par le bailleur.
Le ministre nie qu'un contrat précédent puisse faire naître des droits pour un tiers. Si celui-ci peut prouver que le bailleur procède à une augmentation de loyer, il peut demander une réduction de celui-ci.
L'intervenant estime que cette disposition part certes d'une bonne intention, mais qu'elle ne tient pas compte de la réalité socio-économique. En pratique, le bailleur tournera souvent cette disposition, par exemple en exigeant un pas de porte.
Le ministre souligne qu'il s'agit là de contrats successifs de courte durée, conclus à chaque fois avec un autre locataire.
Un autre membre rétorque qu'il sera très difficile pour le locataire de prouver que le bailleur procède systématiquement à des augmentations. Il est en effet impossible d'avoir un accès direct à l'enregistrement (article 236 du Code des droits d'enregistrement), à moins de disposer de l'autorisation du juge de paix.
Il est également impossible de consulter les registres de population de l'état civil afin de retrouver les anciens locataires.
La seule solution semble résider dans l'article 877 du Code judiciaire, qui permettrait au juge de paix d'obliger le bailleur à produire les anciens contrats.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
Amendement nº 15 (amendement subsidiaire à l'amendement nº 13) :
« Au 3º, insérer entre le premier et le second alinéa du § 1er bis proposé, un nouvel alinéa rédigé comme suit :
« Les termes « circonstances nouvelles » recouvrent la même acception que celle des termes identiques utilisés au § 1er du présent article. »
Justification
Le présent article, ainsi que l'exposé des motifs qui dispose que « l'évolution générale du marché immobilier ou du marché locatif ne peut pas constituer en soi une nouvelle circonstance au sens de l'article 9, 3º, du projet (le nouvel article 7, § 1er bis) », ne répond nullement à l'objection formulée par le Conseil d'État. Dans son avis (doc. Chambre nº 717/1, p. 26), celui-ci estime « qu'il serait incohérent qu'une même notion soit comprise différemment, selon qu'il est fait application d'un paragraphe ou d'un autre du même article ». Or, rappelons que les travaux préparatoires de la loi du 20 février 1991 ont, sans ambiguïté, précisé que l'évolution du marché pouvait constituer une circonstance nouvelle justifiant une hausse de loyer, au sens de l'article 7, § 1er .
Le ministre confirme que l'exposé des motifs de la loi de 1991 retenait l'évolution du marché comme circonstance nouvelle. La jurisprudence a cependant fortement critiqué cette prise de position. Il en découle que l'évolution générale du marché immobilier ne peut pas constituer en soi une nouvelle circonstance.
Le ministre souligne également que les travaux se limitant à la mise en conformité avec les exigences élémentaires prévues à l'article 2 de la loi, ne peuvent jamais être invoqués comme motif d'une révision du loyer.
MM. Foret et Desmedt déposent un amendement, libellé comme suit (doc. Sénat, nº 1-505/2, amendement nº 16) :
« Insérer un article 12bis (nouveau), libellé comme suit :
« Art. 12bis. L'article 11 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :
« Art. 11. Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur peut demander une prorogation pour autant qu'il justifie de circonstances exceptionnelles.
À peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard deux mois avant l'expiration du bail.
Par dérogation à l'alinéa précédent, lorsque le bail prend fin par l'effet d'un congé notifié par l'acquéreur visé à l'article 9, alinéa 2, de la présente section, la prorogation doit, à peine de nullité, lui être demandée par lettre recommandée à la poste au plus tard dans les quinze jours suivant la notification du congé.
À défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties. Il en fixe la durée qui ne peut excéder un an. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande. »
Justification
Nous suggérons de remplacer le texte actuel de l'article 11 de la même section II par un nouveau libellé.
Tout d'abord, il y a lieu de prévoir que la prorogation ne peut être demandée au bailleur qu'au plus tard trois mois avant l'expiration du bail. En effet, le délai d'un mois tel que retenu dans la disposition actuelle est beaucoup trop bref.
Une exception toutefois : si le congé est notifié par le nouvel acquéreur du bien conformément à l'article 9, alinéa 2, de la même section II, la demande doit être adressée à cet acquéreur dans les quinze jours qui suivent la notification du congé.
Ensuite, nous proposons de supprimer toute référence au grand âge éventuel d'une des parties. Cette disposition n'ajoute rien au pouvoir d'appréciation du juge et est donc superflue. D'ailleurs, on pourrait tout aussi bien viser les personnes handicapées mentales ou physiques, les femmes seules vivant avec des enfants en bas âge, ... De plus, une référence aussi expresse à une catégorie de locataire peut se révéler néfaste : certains bailleurs ont parfois tendance à refuser de contracter un bail avec les locataires « de grand âge », craignant les contraintes supplémentaires.
Par ailleurs, les pouvoirs donnés au juge quant à la fixation de la durée de la prorogation doivent être limités. Dans l'état actuel des choses, ce pouvoir est exorbitant. Rien n'empêche un juge de paix d'accorder une prorogation de cinq, dix ou vingt ans. Il y a lieu de prévoir une limite maximale d'un an.
Enfin, les quatrième et cinquième alinéas de l'actuel article 11 doivent être supprimés. La prorogation doit présenter un caractère exceptionnel et non devenir la règle générale. Nous ne comprenons pas pourquoi, après avoir obtenu une première prorogation, un locataire pourrait en obtenir une seconde.
L'un des auteurs de l'amendement précise que le système actuel des prorogations ne lui semble pas satisfaisant, étant donné que le juge de paix a un entier pouvoir d'appréciation, en ce qui concerne la durée de la prorogation et les renouvellements éventuels. Les prolongations peuvent ainsi dénaturer la philosophie de la loi, qui prévoit des prorogations pour des circonstances exceptionnelles. L'amendement propose dès lors la possibilité d'une prorogation maximale d'un an, non renouvelable.
Le ministre réplique qu'une modification totale du système actuel risque de créer une insécurité; les auteurs de l'amendement ne démontrent d'ailleurs pas que le système actuel ne fonctionne pas.
L'amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
MM. Desmedt et Foret déposent un amendement, libellé comme suit (doc. Sénat, nº 1-505/2, amendement nº 17) :
« Insérer un article 12ter (nouveau), libellé comme suit :
« Art. 12ter. Un article 13 (nouveau), rédigé comme suit, est inséré dans la même section II :
« Art. 13. À défaut de décret, d'ordonnance ou d'arrêté contraires propres à la Région wallonne, à la Région flamande ou à la Région bruxelloise, les dispositions de la présente section s'appliquent également au logement social. »
Justification
Cette disposition précise qu'à défaut de réglementation contraire propre à la Région flamande, à la Région wallonne ou à la Région bruxelloise, les dispositions de la présente section s'appliquent également au logement social.
Le rapport de la Commission d'évaluation souligne à juste titre que « la jurisprudence (...) admet la compétence réglementaire du pouvoir régional sous réserve de l'application de la loi fédérale en cas de carence du législateur régional. »
Or, nous voyons mal pour quelles raisons les locataires sociaux qui, par définition, ont affecté leur logement à leur résidence principale, ne pourraient pas bénéficier des protections prévues dans cette même section II. Quelle est la différence entre le logement principal d'un locataire privé et le logement principal d'un locataire social ?
Rappelons donc que tant la doctrine que la jurisprudence s'accordent à souligner le caractère hybride de la relation juridique existant entre le locataire social et la société agréée de logement : tantôt le droit commun du bail à loyer, tantôt la réglementation administrative des baux sociaux est applicable.
Le ministre précise que le principe visé par cet amendement est déjà admis par la jurisprudence actuelle. Les dispositions de la section II sont donc appliquées au logement social. Il semble préférable de ne pas renvoyer de façon explicite aux compétences des Régions.
Un membre estime en outre qu'une ordonnance, un arrêté ou un décret ne peut pas régler la matière des baux à loyer. Celle-ci relève de la compétence exclusive du législateur fédéral.
M. Desmedt décide de retirer son amendement.
MM. Desmedt et Foret déposent un amendement, libellé comme suit (doc. Sénat, nº 1-505/2, amendement nº 18) :
« Ajouter un article 16 (nouveau), libellé comme suit :
« Art. 16. La présente loi entre en vigueur six mois après sa publication au Moniteur belge. »
Justification
Afin de permettre une publicité et une diffusion suffisante dans le grand public, il est prévu que la loi n'entrera en vigueur que six mois après sa publication au Moniteur belge.
Cet amendement est rejeté par 7 voix contre 2.
La Commission a décidé d'apporter un certain nombre de corrections au texte du projet à l'examen (voir les Errata qui suivent).
L'ensemble du projet de loi a été adopté par 6 voix contre 3.
Par suite de cette adoption, la proposition de loi nº 1-368/1 de MM. Foret et Desmedt devient sans objet.
Le présent rapport a été approuvé par 9 voix et 2 abstentions.
| La rapporteuse,
Andrée DELCOURT-PÊTRE. |
Le président,
Roger LALLEMAND. |
Article premier
À l'article 1er du texte néerlandais, remplacer les mots « zoals bepaald » par les mots « als bedoeld ».
Art. 2
Au deuxième alinéa du 1º du texte néerlandais, remplacer les mots « kan deze het goed aan een of meer natuurlijke personen geheel onderverhuren » par les mots « kan hij het goed aan een of meer natuurlijke personen geheel onderverhuren ».
Art. 3
Dans le texte français de l'article 1728bis proposé, remplacer le mot « nommé » par le mot « désigné ».
Art. 4
Remplacer le début de cet article par la disposition suivante : « À l'article 1er du livre III, titre VIII, chapitre II, section II du même Code, inséré par la loi du 20 février 1991, il est inséré un § 1er bis , rédigé comme suit : »
Art. 5
Au premier alinéa du texte néerlandais, remplacer les mots « moet voldaan zijn » par les mots « voldaan moet zijn ».
Art. 6
Remplacer le 1º du texte néerlandais par la disposition suivante :
« Paragraaf 2, eerste lid, wordt aangevuld als volgt :
« Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. »
Au début du 3º du texte français, remplacer le mot « au » par le mot « le ».
Au 3º du texte néerlandais, remplacer les mots « van de door de verhuurder gegeven opzegging » par les mots « van de opzegging door de verhuurder ».
Au 5º du texte français, supprimer les mots « S'il y est contraint ».
Au 5º du texte néerlandais, remplacer le mot « werkzaamheden » par le mot « werken » et les mots « op ieder tijdstip » par les mots « te allen tijde ».
Au 6º du texte néerlandais, remplacer les mots « van de door de verhuurder gegeven opzegging » par les mots « van de opzegging door de verhuurder ».
Au 7º du texte néerlandais, remplacer les mots « op ieder tijdstip » par les mots « te allen tijde ».
À l'8º du texte néerlandais, remplacer les mots « tevens bij geschrift » par le mot « schriftelijk ».
À l'8º du texte français, supprimer, au premier alinéa du § 6 proposé, le mot « également ».
À l'8º du texte français, remplacer, au dernier alinéa du § 6 proposé, les mots « le mêmes parties » par les mots « les mêmes parties ».
Au 9º du texte néerlandais, remplacer les mots « kan een huurovereenkomst tevens bij geschrift worden gesloten voor het leven van de huurder » par les mots « kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven ».
Au 9º du texte français, supprimer les mots « par écrit », insérer, entre le mot « bail » et le mot « peut », le mot « écrit », et supprimer le mot « également ».
Au 10º du texte néerlandais, remplacer les mots « op ieder tijdstip » par les mots « te allen tijde » et remplacer chaque fois le mot « gegeven » par le mot « gedaan ».
Art. 7
Dans le texte néerlandais de l'article 4, § 2bis, proposé, remplacer le mot « bedoeld » par le mot « bepaald ».
Dans le texte français du même article, remplacer le mot « juridiques » par le mot « morales ».
Art. 8
Dans le texte néerlandais, remplacer les mots « onder de voorwaarden » par les mots « volgens de regels ».
Art. 9
Au 3º du texte néerlandais, remplacer le début par ce qui suit : « er wordt een § 1bis ingevoegd, luidend als volgt : ».
Au 3º du texte néerlandais, remplacer les mots « niet hoger zijn dan de eisbare huurprijs bij het begin van de negenjarige periode » par les mots « niet hoger zijn dan de bij het begin van de negenjarige periode eisbare huurprijs ».
Au 3º du texte français, remplacer les mots « ce délai » par les mots « cette période » et les mots « adapté proportionnellement » par les mots « proportionnellement adapté ».
Au 4º du texte néerlandais, remplacer les mots « op ieder tijdstip » par les mots « te allen tijde ».
Art. 10
Au premier alinéa du texte néerlandais de l'article 8 proposé, remplacer les mots « bij het sluiten van de huurovereenkomst, of erna » par les mots « te allen tijde » et supprimer le mot « eigenlijk ».
Au deuxième alinéa du texte néerlandais du même article, remplacer le mot « werkzaamheden » par le mot « werken », insérer, entre le mot « het » et le mot « goed », le mot « gehuurde » et remplacer les mots « dit artikel » par les mots « dat artikel ».
Au premier alinéa du texte français du même article, remplacer les mots « lors de la conclusion du bail ou ultérieurement » par les mots « à tout moment ».
Au deuxième alinéa du texte français du même article, insérer, entre le mot « à » et le mot « condition », le mot « la » et, entre le mot « décrits » et le mot « , que », les mots « avec précision ».
Au troisième alinéa du texte français du même article, remplacer le mot « faculé » par le mot « faculté ».
Art. 11
Au 1º de cet article, insérer, entre les mots « du bailleur et » et les mots « même si », les mots « les mots ».
Art. 12
À la première phrase du texte français du nouvel alinéa proposé par cet article, remplacer le mot « interêts » par le mot « intérêts ».
À la deuxième phrase du même texte, remplacer les mots « ces intérêts-ci » par les mots « ces intérêts ».
Art. 13
Au début de cet article, insérer, entre les mots « baux à loyer » et les mots « , il est inséré », les mots « modifié par la loi du 1er mars 1991 ».
Art. 14
Remplacer le début de cet article par la disposition suivante :
« Au livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil, contenant les règles particulières aux baux commerciaux, il est inséré un article 11bis , rédigé comme suit : ».
Au premier alinéa du texte néerlandais de l'article 11bis proposé, remplacer les mots « zijn huurovereenkomst » par les mots « de huurovereenkomst ».
Art. 15
Au quatrième alinéa du texte néerlandais, supprimer le mot « gegeven ».
Au sixième alinéa du texte néerlandais, remplacer le mot « gegeven » par le mot « gedaan ».
(1) Le présent projet de loi a été évoqué par le Sénat le 10 janvier 1997.
(2) Question nº 128 du 22 mars 1996.